虎ノ門ヒルズのマンションとは
虎ノ門ヒルズは、東京都港区虎ノ門に位置する森ビルが手がける大規模複合開発エリアです。ビジネス拠点として知られるこの地に、2つの超高級住宅棟「虎ノ門ヒルズレジデンス」（2014年竣工）と「虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー」（2022年竣工）が建っており、高所得層や富裕層を中心に注目を集めています。
この記事では、虎ノ門ヒルズのマンション価格相場、住みやすさ、資産価値の見通しについて、森ビルや不動産専門サイトの情報を元に解説します。
都心高級マンションの購入や賃貸を検討されている方に、判断材料となる情報を提供します。
この記事のポイント
- 虎ノ門ヒルズには「レジデンス」（172戸）と「レジデンシャルタワー」（547戸）の2つの住宅棟がある
- 賃料相場は月額100万円～300万円超、中古価格は3.5億円～13.8億円と超高額帯
- 森ビルの高級住宅ブランド「MORI LIVING」として、コンシェルジュやホテルライクサービスが充実
- 虎ノ門ヒルズ駅直結で複数路線利用可能、ビジネス拠点として利便性が高い
- 2021～2024年の坪単価は+23.1%上昇、都心高級マンション需要は堅調
虎ノ門ヒルズエリアの特徴と再開発
虎ノ門ヒルズ4棟の段階的開発（2014～2025年）
虎ノ門ヒルズは、森ビルが2014年から段階的に開発を進めてきた国際ビジネス拠点です。森ビル公式サイトによると、以下の4棟で構成されています。
| 棟名 | 竣工年 | 用途 |
|---|---|---|
| 森タワー | 2014年 | オフィス・商業施設・住宅・ホテル |
| ビジネスタワー | 2020年 | オフィス・商業施設 |
| ステーションタワー | 2023年 | オフィス・商業施設・住宅 |
| グラスロック（商業施設） | 2025年4月 | 商業施設約170店舗 |
2025年4月に商業施設「グラスロック」が開業することで、虎ノ門ヒルズ全体の開発が完結します。
国際ビジネス拠点としての位置づけ
虎ノ門ヒルズは、東京の国際競争力強化を目的に整備されたエリアです。オフィスには外資系企業や大手企業が入居し、英語対応のコンシェルジュサービスも用意されており、外国人駐在員の需要も高い地域です。
虎ノ門ヒルズ駅（日比谷線）が2020年に開業したことで、アクセス利便性がさらに向上しました。
商業施設「グラスロック」開業（2025年4月）
2025年4月に開業予定の「グラスロック」により、虎ノ門ヒルズ全体の商業施設は約170店舗に拡大します。レストラン、カフェ、スーパー、医療施設などが揃い、居住者の生活利便性がさらに高まる見込みです。
マンション物件の概要
虎ノ門ヒルズレジデンス（2014年竣工・172戸）
「虎ノ門ヒルズレジデンス」は、虎ノ門ヒルズ森タワーの37～46階に位置する住宅棟です。ケン・コーポレーションによると、以下の特徴があります。
- 戸数: 172戸
- 間取り: 1LDK～4LDK
- ホテルサービス: 同じ棟に入るアンダーズ東京のサービスを受けられる
- ペット: 小型犬・猫2匹まで可能
高層階に位置するため、東京タワーや皇居方面の眺望が魅力です。
虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー（2022年竣工・547戸）
「虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー」は、2022年に竣工した高さ約220mのタワーマンションで、竣工時点では高さ日本一でした。ケン・コーポレーションによると、以下の特徴があります。
- 戸数: 547戸
- 住戸タイプ: スイート、スカイスイート、サービスアパートメントの3タイプ
- 駐車場料金: 月額6～17万円
サービスアパートメントは、家具・家電付きで短中期滞在向けのプランです。
共用施設とホテルライクサービス
両物件とも、森ビルの高級住宅ブランド「MORI LIVING」として、以下のサービスが提供されています。
- コンシェルジュサービス（24時間対応、英語対応可）
- ハウスキーピング（オプション）
- スパ・フィットネス
- パノラマラウンジ
- 集会室・ゲストルーム
ホテルのようなサービスが受けられることが、虎ノ門ヒルズのマンションの大きな魅力です。
価格相場と賃料水準
賃料相場（レジデンス105～200万円/月、レジデンシャルタワー100～300万円超/月）
虎ノ門ヒルズのマンションは、賃料が月額100万円以上の超高額帯です。
| 物件名 | 賃料相場（月額） |
|---|---|
| 虎ノ門ヒルズレジデンス | 105万円～200万円 |
| 虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー | 100万円～300万円超 |
（出典: ケン・コーポレーション）
階数、間取り、向きによって賃料は大きく変動します。最新の募集物件は不動産会社にご確認ください。
中古価格相場（レジデンス坪単価1,800万円超、3.5億～13.8億円）
虎ノ門ヒルズレジデンスの中古価格は、マンションレビューによると、以下の通りです。
- 坪単価: 1,800万円超
- 参考相場価格: 3.5億円～13.8億円
- 価格推移: 2021～2024年で坪単価+23.1%上昇
レジデンシャルタワーは2022年竣工の新しい物件のため、中古価格のデータは限られています。
管理費・修繕積立金・駐車場料金
高級タワーマンションのため、管理費・修繕積立金も高額です。コンシェルジュサービスや共用施設が充実しているため、一般的なマンションより高い水準になります。
レジデンシャルタワーの駐車場料金は月額6～17万円です。購入・賃貸の際は、ランニングコストを含めた資金計画が必要です。
住みやすさ・利便性・資産価値
立地とアクセス（虎ノ門ヒルズ駅直結、複数路線利用可）
虎ノ門ヒルズは、以下の駅を利用できます。
| 駅 | 路線 | 徒歩分数 |
|---|---|---|
| 虎ノ門ヒルズ駅 | 東京メトロ日比谷線 | 直結 |
| 虎ノ門駅 | 東京メトロ銀座線 | 徒歩5分 |
| 神谷町駅 | 東京メトロ日比谷線 | 徒歩6分 |
| 溜池山王駅 | 東京メトロ銀座線・南北線 | 徒歩7分 |
複数路線が利用できるため、新橋、六本木、永田町、銀座などへのアクセスが良好です。
周辺環境と生活利便性
虎ノ門ヒルズ内には商業施設が充実しており、日常の買い物や食事には困りません。2025年4月のグラスロック開業で、さらに利便性が向上する見込みです。
周辺にはオフィスビルが多く、平日は人通りが多いエリアですが、休日は比較的静かです。
資産価値の見通し（2021～2024年坪単価+23.1%上昇）
虎ノ門ヒルズレジデンスの坪単価は、2021～2024年で+23.1%上昇しており、都心高級マンション需要は堅調です。
虎ノ門ヒルズ全体の開発が2025年4月に完結することで、国際ビジネス拠点としての機能がさらに高まり、長期的な資産価値の維持・向上が期待されます。
ただし、不動産市場は経済情勢や金利動向に影響を受けるため、「必ず値上がりする」と断定することはできません。
まとめ：購入・賃貸判断のポイント
虎ノ門ヒルズのマンションは、都心の超高級住宅として、立地、設備、サービス、資産性のすべてにおいて高い水準を誇ります。
賃料は月額100万円以上、中古価格は3.5億円以上と超高額帯のため、高所得層・富裕層向けの物件です。ホテルライクなサービス、虎ノ門ヒルズ駅直結の利便性、国際ビジネス拠点としてのステータス性が魅力です。
購入・賃貸を検討される際は、管理費・修繕積立金・駐車場料金などのランニングコストも含めた資金計画を立て、信頼できる不動産会社に相談しながら進めることをお勧めします。