東御市の土地購入を検討する理由
東御市（長野県）で土地購入を検討する際、「価格相場はどのくらいか」「別荘地や移住先として適しているか」と悩む方は少なくありません。
この記事では、東御市の土地価格相場、エリア特性、土地選びのポイント、購入手続きを公式データを元に解説します。
自然豊かな環境で土地を購入したい方でも、必要な情報を正確に把握できるようになります。
この記事のポイント
- 東御市の土地価格相場は坪単価3.5万円～9万円で、別荘地と市街地で価格帯が大きく異なる
- 2024年の公示地価は平均2万7300円/m²（坪単価9万0247円/坪）で、前年比-0.39%下落傾向
- しなの鉄道田中駅・滋野駅からアクセス可能で、湯の丸インターから都心へのアクセスも良好
- 公式の空き家バンクで200万円～750万円の土地が掲載され、移住支援を受けられる
東御市のエリア特性（長野県東部・果樹園・上田市近郊）
(1) 東御市の概要（人口・面積・産業）
東御市は長野県東部に位置し、人口約3万人、面積約112k㎡の自治体です。上田市と佐久市の中間に位置し、果樹園（ぶどう・りんご等）が盛んな地域として知られています。
市内には湯の丸高原があり、別荘地や観光地としても人気です。産業は農業（果樹栽培）・観光業が中心です。
(2) 主要エリアの特徴（田中地区・東部地区）
東御市の主要エリアは以下の通りです。
- 田中地区: しなの鉄道田中駅周辺で、市役所・商業施設が集積。坪単価9万円超が相場
- 東部地区: 湯の丸高原周辺の別荘地。坪単価1万円～3万円と手頃な価格帯
別荘地と市街地で価格帯・生活利便性が大きく異なるため、用途に応じて選択してください。
(3) 交通アクセス（しなの鉄道・上信越自動車道）
東御市から主要都市へのアクセスは以下の通りです。
- 上田市: しなの鉄道で約10分
- 長野市: しなの鉄道で約50分
- 東京: 北陸新幹線（上田駅経由）で約2時間
- 高速道路: 東部湯の丸IC（上信越自動車道）から東京へ約2.5時間
別荘地や移住先として利用する場合は、都心からのアクセスの良さがメリットです。
土地価格相場とエリア別の特徴
(1) 東御市全体の土地価格相場（坪単価3.5万円～9万円）
土地代データによると、2024年の公示地価は平均2万7300円/m²（坪単価9万0247円/坪）で、前年比-0.39%下落しています。
基準地価は平均2万0290円/m²（坪単価6万7074円/坪）で、前年比-0.50%下落傾向です。
用途別では以下の通りです。
| 用途 | 平均価格（円/m²） | 坪単価（円/坪） | 変動率 |
|---|---|---|---|
| 宅地 | 2万1790 | 7万2033 | -0.77% |
| 商業地 | 2万9700 | 9万8181 | -0.22% |
（出典: 土地代データ）
(2) エリア別の価格帯（駅近・郊外の違い）
エリアにより価格差が大きく、以下のような傾向があります。
- 最高価格地点: 田中字五里田52番1（3万3900円/m²、坪単価約11万円）
- 最低価格地点: 下之城字下宮前239番3（7650円/m²、坪単価約2.5万円）
- 田中駅周辺: 坪単価9万円超が相場
- 別荘地エリア: 坪単価1万円～3万円が相場
SUUMOによると、2024年の価格相場は坪単価3.8万円/坪で、前年比-32.1%下降しています（33件の取引事例）。
(3) 地価の推移と今後の見通し
2024年の公示地価は前年比-0.39%下落、基準地価は-0.50%下落と、緩やかな下落傾向が続いています。
人口減少により地価は下落傾向ですが、別荘地や移住先としての需要は一定程度見込まれます。ただし、SUUMOによると価格動向は大きく変動する可能性があるため、専門家（宅地建物取引士、不動産鑑定士等）への相談を推奨します。
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土地選びのポイント（用途地域・インフラ・交通アクセス）
(1) 用途地域の確認（建ぺい率・容積率）
土地購入前に、東御市の都市計画情報で用途地域を確認してください。用途地域により、建ぺい率・容積率が異なります。
- 住居系: 建ぺい率40～60%、容積率80～200%
- 別荘地: 建ぺい率・容積率の制限が緩やかな場合がある
用途地域は東御市役所の都市計画課で確認できます。
(2) インフラ整備状況（上下水道・ガス・電気）
土地購入前に、上下水道・ガス・電気の整備状況を確認してください。
- 上下水道: 市街地は整備済みが多いが、別荘地は個別浄化槽・井戸水の場合がある
- ガス: プロパンガスが主流（都市ガスは一部エリアのみ）
- 電気: 全域で電力供給あり
インフラ未整備の土地は、整備費用（数十万円～数百万円）が別途必要になるため注意が必要です。
(3) 交通アクセスの利便性（駅・高速道路へのアクセス）
通勤・通学を考慮し、最寄り駅（田中駅・滋野駅）までの距離を確認してください。
- 駅徒歩10分以内: 通勤・通学に便利、価格は高め
- 駅徒歩10～20分: 価格と利便性のバランスが良い
- 駅徒歩20分以上: 価格は手頃、車が必須
別荘地として利用する場合は、東部湯の丸ICまでの距離を確認してください。
(4) 周辺環境（学校・病院・スーパー等）
生活利便性を考慮し、以下を確認してください。
- 学校: 小学校・中学校までの距離（通学路の安全性）
- 病院: 緊急時にアクセスできる医療機関
- スーパー・コンビニ: 日常の買い物の利便性（別荘地は不便な場合がある）
土地購入の手続きと諸費用
(1) 土地購入の流れ（土地探し→契約→決済）
土地購入の流れは以下の通りです。
- 土地探し: SUUMO、アットホーム、東御市空き家バンク等で物件検索
- 現地確認: 実際に土地を見学し、周辺環境・接道状況を確認
- 重要事項説明: 宅地建物取引士から用途地域・法的制限の説明を受ける
- 売買契約: 手付金（物件価格の5～10%）を支払い、契約書に署名・押印
- 決済・引渡し: 残金を支払い、所有権移転登記を行う
東御市の空き家バンクでは、200万円～750万円の土地が掲載されており、移住支援を受けられる場合があります。
(2) 諸費用の内訳（仲介手数料・登記費用・税金）
土地購入には、物件価格以外に以下の諸費用が必要です。
| 項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 物件価格の3%+6万円+消費税 | 10～30万円 |
| 登記費用 | 登録免許税+司法書士報酬 | 5～15万円 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3%（軽減措置あり） | 5～20万円 |
| 印紙税 | 契約書に貼付 | 1～2万円 |
| 合計 | 土地代金の5～10%程度 | 20～70万円 |
（注: 軽減措置の適用条件は国土交通省で確認してください）
(3) 住宅ローンの利用方法（つなぎ融資・土地先行融資）
土地購入資金は、以下の方法で調達できます。
- 土地先行融資: 土地購入時に住宅ローンを利用（建物の建築計画が必要）
- つなぎ融資: 土地購入～建物完成までの短期融資（金利が高め）
- 現金払い: 諸費用は基本的に現金で用意
詳細は金融機関にご確認ください。
まとめ：東御市の土地購入成功のポイント
東御市の土地購入は、価格相場（坪単価3.5万円～9万円）、エリア特性（別荘地と市街地の違い）、用途地域・インフラ整備状況を事前に確認することが重要です。
2024年の公示地価は前年比-0.39%下落していますが、別荘地や移住先としての需要は一定程度見込まれます。ただし、価格動向は大きく変動するため、最新情報を確認してください。
土地購入の際は、宅地建物取引士・不動産鑑定士等の専門家に相談しながら、無理のない資金計画を立てましょう。