都内マンション賃貸市場の現状と2025年最新動向
都内で賃貸マンションを探している方にとって、家賃相場の把握は予算計画の第一歩です。2025年10月時点で都内マンションの家賃は単身向け・家族向けともに最高値を更新しており、借り手の負担が増加しています。
この記事では、都内マンション賃貸の最新相場、エリア別・間取り別の家賃、物件選びのポイント、マンションを賃貸に出す際の注意点を、投資KやSUUMOジャーナル等の調査データを元に解説します。
借りる側・貸す側の両方の視点で必要な情報を正確に把握できるようになります。
この記事のポイント
- 2025年10月時点で都内マンションの家賃は過去最高値を更新、需要期に物件が少なく賃料が高騰
- 港区・中央区・渋谷区などの中心部は賃料が高く、葛飾区や足立区といった東部エリアは割安
- 分譲マンションは賃貸専用物件より高グレードの設備を備え、高い賃料設定が可能
- 住宅ローン利用中の物件を賃貸に出す場合は金融機関への連絡が必須（契約違反の可能性）
- 管理会社への委託費用は月額賃料の約5%、賃貸損失は損益通算で節税効果が期待できる
(1) 2025年10月時点の賃料動向｜単身向け・家族向けともに最高値を更新
2025年10月時点で都内マンションの家賃は単身向け・家族向けともに最高値を更新しています。東京23区の賃貸マンション市場は需要期に物件が少なく、賃料が高騰している状況です。
過去3年間で東京都のマンション価格は約12.91%上昇しており（長谷工の仲介）、賃料にもその影響が表れています。
(2) 需要期の物件不足と賃料高騰の背景
賃料高騰の背景には、新築マンションの供給不足と、都心部への人口集中があります。特に春の引越しシーズンには物件が少なく、希望条件に合う物件を見つけることが難しくなります。
都内マンション賃貸の相場｜エリア別・間取り別の家賃
都内マンションの賃料は、エリア・間取り・築年数・駅からの距離により大きく異なります。
(1) 東京23区の地域別賃料ランキング｜港区・中央区・渋谷区が上位
投資Kによると、東京23区の賃料相場は以下のようにエリア別で差があります。
| エリア区分 | 代表的な区 | 1K/1DKの目安 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 高額エリア | 港区・中央区・渋谷区 | 10万円超 | 都心部・人気エリア |
| 中額エリア | 世田谷区・品川区 | 8-10万円 | 住環境良好 |
| 割安エリア | 葛飾区・足立区 | 7-8万円 | 東部エリア、需要は高い |
（出典: 投資K）
(2) 間取り別の賃料相場｜1K・1LDK・2LDK・3LDKの目安
PLAZA HOMESによると、間取り別の賃料相場は以下の通りです。
| 間取り | 高額エリア（港区等） | 中額エリア（世田谷区等） | 割安エリア（葛飾区等） |
|---|---|---|---|
| 1K/1DK | 10-15万円 | 8-10万円 | 7-8万円 |
| 1LDK | 15-25万円 | 12-15万円 | 10-12万円 |
| 2LDK | 25-40万円 | 15-20万円 | 12-15万円 |
| 3LDK | 40万円超 | 20-30万円 | 15-20万円 |
（出典: PLAZA HOMES）
(3) 築年数・駅距離が賃料に与える影響
賃料は築年数が古くなるほど低下し、駅からの距離が遠くなるほど割安になります。具体的な賃料は物件ごとに異なるため、複数の不動産ポータルサイトで詳細検索することを推奨します。
賃貸物件の選び方｜通勤利便性・築年数・設備の見極め方
賃貸物件を選ぶ際は、通勤利便性・築年数・設備グレードのバランスを考慮することが重要です。
(1) 通勤利便性とエリア選定のポイント
通勤時間を重視する場合は、勤務先への所要時間と乗り換え回数を確認します。都心部のエリアは賃料が高いため、郊外でターミナル駅へのアクセスが良いエリアも検討候補の一つとしてください。
(2) 分譲マンションと賃貸専用マンションの違い
分譲マンションは賃貸専用物件より高グレードの設備を備えているため、高い賃料設定が可能です。三井のリハウスによると、分譲マンションを賃貸に出す場合、設備グレードの高さが賃料に反映されます。
(3) 設備グレードと初期費用のバランス
設備グレードが高い物件は賃料も高くなりますが、初期費用も高額になります。予算と優先条件を明確にし、複数の物件を比較することが重要です。
マンションを賃貸に出す場合の流れと住宅ローンの扱い
マンションを所有している方が賃貸に出す際は、住宅ローンの扱いや賃貸管理の方法を事前に確認する必要があります。
(1) 住宅ローン利用中の物件を賃貸に出す際の注意点｜金融機関への連絡が必須
SUUMOジャーナルによると、住宅ローン利用中の物件を賃貸に出す場合、金融機関への連絡が必須です。居住用ローンは本人居住が前提のため、賃貸に出すと契約違反になる可能性があります。
賃貸に出す際は事前に金融機関に相談し、必要に応じて賃貸用ローンへの借り換えを検討してください。また、賃貸に出している間は住宅ローン控除が受けられなくなることにも注意が必要です。
(2) 賃貸管理の方法｜自主管理と管理会社委託の比較
賃貸管理には、自主管理と管理会社委託の2つの方法があります。
- 自主管理: 入居者募集・契約・家賃回収を自分で行う。費用は抑えられるが時間と労力がかかる。
- 管理会社委託: LIFULL HOME'Sによると、管理費は月額賃料の約5%程度が相場。入居者募集・契約・家賃回収・トラブル対応等を代行してくれる。
遠方の物件や副業で賃貸経営する場合は、管理会社委託が推奨されます。
(3) 空室リスクと賃料設定のポイント
立地や築年数によっては入居者が見つからず、空室期間中は賃料収入がないまま管理費・修繕積立金等のコストが発生します。賃料設定は周辺相場を参考にし、不動産会社に相談することが重要です。
葛飾区や足立区といった東京東部エリアは賃料が低いものの需要は高く、中長期の安定収益が期待できます。
初期費用・管理費・税金｜賃貸契約と賃貸経営のコスト
賃貸マンションには、借りる側・貸す側それぞれにコストが発生します。
(1) 借りる側の初期費用｜敷金・礼金・仲介手数料の相場
借りる側の初期費用は家賃の4-6ヶ月分が目安です。
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 敷金 | 家賃の1-2ヶ月分 |
| 礼金 | 家賃の1-2ヶ月分 |
| 仲介手数料 | 家賃の1ヶ月分（上限） |
| 前家賃 | 家賃の1ヶ月分 |
| 火災保険 | 1-2万円 |
(2) 貸す側のコスト｜管理費・修繕積立金・管理会社への委託費用
貸す側のコストは以下の通りです。
- 管理費・修繕積立金: 毎月発生し、空室期間中も支払いが必要
- 管理会社への委託費用: 月額賃料の約5%程度が相場
- 原状回復費用: 退去時に発生（内容により異なる）
(3) 不動産所得の計算と損益通算による節税効果
LIFULL HOME'Sによると、賃貸損失は他の所得と損益通算できるため、節税効果が期待できます。
不動産所得の計算方法や税金の詳細は税理士への相談を推奨します。税制は改正される可能性があり、最新情報は国税庁の公式サイトでご確認ください。
まとめ｜賃貸と購入の比較・状況別の選び方
都内マンション賃貸は、エリア・間取り・築年数により賃料が大きく異なります。2025年時点で賃料は過去最高値を更新しており、予算に応じたエリア選定が重要です。
(1) 賃貸と購入のメリット・デメリット
一誠商事やLIFULL HOME'Sによると、賃貸と購入にはそれぞれメリット・デメリットがあります。
賃貸のメリット・デメリット:
- メリット: 転勤や生活スタイルの変化に柔軟に対応できる
- デメリット: 家賃を払い続けても資産にならない
購入のメリット・デメリット:
- メリット: 自分の資産となり、売却・賃貸・相続が可能
- デメリット: 初期費用が高額、維持管理の責任がある
(2) 状況別の選び方｜転勤予定・資産形成重視・柔軟性重視
生活プランや資産形成の方針により、最適な選択が異なります。
- 転勤予定がある: 賃貸が柔軟性に優れる
- 資産形成を重視: 購入が有利（住宅ローン控除、将来の売却・賃貸）
- 柔軟性を重視: 賃貸が適している
信頼できる不動産会社やファイナンシャルプランナーに相談しながら、無理のない計画を立てましょう。