なぜ東京の不動産市場が注目されるのか
東京で不動産の売却・購入・投資を検討する際、「どのエリアが自分に合うのか」「価格相場はどれくらいか」と悩む方は少なくありません。
この記事では、東京の不動産市場の全体像、エリア別の価格相場、投資市場の動向を詳しく解説します。初めて東京で不動産取引をする方でも、自身の予算・ライフスタイルに合ったエリアを選べるようになります。
この記事のポイント
- 東京は世界都市別投資額で1位、2025年上半期の国内投資額は3兆1,932億円（前年同期比+22%）
- 2025年5月の東京23区新築マンション平均価格は1億4,049万円と過去最高を更新
- 都心3区（千代田・中央・港）は価格上昇が加速、南西部は伸び率鈍化、北部・東部は下落傾向
- 2025年の平均公示地価は133.46万円/m²（坪単価約441万円）、前年比+7.30%
- 供給不足により価格上昇が継続しているが、エリアにより二極化が進む
(1) 世界都市別投資額で東京が1位（2025年上半期）
2025年上半期の国内不動産投資額は前年同期比22%増の3兆1,932億円で、世界都市別投資額で東京が1位となりました。これは、東京の不動産市場が国際的に高く評価されていることを示しています。
(2) 新築マンション価格が過去最高を更新（1億4,049万円）
2025年5月の東京23区新築マンション平均価格は1億4,049万円と過去最高を更新しました。虎ノ門エリアや品川等の再開発が価格上昇を牽引しています。
(3) 供給不足による価格上昇の継続
2024年8月の新築マンション供給は前年比50%減の728戸にとどまり、供給不足により価格上昇が継続しています。購入競争が激化しているため、早めの検討が推奨されます。
東京の不動産市場の基礎知識（23区・多摩地域）
(1) 東京23区の概要（都心3区・その他エリア）
東京23区は、千代田区、中央区、港区の「都心3区」と、その他のエリアに分けられます。都心3区は最も地価が高く、2025年の公示地価は中央区920万円/m²、千代田区623万円/m²、渋谷区544万円/m²が最高値です。
(2) 多摩地域の特徴と価格帯
多摩地域（市部）は、23区と比較して地価が大幅に安く、予算に応じた選択肢が広がります。利便性は23区に劣る場合がありますが、住環境を重視する層に人気です。
(3) 新築マンションと中古マンションの違い
新築マンション価格が1億4,049万円（2025年5月）と高騰しているため、中古マンション市場も視野に入れることで選択肢が広がります。中古マンションは価格が抑えられる一方、築年数やリフォーム費用を考慮する必要があります。
東京の不動産価格相場（2025年）
(1) 公示地価の推移（平均133.46万円/m²、前年比+7.30%）
2025年の東京都平均公示地価は133.46万円/m²（坪単価約441万円）で、前年比+7.30%と上昇が続いています。公示地価とは、国土交通省が毎年1月1日時点で調査・公表する土地の標準価格です。
(2) 実際の取引価格（平均69.88万円/m²、前年比+14.26%）
実際の不動産取引で成立した価格（実勢価格）は、2024年第1四半期で平均69.88万円/m²（坪単価231万円）、前年比+14.26%です。実勢価格は公示地価の1.1～1.2倍程度が目安とされます。
詳細は国土交通省 不動産取引価格情報で確認できます。
(3) 新築マンション平均価格（1億4,049万円）
2025年5月の東京23区新築マンション平均価格は1億4,049万円と過去最高を更新しました。この価格は一般の購入者にとって負担が大きいため、中古マンション市場への注目が高まっています。
(4) 中古マンション価格動向
中古マンション価格も上昇傾向にありますが、新築と比較すると価格が抑えられます。ただし、都心3区の中古マンションは賃料価格比が急低下しており、過熱感が鮮明です。
エリア別の価格動向と特徴（都心3区・南西部・北部・東部）
(1) 都心3区（千代田・中央・港）の価格動向（+29%上昇）
都心3区は、2024年10月時点で前年比+29%と価格上昇が加速しています。再開発エリア（虎ノ門、品川等）が価格上昇を牽引しており、今後も上昇が見込まれます。
(2) 南西部（渋谷・目黒等）の伸び率鈍化
南西部（渋谷、目黒、品川等）は、2024年下期にかけて伸び率が鈍化しています。価格上昇は継続していますが、都心3区と比較するとペースが緩やかです。
(3) 北部・東部の価格下落傾向
北部（北区、足立区等）・東部（江東区、墨田区等）は、2024年下期にかけて価格下落に転じる傾向が見られます。エリアにより二極化が進んでいます。
(4) 再開発エリア（虎ノ門・品川等）の影響
虎ノ門、品川等の再開発エリアは、今後も価格上昇が見込まれます。投資タイミングを見極めることで、資産価値の向上が期待できます。
東京の不動産投資市場（利回り・投資額）
(1) 2025年上半期の投資額（3兆1,932億円、前年同期比+22%）
2025年上半期の国内不動産投資額は前年同期比22%増の3兆1,932億円で、東京が世界都市別投資額で1位となりました。これは、国内外の投資家が東京の不動産市場を高く評価していることを示しています。
(2) 利回りの目安（4%以上）
投資用不動産の場合、利回り4%以上を目安に探すと選択肢が広がります。利回りとは、投資用不動産の年間賃料収入を物件価格で割った割合（表面利回り）です。
(3) オーナーチェンジ物件の特徴
オーナーチェンジ物件とは、賃借人が入居したまま売買される投資用物件です。すぐに賃料収入が得られる一方、賃借人の契約内容を引き継ぐため、条件をよく確認する必要があります。
(4) 投資タイミングの見極め方
再開発エリア（虎ノ門、品川等）は今後も価格上昇が見込まれるため、投資タイミングを見極める必要があります。ただし、価格高騰により購入後の価格下落リスクも考慮すべきです。
まとめ：東京で不動産取引する際の注意点
東京の不動産市場は、世界都市別投資額で1位、2025年上半期の投資額は3兆1,932億円（前年同期比+22%）と活況を呈しています。新築マンション平均価格は1億4,049万円と過去最高を更新し、供給不足により価格上昇が継続しています。
ただし、以下の注意点があります。
- エリアにより二極化：都心3区は価格上昇が加速、南西部は伸び率鈍化、北部・東部は下落傾向
- 供給不足による競争激化：2024年8月の新築マンション供給は前年比50%減の728戸、焦って不利な条件で契約しないよう注意
- 価格高騰リスク：購入後の価格下落リスクも考慮する必要がある
- 税制の変更：不動産取得税、譲渡所得税等の税制は改正される可能性がある（執筆時点：2025年）
東京で不動産取引をする際は、予算・ライフスタイル・将来性を総合的に判断し、複数の業者を比較検討することが重要です。詳細は国土交通省 不動産取引価格情報で最新データを確認し、宅地建物取引士や税理士等の専門家に相談しながら慎重に進めましょう。