都内の一戸建て購入：価格相場と市場動向
東京都内で一戸建て購入を考える際、「価格相場はどれくらいか」「23区内と23区外どちらが良いか」「新築と中古どちらを選ぶべきか」と悩む方は多いでしょう。
この記事では、都内の一戸建て市場について、公式データを元に詳しく解説します。
30-40代のファミリー層で、都心へのアクセスと住環境のバランスを重視する方に向けて、エリア別価格相場、新築vs中古の選び方、住宅ローン活用法を網羅的に提供します。
この記事のポイント
- 東京都の戸建て平均価格は5,163万円（全国平均より1,560万円高い）、23区内6,000-8,000万円、23区外4,000-6,000万円
- 価格を抑えたいなら葛飾区・足立区（平均4,417万円）・江戸川区・練馬区がおすすめ
- ファミリー層には世田谷区・江東区・杉並区・墨田区が人気（子育て環境・治安・利便性）
- 2015年比で40%超の価格上昇、建築資材・人件費高騰が継続中
- 住宅ローン控除やZEH補助金などの税制優遇を活用することで購入コストを抑えられる
東京都の平均価格：5,163万円（全国平均より1,560万円高い）
東京都の戸建て平均価格は5,163万円で、全国平均（3,603万円）より1,560万円高い水準です。
都内の不動産価格が高い理由は、以下の通りです。
- 都心へのアクセスの良さ（通勤・通学の利便性）
- 商業施設・公共施設の充実
- 雇用機会の多さ
- 国内外からの投資需要
東京の戸建ては、資産価値が高く長期的に安定したエリアとして評価されています。
23区内の目安：6,000-8,000万円
23区内の戸建て価格は、エリアにより大きく異なります。
高額エリア
- 港区・渋谷区・世田谷区：1億円超の物件も多数
- 都心部・人気駅周辺：8,000万円〜1億円
比較的手頃なエリア
- 葛飾区・足立区：平均4,417万円（他区の半額程度）
- 江戸川区・練馬区：4,500万円〜6,000万円
23区内でも、埼玉・千葉に隣接するエリアは土地相場が安く、予算を抑えて購入できます。
23区外の目安：4,000-6,000万円
23区外（武蔵野市・三鷹市・調布市等）は、23区内より価格が手頃です。
23区外のメリット
- 価格が手頃（23区内の6〜8割程度）
- 土地面積が広い（100㎡超の敷地が多い）
- 緑豊かで静かな住環境
23区外のデメリット
- 都心へのアクセス時間が長い
- 商業施設が少ない場合がある
通勤時間と予算のバランスを考え、ライフスタイルに合ったエリアを選ぶことが重要です。
価格上昇の要因：2015年比で40%超上昇、建築資材・人件費高騰
東京都の戸建て価格は、2015年比で40%超上昇しています。
価格上昇の主な要因
- 建築資材の高騰（木材・鉄骨・セメント等）
- 人件費の上昇（職人不足・高齢化）
- 土地価格の上昇（都心回帰の傾向）
- 国内外からの投資需要
今後も上昇傾向が続く可能性があるため、購入を検討される際は最新の情報を確認し、専門家に相談することをおすすめします。
エリア別価格相場：23区内・23区外・安いエリア
価格を抑えられるエリア：葛飾区・足立区（平均4,417万円）・江戸川区・練馬区
予算を抑えて都内で戸建てを購入したい場合、以下のエリアがおすすめです。
葛飾区・足立区
- 平均価格：4,417万円（他区の半額程度）
- 埼玉県に隣接し、土地相場が安い
- 常磐線・千代田線・つくばエクスプレス等で都心へアクセス
江戸川区
- 平均価格：4,500万円〜5,500万円
- 千葉県に隣接し、土地相場が安い
- 東西線・総武線等で都心へアクセス
練馬区
- 平均価格：5,000万円〜6,000万円
- 西武線・東武東上線等で都心へアクセス
- 緑豊かで静かな住環境
これらのエリアは、都心へのアクセスも良好で、価格と利便性のバランスが取れています。
高額エリア：港区・渋谷区・世田谷区（1億円超の物件も）
都心部や人気エリアでは、1億円を超える物件も多数あります。
港区
- 平均価格：1億円超
- 都心の中心地、商業施設・公共施設が充実
- 資産価値が高く、投資対象としても人気
渋谷区
- 平均価格：8,000万円〜1億円
- 都心へのアクセスが良好、若者に人気
世田谷区
- 平均価格：7,000万円〜9,000万円
- 教育施設が充実、ファミリー層に人気
- 新宿・渋谷へ30分以内でアクセス可能
これらのエリアは、資産価値が高く、長期的に安定した投資先として評価されています。
23区外のおすすめ：武蔵野市・三鷹市・調布市
23区外で人気のエリアは、以下の通りです。
武蔵野市
- 平均価格：6,000万円〜7,000万円
- 吉祥寺駅周辺が人気、商業施設が充実
- 中央線で新宿まで約15分
三鷹市
- 平均価格：5,500万円〜6,500万円
- 中央線・総武線で都心へアクセス
- 緑豊かで静かな住環境
調布市
- 平均価格：5,000万円〜6,000万円
- 京王線で新宿まで約20分
- 子育て支援制度が充実
これらのエリアは、都心へのアクセスと住環境のバランスが取れており、ファミリー層に人気があります。
新築vs中古の選び方：予算・立地・リノベーション
新築のメリット：設備が新しい、住宅ローン控除期間13年
新築のメリット
- 建物が新しく、設備が最新
- 10年間の瑕疵担保責任があり、保証が充実
- 住宅ローン控除が最長13年間受けられる
- 省エネ性能の高い住宅（ZEH等）は補助金の対象になる可能性
新築のデメリット
- 価格が高い（中古より2〜3割高額）
- 立地の選択肢が限られる場合がある
- 実際に住んでみないと分からない点がある
新築は、長期的に安心して暮らしたい方、最新設備を重視する方におすすめです。
中古のメリット：立地重視、価格が手頃、リノベーションで自由度
中古のメリット
- 価格が手頃（新築の6〜8割程度）
- 立地の選択肢が広い
- 実際の建物・周辺環境を確認してから購入できる
- リノベーションで自分好みにカスタマイズできる
中古のデメリット
- 築年数が古い場合、設備の老朽化や耐震性に不安がある
- リフォーム・修繕費用が別途必要になる場合がある
- 住宅ローン控除の適用要件（築年数制限等）に注意が必要
中古は、立地を重視する方、リノベーションで自分好みにカスタマイズしたい方におすすめです。
新築戸建て11,504件 vs 中古戸建て7,653件（SUUMO2024年）
SUUMOで掲載されている東京都の物件数は、以下の通りです。
- 新築戸建て：11,504件
- 中古戸建て：7,653件
新築の方が掲載数が多く、選択肢が広い一方、中古は立地の良い物件が多い傾向にあります。
複数のポータルサイト（SUUMO・HOME'S・アットホーム等）を併用し、掘り出し物件を探すことをおすすめします。
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ファミリー層におすすめのエリア：子育て環境・治安・利便性
世田谷区：新宿・渋谷へ30分以内、教育施設充実
世田谷区は、ファミリー層に最も人気のあるエリアの一つです。
メリット
- 新宿・渋谷へ30分以内でアクセス可能
- 教育施設が充実（公立・私立ともに選択肢が豊富）
- 緑豊かで静かな住環境
- 治安が良好
デメリット
- 価格が高い（平均7,000万円〜9,000万円）
予算に余裕があり、教育環境を重視する方におすすめです。
江東区：公園・子育て支援充実、都心アクセス良好
江東区は、子育て支援が充実したエリアとして人気があります。
メリット
- 大きな公園が多数（木場公園・夢の島公園等）
- 子育て支援制度が充実
- 東京駅・大手町へのアクセスが良好
- 豊洲・有明等の再開発エリアが発展中
デメリット
- 湾岸エリアは地盤が弱い場合がある
都心へのアクセスと子育て環境を両立したい方におすすめです。
杉並区：緑豊か、治安良好、静かな住環境
杉並区は、緑豊かで静かな住環境が魅力のエリアです。
メリット
- 緑豊かで静かな住環境
- 治安が良好
- 新宿・渋谷へのアクセスが良好
- 教育施設が充実
デメリット
- 価格がやや高い（平均6,000万円〜7,500万円）
静かな環境で子育てしたい方におすすめです。
墨田区：治安良好、買い物便利、スカイツリー周辺
墨田区は、下町の雰囲気と都心へのアクセスの良さが魅力のエリアです。
メリット
- 治安が良好
- 商店街が充実し、買い物に便利
- スカイツリー周辺の再開発で生活利便性が向上
- 価格が比較的手頃（平均5,500万円〜6,500万円）
デメリット
- 一部エリアは住宅密集地で道路が狭い
下町の雰囲気を楽しみたい方、価格と利便性のバランスを重視する方におすすめです。
都内一戸建て購入の流れと住宅ローン
予算・エリアの決定：借入可能額の確認
1. 借入可能額の確認
- 年収・頭金・返済期間から借入可能額を算出
- 金融機関の事前審査を受ける
2. 予算の設定
- 物件価格 + 諸費用（物件価格の5-10%）
- 諸費用の内訳：仲介手数料、登記費用、火災保険、不動産取得税等
3. エリアの絞り込み
- 通勤時間・子育て環境・治安・利便性を総合的に判断
- 複数のエリアを比較検討
物件検索：SUUMO・HOME'S・アットホーム等で比較
複数のポータルサイトを活用し、効率的に物件を探しましょう。
主要ポータルサイト
- SUUMO：物件数No.1（8,292,888件）
- HOME'S：1日3回以上更新、新着情報が早い
- アットホーム：掲載店舗数No.1（54,555店舗）、地域密着型業者が多い
各サイトで独自の物件があるため、併用することで掘り出し物件を見つけられる可能性が高まります。
内見・申込：複数物件を比較検討
内見時のチェックポイント
- 建物の状態（外壁・屋根・基礎等）
- 設備の劣化状況（キッチン・浴室・トイレ等）
- 周辺環境（学校・公園・商業施設・騒音等）
- 日当たり・風通し
複数の物件を内見し、比較検討することで、最適な物件を見つけられます。
住宅ローン審査：事前審査・本審査
事前審査
- 物件申込前に実施
- 年収・勤続年数・他の借入状況等から借入可能額を算出
- 1週間程度で結果が出る
本審査
- 物件契約後に実施
- より詳細な審査（健康状態・物件の担保価値等）
- 2〜3週間程度で結果が出る
本審査が通らない場合、契約解除となる可能性があるため、事前審査を必ず受けることをおすすめします。
契約・決済：引渡しまで2〜3ヶ月
契約から引渡しまでの流れ
- 売買契約書の締結（手付金10%程度を支払い）
- 住宅ローン本審査の申込・承認
- 金銭消費貸借契約（ローン契約）
- 決済・引渡し（残金支払い、所有権移転登記、鍵の受領）
契約から引渡しまで2〜3ヶ月かかるのが一般的です。
まとめ：都内一戸建て購入の成功ポイント
都内で一戸建てを購入する際は、以下のポイントを押さえることが成功への鍵です。
予算とエリアの選定
- 東京都の平均価格は5,163万円、23区内6,000-8,000万円、23区外4,000-6,000万円
- 予算を抑えたいなら葛飾区・足立区・江戸川区・練馬区がおすすめ
- ファミリー層には世田谷区・江東区・杉並区・墨田区が人気
新築vs中古の選択
- 新築は設備が新しく住宅ローン控除期間13年、中古は立地重視・価格が手頃
- 予算・立地・リノベーション可否により判断
専門家への相談
- 物件選び、資金計画、税制優遇の活用など、専門家（宅建士、ファイナンシャルプランナー、税理士等）への相談を推奨
都内の一戸建て市場は、2015年比で40%超価格上昇しており、今後も上昇傾向が続く可能性があります。最新の情報を確認し、慎重に検討することをおすすめします。
この記事の情報を参考に、ご自身とご家族にとって最適な一戸建てを見つけてください。