東京23区で中古マンション購入を検討する理由
東京23区で中古マンション購入を検討している方にとって、「どのエリアが自分のライフスタイルに合うのか」「価格相場はどのくらいか」「資産価値を維持できる物件の見極め方は何か」といった疑問は尽きません。
この記事では、東京23区の中古マンション市場を区別に分析し、価格相場・利便性・資産価値の観点から各エリアの特徴を比較します。国土交通省の不動産価格指数やREINSの成約価格データなど、公的機関の最新情報を元に解説します。
初めて中古マンションを購入する方でも、ライフスタイルに合ったエリア選びと購入ステップを理解できるようになります。
この記事のポイント
- 東京23区の中古マンション平均価格は約5,000万円台で推移、エリアにより大きく異なる
- 都心3区（千代田・中央・港）は高額、城東・城北エリアは比較的手頃
- 駅徒歩10分以内・新耐震基準適合の物件は資産価値が下がりにくい
- 管理状態と修繕積立金の積立状況が購入時の最重要チェックポイント
- 住宅ローン控除は新耐震基準適合が条件（耐火構造は築25年以内）
東京23区の中古マンション市場概況と価格推移
(1) 2024-2025年の市場動向と価格トレンド
国土交通省の不動産価格指数（令和6年版）によると、東京都区部の中古マンション価格は2024年も高水準を維持しています。2020年を100とした場合、2024年の価格指数は約130-140で推移しており、この4年間で約30-40%の上昇が見られます。
金利上昇の影響を受けながらも、東京23区の中古マンション需要は根強く、特に駅近・築浅物件への需要が集中しています。2025年は住宅ローン減税の適用条件変更により、中古マンション選びの基準が変化する可能性があるため、最新の税制情報を確認することが重要です。
(2) 専有面積あたりの単価と成約価格の推移
REINSの月例マーケットウォッチによると、東京23区の中古マンション成約価格は以下のような傾向があります。
| 指標 | 2024年のデータ |
|---|---|
| 平均成約価格 | 約5,000万円台 |
| ㎡単価 | 上昇傾向継続 |
| 成約件数 | 前年比やや減少 |
（出典: REINS月例マーケットウォッチ）
専有面積あたりの単価は上昇が続いており、同じ面積でも築年数・立地・管理状態により価格は大きく異なります。
エリア別価格相場と特徴（都心・城南・城西・城東・城北）
東京23区は、大きく都心・城南・城西・城東・城北の5つのエリアに分類されます。各エリアの価格帯とターゲット層を整理します。
(1) 都心3区（千代田・中央・港）の価格帯とターゲット層
都心3区は東京23区の中でも特に高額なエリアです。価格相場は平均で8,000万円以上になることも珍しくありません。
特徴:
- オフィス街へのアクセスが抜群
- 再開発が進み、新しい商業施設や公共交通機関が充実
- 資産価値が下がりにくい
ターゲット層:
- 高所得層、外資系企業勤務者
- 都心での生活利便性を最優先する単身者・DINKS
(2) 城南エリア（目黒・世田谷・渋谷）の利便性と資産価値
城南エリアは、都心へのアクセスと住環境のバランスが良く、ファミリー層に人気があります。
特徴:
- 教育環境が充実（世田谷区は私立・公立校とも評価が高い）
- 閑静な住宅街と商業エリアが共存
- 駅近物件は高額だが、資産価値の維持が期待できる
価格相場:
- 目黒区・渋谷区: 6,000-8,000万円
- 世田谷区: 5,000-7,000万円（エリアにより幅がある）
(3) 城西エリア（新宿・中野・杉並）の価格バランス
城西エリアは、価格と利便性のバランスが良く、単身者からファミリー層まで幅広い層に支持されています。
特徴:
- 新宿駅へのアクセスが良好
- 商店街が発達し、日常生活に便利
- 都心3区より手頃な価格帯
価格相場:
- 新宿区: 5,000-7,000万円
- 中野区・杉並区: 4,000-6,000万円
(4) 城東エリア（江東・墨田・江戸川）の価格手頃さと将来性
城東エリアは、再開発が進むエリアも多く、将来性が期待されています。
特徴:
- 東京湾岸エリアの再開発により、新しいマンションが増加
- 価格が比較的手頃
- 駅前の商業施設が充実
価格相場:
- 江東区: 4,500-6,000万円（湾岸エリアは高め）
- 墨田区・江戸川区: 3,500-5,000万円
(5) 城北エリア（豊島・板橋・北）のアクセスと生活環境
城北エリアは、都心へのアクセスが良好でありながら、価格が手頃なエリアです。
特徴:
- 池袋駅へのアクセスが便利
- 商店街が多く、下町の雰囲気が残る
- ファミリー層が多く、公園や教育施設が充実
価格相場:
- 豊島区: 4,500-6,000万円
- 板橋区・北区: 3,000-5,000万円
資産価値を見極めるポイントと購入時のチェック項目
(1) 築年数と耐震基準（旧耐震・新耐震）の確認
中古マンション購入時には、築年数と耐震基準の確認が欠かせません。
旧耐震基準と新耐震基準:
- 旧耐震基準: 1981年5月以前の建築確認
- 新耐震基準: 1981年6月以降の建築確認
新耐震基準は、大地震でも倒壊しない設計が求められており、住宅ローン控除や地震保険の面でも有利です。旧耐震基準の物件は、耐震補強工事の有無を確認しましょう。
(2) 管理状態・修繕積立金の積立状況
中古マンション購入時に最も重要なのが、管理状態と修繕積立金の積立状況です。
チェックポイント:
- 修繕積立金の積立状況: 積立不足の物件は将来的に大規模な追加徴収の可能性がある
- 管理組合の運営状況: 総会議事録を確認し、トラブルの有無をチェック
- 大規模修繕の履歴: 過去の修繕実績と今後の修繕計画を確認
(3) 駅距離と周辺環境が資産価値に与える影響
駅徒歩10分以内の物件は、資産価値を維持しやすく、将来の売却時にも有利です。
駅距離の目安:
- 徒歩5分以内: 非常に高い資産価値
- 徒歩10分以内: 資産価値を維持しやすい
- 徒歩15分以上: 価格は手頃だが、資産価値の維持にはエリアの魅力が重要
(4) 内覧時の共用部分チェックポイント
内覧時には、専有部分だけでなく、共用部分の状態も必ず確認しましょう。
共用部分のチェックリスト:
- エントランス・廊下の清掃状態
- エレベーターの保守状況
- ゴミ置き場の管理状態
- 管理人の対応（常駐か巡回か）
購入の流れと住宅ローン・税制優遇の活用
(1) 中古マンション購入の基本ステップ
中古マンション購入は、以下のステップで進めます。
- 予算の設定と住宅ローン事前審査
- 物件情報の収集（不動産ポータルサイト・不動産会社）
- 内覧（専有部分・共用部分の確認）
- 購入申込・重要事項説明
- 売買契約の締結（手付金の支払い）
- 住宅ローン本審査
- 残金決済・引き渡し
(2) 住宅ローン控除の適用要件と控除額
国税庁によると、中古マンションでも住宅ローン控除を受けられますが、以下の要件を満たす必要があります（2025年時点）。
適用要件:
- 新耐震基準に適合していること
- 耐火構造の場合は築25年以内、非耐火構造の場合は築20年以内
- 床面積が50㎡以上（一定の所得制限あり）
控除額:
- 年末ローン残高の0.7%（上限あり）
- 控除期間は最長13年（物件により異なる）
詳細な適用要件や控除額は、税理士や金融機関にご相談ください。
(3) 諸費用の内訳（仲介手数料・登記費用・不動産取得税等）
中古マンション購入時には、物件価格以外に以下の諸費用がかかります。
| 項目 | 目安額 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 物件価格の3%+6万円+消費税 | 売主直売の場合は不要 |
| 登記費用 | 10-30万円 | 司法書士報酬を含む |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3% | 軽減措置あり |
| 火災保険 | 10-30万円 | 10年一括払いの場合 |
| 印紙税 | 1-3万円 | 売買契約書・ローン契約書 |
諸費用は物件価格の5-10%が目安です。事前に正確な金額を把握しておきましょう。
まとめ：ライフスタイルに合ったエリア選び
東京23区の中古マンション購入では、価格だけでなく、通勤利便性・生活環境・将来性など多角的な視点でエリアを選ぶことが重要です。都心3区は資産価値が高い一方で高額、城東・城北エリアは手頃な価格で将来性も期待できます。
管理状態と修繕積立金の積立状況、駅距離、耐震基準など、購入時のチェックポイントを押さえることで、資産価値を維持できる物件を見極めることができます。
複数の不動産会社で物件を比較し、住宅ローン控除などの税制優遇も活用しながら、無理のない資金計画を立てましょう。詳細な物件情報や購入手続きについては、宅地建物取引士や金融機関にご相談ください。