所沢市で土地を探すなら｜相場とエリア選びのポイント
「所沢市で土地を購入したいけれど、どのエリアがいいのか」「土地価格の相場はどれくらいか」と悩んでいる方は少なくありません。
この記事では、所沢市の土地価格相場、エリア別の特性、購入時の注意点を、公式データを元に解説します。所沢市は2014年を底値に継続的に価格上昇が続いており、今後も緩やかな上昇が見込まれるエリアです。
初めて土地を購入する方でも、エリア選び・価格帯・リスクを正確に把握できるようになります。
この記事のポイント
- 所沢市の土地価格は2014年以降継続的に上昇、2025年4月の公示地価は74.0832万円/坪（前年比+2.68%）
- エリアにより価格差が大きく、所沢駅周辺は102.6万円/坪、郊外は50万円/坪程度と約2倍の差がある
- 建築条件なし土地も多数あり、自由設計の注文住宅を検討可能
- 公示地価と実際の取引価格には乖離があるため、最新の市場データと複数査定の確認が必要
なぜ所沢市の土地が注目されるのか
所沢市は埼玉県南西部に位置し、池袋まで約30分でアクセスできる利便性と、都心に比べて手頃な価格帯が魅力です。
2014年から継続的に上昇している価格推移
所沢市の土地価格は、2014年を底値（約65万円/坪）として継続的に上昇しています。所沢市の土地価格相場データによると、2025年4月の公示地価は74.0832万円/坪（前年比+2.68%上昇）、2024年の土地価格は58.9万円/坪（17.8万円/㎡、前年比+1.8%上昇）となっています。
今後も緩やかな上昇が見込まれていますが、2024年Q1の実際の取引価格は前年比-4.08%と下落しており、公示地価と実際の取引価格には乖離がある点に注意が必要です。
都心へのアクセスと手頃な価格のバランス
所沢市は西武新宿線・西武池袋線・JR武蔵野線の3路線が利用でき、池袋・新宿への通勤・通学に便利です。都心への利便性を保ちながら、東京23区に比べて価格が手頃な点が魅力です。
SUUMO・Nifty等の主要ポータルサイトでは、368～499件の土地が掲載されており（2024-2025年）、選択肢が豊富です。
所沢市の土地市場概要
所沢市の土地市場を理解するためには、公示地価と実際の取引価格の違い、過去の推移を把握することが重要です。
公示地価と実際の取引価格
土地価格には「公示地価」と「実際の取引価格」の2種類があります。
公示地価は、国土交通省が毎年公表する標準地の1月1日時点の価格で、土地取引の指標となります。2025年4月の所沢市の公示地価は74.0832万円/坪です。
実際の取引価格は、個別の土地取引で成立した価格です。2024年Q1の実際の取引価格は16.1662万円/m²（約53.3万円/坪）で、公示地価より低い傾向にあります。これは、個別物件の立地・形状・接道状況等により価格が大きく変動するためです。
過去の価格推移と今後の見通し
所沢市の土地価格は、以下のように推移しています。
| 年 | 価格（坪単価） | 前年比 |
|---|---|---|
| 2014年 | 約65万円 | - |
| 2024年 | 58.9万円（17.8万円/㎡） | +1.8% |
| 2025年4月 | 74.0832万円 | +2.68% |
2014年を底値として継続的に上昇しており、今後も緩やかな上昇が見込まれています。ただし、2024年Q1の実際の取引価格は前年比-4.08%と下落しており、短期的な価格変動には注意が必要です。
販売中の土地物件数（368～499件）
SUUMOには所沢市の土地が368件、ニフティ不動産には約499件掲載されています（2024-2025年）。建築条件なしの土地も多数あり、自由設計の注文住宅を検討することが可能です。
エリア別の特性と相場
所沢市はエリアによって価格帯・特性が大きく異なります。駅からの距離、周辺環境、用途地域により価格差が約2倍以上あります。
所沢駅周辺（高価格帯：102.6万円/坪）
所沢駅周辺は、所沢市内で最も価格が高いエリアです。坪単価は102.6万円程度で、商業施設・医療機関・公共施設へのアクセスが良好です。
メリット:
- 西武新宿線・西武池袋線の2路線利用可能
- 商業施設が充実（西武所沢店、ダイエー所沢店等）
- 医療機関・公共施設が近い
デメリット:
- 土地価格が高い
- まとまった面積の土地が少ない
新所沢・航空公園エリア（中価格帯）
新所沢駅・航空公園駅周辺は、所沢駅周辺より価格が手頃なエリアです。住宅地として人気があり、ファミリー層に適しています。
メリット:
- 所沢駅周辺より価格が手頃
- 住宅地として落ち着いた環境
- 公園・学校が近い
デメリット:
- 所沢駅周辺に比べて商業施設が少ない
狭山ヶ丘・下山口・西武球場前エリア（手頃な価格帯：約50万円/坪）
狭山ヶ丘駅・下山口駅・西武球場前駅周辺は、所沢市内で最も価格が手頃なエリアです。坪単価は約50万円程度で、所沢駅周辺の約半分の価格です。
メリット:
- 土地価格が手頃
- まとまった面積の土地が見つかりやすい
- 自然環境が豊か
デメリット:
- 駅から遠い土地が多い
- 商業施設・医療機関へのアクセスがやや不便
土地選びのポイント
所沢市で土地を選ぶ際には、建築条件、用途地域、駅からの距離を確認することが重要です。
建築条件付き土地と建築条件なし土地の違い
建築条件付き土地は、指定された建築会社で一定期間内（通常3ヶ月）に建築することを条件として販売される土地です。建築会社が決まっているため、価格が手頃な傾向があります。
建築条件なし土地は、建築会社を自由に選べる土地です。自由設計の注文住宅が可能ですが、建築条件付き土地より価格が高めの傾向があります。
| 項目 | 建築条件付き土地 | 建築条件なし土地 |
|---|---|---|
| 建築会社 | 指定業者のみ | 自由に選択可能 |
| 設計の自由度 | 低い | 高い |
| 価格 | 手頃 | やや高め |
用途地域による建築制限の確認
土地には「用途地域」が定められており、建築できる建物の種類・高さ・規模が制限されます。所沢市の用途地域は、所沢市都市計画マップで確認できます。
主な用途地域:
- 第一種低層住居専用地域: 低層住宅専用（高さ10m以下）
- 第一種中高層住居専用地域: 中高層住宅可能
- 準工業地域: 住宅・工場の混在が可能
用途地域により建築制限が異なるため、事前に確認することが重要です。
駅からの距離と価格のバランス
駅からの距離は、土地価格に大きく影響します。所沢駅周辺は102.6万円/坪、駅から遠いエリアは約50万円/坪と約2倍の価格差があります。
駅徒歩10分以内:
- 価格は高いが、通勤・通学に便利
- 資産価値が維持されやすい
駅徒歩15分以上:
- 価格が手頃
- 車での移動が前提になる場合が多い
ライフスタイル・予算に応じて、駅からの距離と価格のバランスを検討しましょう。
購入時の注意点とリスク
所沢市で土地を購入する際には、公示地価と実際の取引価格の乖離、エリアによる価格差、諸費用に注意が必要です。
公示地価と実際の取引価格の乖離（2024年Q1は前年比-4.08%下落）
前述のとおり、公示地価と実際の取引価格には乖離があります。公示地価は上昇傾向ですが、2024年Q1の実際の取引価格は前年比-4.08%と下落しています。
注意点:
- 公示地価はあくまで「目安」であり、個別物件の価格は変動する
- 最新の市場データを確認する
- 複数の不動産会社で査定を依頼する
エリアによる価格差（約2倍以上）
エリアによる価格差が大きいため、エリア選定が重要です。所沢駅周辺と郊外では約2倍以上の価格差があります。
検討すべき点:
- 通勤・通学の利便性
- 商業施設・医療機関へのアクセス
- 将来の資産価値
エリアごとの特性を理解し、ライフスタイルに合ったエリアを選びましょう。
土地購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用等）
土地購入時には、土地代金以外に諸費用がかかります。
| 項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 物件価格の3%+6万円+消費税 | 土地2,000万円の場合：約73万円 |
| 登記費用 | 所有権移転登記・抵当権設定登記 | 10-30万円 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3%（軽減措置あり） | 20-50万円 |
| 測量費用 | 土地の境界確定（必要な場合） | 30-80万円 |
諸費用は土地価格の5-10%程度が目安です。事前に正確な金額を把握しておきましょう。
まとめ：所沢市での土地購入のポイント
所沢市の土地は、2014年以降継続的に価格上昇が続いており、今後も緩やかな上昇が見込まれています。2025年4月の公示地価は74.0832万円/坪（前年比+2.68%）です。
エリアにより価格差が大きく、所沢駅周辺は102.6万円/坪、郊外は約50万円/坪と約2倍の差があります。建築条件なし土地も多数あり、自由設計の注文住宅を検討できます。
土地購入時には、公示地価と実際の取引価格の乖離、エリア選定、諸費用に注意し、複数の不動産会社で査定を依頼することが重要です。
信頼できる不動産会社や宅地建物取引士に相談しながら、ライフスタイルに合った土地を選びましょう。