なぜ島本町の土地が注目されるのか
大阪府島本町で土地購入を検討している方にとって、相場情報・エリア特性・交通利便性・購入の流れを理解することは重要です。
この記事では、島本町の土地購入方法、価格相場、エリア特性、土地の探し方、購入の流れと注意点を、国土交通省の地価公示や島本町公式サイトの情報を元に解説します。
土地価格の実例、京都・大阪へのアクセス、子育て環境、用途地域や建築条件の確認方法、諸費用の内訳を理解し、納得のいく土地購入を実現できるようになります。
この記事のポイント
- 島本町の土地価格実例は、桜井5丁目3,000万円（201.00㎡）、江川2丁目3,320万円（156.79㎡）程度
- JRで大阪駅・京都駅まで約20分、阪急で大阪梅田駅・京都河原町駅まで約30分と都市部へのアクセスが良好
- 待機児童ゼロを実現し、子育て支援制度が充実、子ども・若い世代の人口が年々増加
- 土地購入時は用途地域、地目（宅地・農地・雑種地）、建築条件（建築条件付き土地の有無）の確認が必須
- 諸費用は仲介手数料・登記費用・測量費用・不動産取得税で、3,000万円の土地では総額100万円〜150万円程度
京都・大阪へのアクセスの良さ（JR・阪急で約20〜30分）
島本町は、京都府と大阪府の境界に位置し、両都市へのアクセスが非常に良好です。
主要駅へのアクセス:
- JR島本駅: 大阪駅まで約20分、京都駅まで約20分（JR京都線経由）
- 阪急水無瀬駅: 大阪梅田駅まで約30分、京都河原町駅まで約30分（阪急京都線経由）
JR島本駅の開業:
- 2019年3月に開業した新駅で、島本町の交通利便性が大きく向上
- 大阪・京都両方面への通勤・通学が容易になった
このアクセスの良さが、島本町の土地需要を支える大きな要因となっています。
待機児童ゼロの充実した子育て環境
島本町は子育て世帯に人気のエリアとして注目されています。
子育て支援の充実:
- 待機児童ゼロ: 島本町は待機児童ゼロを実現しており、保育園への入園がスムーズ
- 医療費助成制度: 出産・子育て支援が充実
- つどいの広場「ぱんだのいえ」: 生後3ヶ月〜3歳までの子育て支援施設
- 島本ふれあいセンター: 子育て相談、図書館併設
（出典: 島本町子育て応援特設サイト「ぐんぐんしまもと」）
人口動向:
- 子ども・若い世代の人口が年々増加
- 2050年人口は91.0（2020年=100）と予測され、周辺地域平均79.2より人口減少が緩やか
これらの要因により、子育て世帯にとって魅力的な住環境が整っています。
自然豊かで落ち着いた住環境
島本町は、都市部へのアクセスが良好でありながら、自然環境にも恵まれています。
自然環境:
- 水無瀬神宮: 歴史的な神社、豊かな自然に囲まれる
- 天王山: ハイキング・登山スポット
- 淀川河川敷: サイクリング・散歩に最適
生活施設:
- 島本ふれあいセンター: 図書館、子育て支援施設
- 商業施設: スーパー、コンビニ、飲食店が充実
- 医療施設: 病院、クリニックが複数存在
都市部の利便性と自然環境のバランスが取れた住環境が、島本町の大きな魅力です。
島本町のエリア特性｜京都・大阪の中間、充実した子育て環境
交通利便性（JR島本駅開業、阪急水無瀬駅）
島本町の交通利便性は、JR島本駅の開業により大きく向上しました。
JR島本駅:
- 2019年3月開業
- JR京都線で大阪駅・京都駅へ直通
- 所要時間: 大阪駅まで約20分、京都駅まで約20分
- 始発・終電: 始発5時台、終電0時台（平日）
阪急水無瀬駅:
- 阪急京都線で大阪梅田駅・京都河原町駅へ直通
- 所要時間: 大阪梅田駅まで約30分、京都河原町駅まで約30分
- 特急停車駅ではないが、普通・準急で利用可能
バス路線:
- 阪急バス: 高槻市駅、茨木市駅方面へ
- 京阪バス: 枚方市駅方面へ
2つの鉄道路線が利用できるため、通勤・通学の選択肢が広がります。
子育て支援制度（待機児童ゼロ、医療費助成、つどいの広場）
島本町の子育て支援制度は、近隣自治体と比較しても充実しています。
待機児童ゼロ:
- 島本町は待機児童ゼロを実現
- 保育園・認定こども園への入園がスムーズ
- 共働き世帯にとって大きなメリット
医療費助成:
- 子ども医療費助成制度が充実
- 中学校卒業まで医療費の自己負担が軽減される
子育て支援施設:
- つどいの広場「ぱんだのいえ」: 生後3ヶ月〜3歳までの子育て支援施設、親子で遊べるスペース
- 島本ふれあいセンター: 子育て相談、図書館併設、育児講座・イベント開催
（出典: 島本町子育て応援特設サイト）
これらの支援制度により、子育て世帯が安心して生活できる環境が整っています。
自然環境と生活施設（水無瀬神宮、島本ふれあいセンター）
島本町は、自然環境と生活施設のバランスが取れたエリアです。
自然環境:
- 水無瀬神宮: 後鳥羽上皇ゆかりの歴史的な神社、豊かな自然に囲まれる
- 天王山: 山崎の合戦の舞台として知られる山、ハイキングコースが整備
- 淀川河川敷: サイクリング・散歩・スポーツに最適、広々とした空間
生活施設:
- スーパー: マックスバリュ、ライフ、業務スーパー等
- コンビニ: セブン-イレブン、ファミリーマート等
- 飲食店: ファミリーレストラン、カフェ、居酒屋等が充実
- 医療施設: 総合病院（高槻病院、済生会高槻病院等が近隣）、クリニック多数
都市部のように混雑せず、落ち着いた住環境でありながら、生活に必要な施設が揃っています。
将来動向（2050年人口91.0、周辺平均79.2より減少が緩やか）
島本町の将来人口予測は、周辺地域と比較して減少が緩やかです。
人口動向:
- 2050年人口: 91.0（2020年=100）
- 周辺地域平均: 79.2（2020年=100）
- 島本町は周辺平均より約12ポイント高い水準を維持
（出典: ダイヤモンド不動産研究所「大阪府島本町の土地価格推移」）
人口減少が緩やかな理由:
- 京都・大阪へのアクセスの良さ（JR島本駅開業）
- 子育て支援の充実（待機児童ゼロ）
- 自然環境と都市機能のバランス
将来的な資産価値を考える上で、人口動向は重要な指標の一つです。
島本町の土地価格相場と実例｜3,000万円台が中心
土地価格の実例（桜井5丁目3,000万円、江川2丁目3,320万円）
島本町の土地価格は、エリアや広さにより異なりますが、以下のような実例があります。
土地価格の実例:
| エリア | 価格 | 土地面積 | 坪単価（概算） |
|---|---|---|---|
| 桜井5丁目 | 3,000万円 | 201.00㎡（約60.8坪） | 約49.3万円/坪 |
| 江川2丁目 | 3,320万円 | 156.79㎡（約47.4坪） | 約70.0万円/坪 |
（出典: 福屋不動産販売「大阪府島本町の土地・売地一覧」）
物件数:
- SUUMO: 島本駅周辺で46件掲載
- At Home: 三島郡全体で44件掲載
比較的選択肢が豊富で、条件に合う土地を見つけやすい環境です。
公示地価・基準地価の推移
国土交通省の地価公示によると、島本町を含む大阪府北部エリアの地価は、以下のような傾向があります。
公示地価とは:
- 国土交通省が毎年1月1日時点の土地価格を3月に公表する指標
- 一般的な土地取引の目安として活用される
基準地価とは:
- 都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を9月に公表する指標
- 公示地価を補完する役割
両方の指標を確認することで、より正確な土地価格相場を把握できます。
エリア別の価格傾向
島本町内でも、エリアにより価格傾向が異なります。
駅近エリア（JR島本駅・阪急水無瀬駅周辺）:
- 駅徒歩10分以内の土地は需要が高く、価格も高めに設定される傾向
- 通勤・通学に便利なため、ファミリー層に人気
住宅街エリア:
- 桜井、江川、水無瀬などの住宅街は、静かな環境で人気
- 駅から徒歩15〜20分のエリアは、比較的価格が手頃
自然環境重視エリア:
- 天王山麓、淀川河川敷近くは、自然環境を重視する層に人気
- 眺望が良い、広い敷地が確保できる場合がある
購入目的（通勤利便性、静かな環境、自然環境等）に応じて、エリアを選ぶことが重要です。
土地の探し方と選び方｜ポータルサイト・地元不動産会社の活用
不動産ポータルサイト（SUUMO、At Home等）の活用法
最も手軽な方法は、不動産ポータルサイトで検索することです。
主要ポータルサイト:
- SUUMO: 島本駅周辺の土地46件掲載
- At Home: 三島郡島本町の土地掲載
- HOME'S: エリア、価格、広さ等で絞り込み検索が可能
検索のコツ:
- エリアを絞る（駅徒歩圏内、特定の町名等）
- 価格帯を設定（予算上限を明確に）
- 広さを指定（建築予定の建物に必要な面積）
- 用途地域を確認（住居系、商業系等）
- 写真・地図で周辺環境をチェック
ポータルサイトでは複数の物件を比較でき、相場感を掴むのに役立ちます。
地域密着型不動産会社の利用
地域密着型の不動産会社は、ポータルサイトに掲載されていない物件情報を持っている場合があります。
メリット:
- 非公開物件の紹介を受けられる
- 地域の相場や物件の詳細情報を直接聞ける
- 周辺環境、学区、インフラ整備状況など、現地情報が豊富
- 土地購入後の建築業者紹介など、トータルサポートが受けられる
問い合わせ方法:
- 電話やメールで「島本町で土地を探している」と伝える
- 希望条件（駅徒歩圏内、広さ、予算等）を明確にする
- 複数の不動産会社に問い合わせて比較する
地元の不動産会社は、学区の評判、治安、災害リスクなど、ポータルサイトには載っていない情報を提供してくれます。
用途地域・建蔽率・容積率の確認
土地を購入する際は、用途地域を確認することが必須です。
用途地域とは:
- 都市計画法で定められた土地の利用目的による区分
- 住居系（第一種低層住居専用地域等）、商業系、工業系など13種類
- 用途地域により、建蔽率・容積率が異なる
建蔽率・容積率:
| 項目 | 意味 | 例 |
|---|---|---|
| 建蔽率 | 敷地面積に対する建築面積の割合 | 60%の場合、100㎡の土地に60㎡の建物 |
| 容積率 | 敷地面積に対する延床面積の割合 | 200%の場合、100㎡の土地に200㎡の延床面積 |
確認方法:
- 島本町役場の都市計画課に問い合わせ
- 不動産会社に確認（重要事項説明書に記載）
- 島本町のWebサイトで都市計画図を閲覧
用途地域を確認しないと、建築したい建物が建てられない可能性があります。
地盤調査の重要性
土地購入前に地盤調査を実施することを強く推奨します。
地盤調査とは:
- 土地の地耐力（建物を支える力）や地盤の強度を調べる調査
- スウェーデン式サウンディング試験（SWS試験）が一般的（費用5万円〜10万円）
地盤が弱い場合のリスク:
- 建物が傾く、沈下する
- 地盤改良工事が必要（50万円〜150万円追加）
地盤調査のタイミング:
- 購入前: 売主の同意を得て実施（費用は買主負担が一般的）
- 購入後: 建築前に必ず実施
地盤が弱い土地は、総額で数百万円のコスト増となる可能性があるため、事前確認が不可欠です。
購入の流れと注意点｜地目・建築条件・インフラ整備
土地購入の基本的な流れ（調査・契約・登記）
土地購入の一般的な流れは以下の通りです。
- 物件探し（ポータルサイト、不動産会社）
- 現地見学（複数物件を比較）
- 調査（用途地域、地盤、インフラ整備状況）
- 購入申込み（申込金の支払い）
- 重要事項説明（宅地建物取引士による説明）
- 売買契約（手付金の支払い、10%程度）
- 住宅ローン審査（土地代+建築費の合計で審査）
- 決済・引き渡し（残金支払い、所有権移転登記）
- 建築計画（建築確認申請、着工）
全体で2〜3ヶ月程度かかるのが一般的です。
地目の種類と建築条件（宅地・農地・雑種地、市街化区域・調整区域）
土地には「地目」が設定されており、建築条件が異なります。
地目の種類:
| 地目 | 意味 | 建築可否 |
|---|---|---|
| 宅地 | 建物が建っている土地、または建築可能な土地 | ✅ 可能 |
| 農地 | 耕作されている土地 | ❌ 原則不可（農地転用手続きが必要） |
| 雑種地 | 上記以外の土地 | △ 条件次第（地目変更が必要な場合あり） |
市街化区域・市街化調整区域:
| 区域 | 意味 | 建築条件 |
|---|---|---|
| 市街化区域 | 都市計画で市街地として開発が推進される区域 | ✅ 原則建築可能 |
| 市街化調整区域 | 市街化を抑制する区域 | ❌ 原則建築不可（開発許可が必要） |
農地や市街化調整区域の土地は、建築できない、または手続きに時間がかかるため、購入前に建築可否を確認することが必須です。
建築条件付き土地の注意点（指定建築会社での建築が必須）
土地の中には「建築条件付き土地」として販売されているものがあります。
建築条件付き土地とは:
- 一定期間内（通常3ヶ月）に指定された建築会社で建築することを条件として販売される土地
- 土地単体では購入できず、建築契約とセットになる
メリット:
- 土地と建物を一括で契約できる
- 建築プランの相談がスムーズ
- 土地価格が比較的安い場合がある
デメリット:
- 建築会社を自由に選べない
- 建築プランの自由度が制限される場合がある
- 他社の見積もりと比較できない
建築条件付き土地を購入する場合は、指定建築会社の施工実績や評判を事前に確認することが重要です。
インフラ整備の確認（上下水道・ガス・電気）
土地購入時は、インフラ整備状況を必ず確認してください。
確認項目:
| インフラ | 確認内容 | 未整備の場合の費用 |
|---|---|---|
| 上下水道 | 前面道路に本管が通っているか | 引込工事50万円〜150万円 |
| ガス | 都市ガス/プロパンガス | プロパン設備設置10万円〜 |
| 電気 | 電柱・電線の有無 | 引込工事10万円〜30万円 |
| 道路 | 建築基準法上の道路に2m以上接しているか | 接道義務違反は建築不可 |
特に注意すべき点:
- 上下水道が未整備の場合、浄化槽設置（100万円〜200万円）が必要
- 接道義務を満たさない土地は建築不可（再建築不可物件）
インフラ未整備の土地は、総額で数百万円のコスト増となる可能性があるため、重要事項説明書で詳細を確認してください。
諸費用の内訳（仲介手数料・登記費用・測量費用）
土地購入時にかかる諸費用は以下の通りです。
主な諸費用:
| 項目 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 土地価格の3%+6万円+消費税 | 法律で上限が定められている |
| 登記費用 | 数万円〜数十万円 | 司法書士報酬含む |
| 測量費用 | 30万円〜100万円 | 境界確定が必要な場合 |
| 印紙税 | 数万円 | 売買契約書に貼付 |
| 地盤調査費 | 5万円〜10万円 | 購入前または購入後 |
例: 3,000万円の土地を購入する場合の諸費用:
- 仲介手数料: (3,000万円×3%+6万円)×1.1 = 約105.6万円
- 登記費用: 約15万円〜30万円
- 測量費用: 約50万円（必要な場合）
- 印紙税: 1万円
- 合計: 約170万円〜185万円
諸費用は現金で用意する必要があるため、購入価格の6〜7%程度を見込んでおくことが重要です。
不動産取得税・固定資産税の計算
土地購入後にかかる税金は以下の通りです。
不動産取得税:
- 土地を取得した際に1度だけ課される地方税
- 税額 = 土地の評価額 × 3%（2027年3月31日まで軽減措置）
- 軽減措置: 宅地の場合、評価額を1/2に減額
固定資産税:
- 毎年1月1日時点の土地所有者に課される地方税
- 税額 = 土地の評価額 × 1.4%（標準税率）
- 軽減措置: 住宅用地の場合、評価額を1/6に減額（200㎡まで）
例: 評価額2,000万円の宅地の場合:
- 不動産取得税: 2,000万円 × 1/2 × 3% = 30万円
- 固定資産税（住宅用地）: 2,000万円 × 1/6 × 1.4% = 約4.7万円/年
（出典: 国税庁）
税金の詳細は自治体や税理士にご確認ください。
まとめ｜専門家への相談と将来動向の確認
島本町で土地を購入する際は、土地価格の実例（桜井5丁目3,000万円、江川2丁目3,320万円）を参考に、エリア特性、用途地域、地目、インフラ整備状況を確認することが重要です。
島本町は、JRで大阪駅・京都駅まで約20分、阪急で大阪梅田駅・京都河原町駅まで約30分と都市部へのアクセスが良好で、待機児童ゼロを実現し、子育て支援制度が充実しているため、子育て世帯に人気のエリアです。
土地購入時は、仲介手数料・登記費用・測量費用・不動産取得税などの諸費用が、3,000万円の土地では総額100万円〜150万円程度かかり、地盤が弱い場合は地盤改良工事（50万円〜150万円）、インフラ未整備の場合は引込工事（数十万円〜数百万円）が追加で必要です。
建築条件付き土地の場合は、指定された建築会社での建築が条件となるため、購入前に施工実績や評判を確認してください。
島本町の将来人口は2050年に91.0（2020年=100）と予測され、周辺地域平均79.2より人口減少が緩やかで、長期的な資産価値を考える上でポジティブな要素です。
信頼できる不動産会社や宅地建物取引士、土地家屋調査士、税理士に相談し、土地代+諸費用+建築費用の総額で判断して、納得のいく土地購入を実現してください。