シニア向けマンション賃貸とは｜高齢者の住まい選びの選択肢
「高齢になってから賃貸住宅を借りるのは難しい」という話を耳にしたことがある方は多いのではないでしょうか。実際に、70歳以上になると入居審査通過率が60代の半分以下に低下するというデータもあります。
この記事では、シニア向け賃貸マンションの特徴、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）との違い、費用相場、審査通過のコツ、選び方のポイントを、国土交通省、政府広報オンラインなどの公式情報を元に解説します。
初めてシニア向け賃貸住宅を検討する方やそのご家族でも、最適な住まい選びのポイントを正確に把握できるようになります。
この記事のポイント
- シニア向け賃貸住宅は通常の賃貸契約形態で、サ高住より自由度が高い
- 2024年に住宅セーフティネット法が改正され、見守り付き賃貸制度が創設
- 東京都内の月額費用は127,000円～274,000円、家賃は手取り収入の3分の1以下が目安
- 70歳以上は審査通過率が低下、預金通帳提示・連帯保証人と保証会社の併用が有効
- バリアフリー設備・見守りサービス・立地を総合的に検討し、専門家への相談を推奨
(1) シニア向け賃貸住宅の定義と特徴
シニア向け賃貸住宅とは、高齢者が借りやすい設備・サービスを備えた賃貸住宅です。通常の賃貸契約形態で、法的規制はありません（グッドライフシニア）。
主な特徴:
- バリアフリー設備: 段差解消、手すり設置、エレベーター完備など
- 見守りサービス: 物件により提供内容は異なる（安否確認、生活相談など）
- 自立型住まい: 介護が不要な方を対象とした住まい
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）と異なり、設備・サービスの基準が法律で定められていないため、物件ごとに内容が大きく異なります。
(2) 高齢者が賃貸を借りにくい理由と背景
高齢者が賃貸住宅を借りにくい理由は、主に以下の3点です（LIFULL HOME'S）。
貸主の不安要素:
- 家賃滞納リスク: 貸主の57.3%が高齢者の家賃支払いに不安を抱えている（LIFULL HOME'S Business）
- 孤独死による事故物件化: 2019年の東京23区内で65歳以上の単身世帯の自宅死亡者数は3,936人（LIFULL HOME'S Business）
- 認知症による近隣トラブルのリスク: 火災、騒音などのトラブル発生を懸念
審査通過率の低下:
- 60代: 審査通過率は比較的高い
- 70歳以上: 審査通過率が60代の半分以下に低下（LIFULL HOME'S）
(3) 2024年住宅セーフティネット法改正と見守り付き賃貸の創設
2024年、住宅セーフティネット法が改正され、見守り付き賃貸制度が創設されました（政府広報オンライン）。
見守り付き賃貸とは:
- 社会福祉法人等による見守り機能を備えた賃貸住宅
- 単身高齢者の入居を促進するため、国土交通省が創設
- 安否確認や生活支援サービスを提供し、孤独死リスクを軽減
この制度により、高齢者の賃貸住宅入居の不安解消が期待されています。
シニア向け賃貸住宅の種類とサービス付き高齢者向け住宅との違い
シニア向け賃貸住宅とサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の違いを整理します。
(1) シニア向け賃貸住宅の特徴（法的規制なし・通常の賃貸契約）
シニア向け賃貸住宅:
- 契約形態: 通常の賃貸借契約
- 法的規制: なし
- 設備基準: 定めなし（物件により異なる）
- サービス: 見守り・生活支援は物件により提供内容が異なる
通常の賃貸住宅と同じ契約形態のため、敷金・礼金・家賃・管理費が必要です（グッドライフシニア）。
(2) サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の特徴（登録制度・安否確認必須）
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）:
- 契約形態: 賃貸借契約または利用権契約
- 法的規制: 高齢者住まい法に基づく登録制度（2011年10月施行）
- 設備基準: 専有面積25㎡以上、バリアフリー設計が必須（国土交通省）
- サービス: 安否確認・生活相談サービスが必須
サ高住は、国土交通省の登録制度に基づき、一定の設備・サービス基準を満たした住宅です。
(3) 有料老人ホーム・UR賃貸との違い
| 項目 | シニア向け賃貸 | サ高住 | 有料老人ホーム | UR賃貸 |
|---|---|---|---|---|
| 契約形態 | 賃貸借契約 | 賃貸借/利用権 | 利用権契約 | 賃貸借契約 |
| 介護サービス | なし | 外部委託可 | 施設内提供 | なし |
| 法的規制 | なし | 高齢者住まい法 | 老人福祉法 | なし |
| 保証人 | 必要 | 必要 | 不要が多い | 不要 |
| 礼金 | あり | あり | なし | なし |
UR賃貸の特徴:
- 保証人不要・礼金不要で、一定の収入があれば年齢制限なし
- 高齢者でも借りやすい選択肢の一つ
(4) 終身建物賃貸借制度とは
終身建物賃貸借制度は、都道府県知事の認可を受けたバリアフリー賃貸住宅で、賃借人の死亡時に契約が終了する制度です（国土交通省）。
特徴:
- 生涯にわたり住み続けられる安心感
- 相続による契約継続の煩雑さを回避
費用相場と初期費用｜家賃・敷金・サービス費の目安
シニア向け賃貸住宅の費用相場を整理します。
(1) 初期費用の内訳（敷金・礼金・仲介手数料）
シニア向け賃貸住宅は、通常の賃貸契約と同様に初期費用が必要です（グッドライフシニア）。
初期費用の内訳:
- 敷金: 家賃の1～2ヶ月分
- 礼金: 家賃の1～2ヶ月分
- 仲介手数料: 家賃の1ヶ月分+消費税
- 火災保険: 年間1～2万円
- 保証会社利用料: 初回家賃の30～100%
(2) 月額費用の相場（東京都内127,000円～274,000円）
東京都内の月額費用相場:
月額費用の内訳:
- 家賃: 物件により異なる
- 管理費: 月額1～3万円程度
- 共益費: 月額5,000円～1万円程度
(3) サ高住との費用比較
| 項目 | シニア向け賃貸 | サ高住 |
|---|---|---|
| 初期費用 | 敷金・礼金・仲介手数料 | 敷金（入居一時金不要が多い） |
| 月額費用 | 家賃+管理費+共益費 | 家賃+管理費+サービス費 |
| サービス費 | なし（物件により別途） | 1～5万円程度（安否確認・生活相談） |
サ高住は、安否確認・生活相談サービスが必須のため、月額費用にサービス費が含まれます。
(4) 家賃は手取り収入の3分の1以下が目安
入居審査で支払い能力が認められるためには、家賃は手取り収入の3分の1以下が目安です（LIFULL HOME'S）。
例:
- 手取り収入: 月額20万円（年金収入）
- 家賃の目安: 月額6.7万円以下
年金収入のみの場合、安定収入と認められにくく審査が厳しくなる傾向があります。
高齢者の賃貸審査｜通過のコツと注意点
高齢者の賃貸審査の実態と通過のコツを整理します。
(1) 審査通過率のデータ（70歳以上は60代の半分以下）
審査通過率の年齢別データ（LIFULL HOME'S）:
- 60代: 比較的高い通過率
- 70歳以上: 60代の半分以下に低下
70歳を境に審査通過率が大幅に低下するため、できるだけ早めに住み替えを検討することが重要です。
(2) 貸主の不安要素（家賃滞納57.3%・孤独死リスク）
貸主の主な不安（LIFULL HOME'S Business）:
- 家賃滞納: 貸主の57.3%が高齢者の家賃支払いに不安
- 孤独死リスク: 2019年東京23区内で65歳以上単身世帯の自宅死亡者数3,936人
- 認知症によるトラブル: 火災、騒音などのリスク
これらの不安を解消するため、審査時に支払い能力と健康状態を明確に示すことが重要です。
(3) 審査通過のコツ（預金通帳提示・連帯保証人と保証会社の併用）
審査通過のコツ（LIFULL HOME'S）:
- 預金通帳のコピーを提示: 支払い能力を具体的に示す
- 連帯保証人と保証会社の併用: 両方を利用すると審査通過率が上がる
- 家賃を収入の3分の1以下に抑える: 無理のない家賃設定
- 健康状態を示す: 健康診断書や主治医の意見書を提出
家賃債務保証制度の活用:
- 高齢者住宅財団が連帯保証人になる制度
- 保証人確保が難しい高齢者を支援
(4) 高齢者可・高齢者歓迎物件の探し方
高齢者可・高齢者歓迎と明記された物件を探すと、審査がスムーズです（LIFULL HOME'S）。
探し方:
- 不動産ポータルサイトで「高齢者可」「高齢者歓迎」のフィルター検索
- 高齢者専門の賃貸住宅仲介会社に相談
- 地域の社会福祉協議会に相談
シニア向け賃貸マンションの選び方｜確認すべきポイント
シニア向け賃貸マンション選びで確認すべきポイントを整理します。
(1) バリアフリー設備の確認（段差・手すり・エレベーター）
確認すべきバリアフリー設備:
- 段差の解消: 玄関、室内の段差がないか
- 手すりの設置: 玄関、トイレ、浴室に手すりがあるか
- エレベーター: 2階以上の場合、エレベーター完備か
- 廊下幅: 車いすが通れる幅（90cm以上）
- 浴室: またぎやすい浴槽、滑りにくい床材
サ高住は専有面積25㎡以上、バリアフリー設計が必須ですが、シニア向け賃貸住宅は物件により設備が異なります。
(2) 見守りサービスの有無と内容
見守りサービスの種類:
- 安否確認: 定期的な訪問、センサーによる生活動線確認
- 緊急通報システム: 急病時にボタンを押すとスタッフが駆けつける
- 生活相談: 日常生活の困りごとを相談できる
サ高住は安否確認・生活相談サービスが必須ですが、シニア向け賃貸住宅は物件により提供内容が異なるため、事前に確認が必要です。
(3) 立地と生活利便性（医療機関・買い物施設）
確認すべき立地・利便性:
- 医療機関: 徒歩圏内にかかりつけ医・総合病院があるか
- 買い物施設: スーパー、コンビニ、薬局が近いか
- 公共交通機関: バス停、駅が近いか
- 公園: 散歩できる場所があるか
高齢になると移動が困難になるため、生活に必要な施設が徒歩圏内にあることが重要です。
(4) 契約形態と退去条件
確認すべき契約内容:
- 契約期間: 2年契約が一般的
- 更新料: 更新時に必要か（家賃の1ヶ月分が一般的）
- 退去条件: 認知症発症時、介護が必要になった場合の退去要件
- 終身居住: 生涯住み続けられるか（終身建物賃貸借制度）
シニア向け賃貸住宅は自立型住まいのため、介護が必要になった場合に退去を求められる可能性があります。契約前に確認してください。
(5) 専門家（ケアマネジャー・宅建士）への相談
住まい選びは個別の状況（健康状態、資産状況、家族構成等）により最適解が異なります。以下の専門家への相談を推奨します。
相談先:
- ケアマネジャー: 介護認定を受けている場合、住まい選びのアドバイス
- 宅地建物取引士: 賃貸契約の法的注意点、物件選びのサポート
- ファイナンシャルプランナー: 資金計画、家賃負担の妥当性
- 地域包括支援センター: 高齢者の住まい・生活全般の相談
まとめ｜状況別のおすすめと次のアクション
シニア向け賃貸住宅は、通常の賃貸契約形態で、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）より自由度が高い住まいです。2024年に住宅セーフティネット法が改正され、見守り付き賃貸制度が創設されました。
東京都内の月額費用は127,000円～274,000円が相場で、家賃は手取り収入の3分の1以下が目安です。70歳以上は審査通過率が低下するため、預金通帳提示・連帯保証人と保証会社の併用が有効です。
バリアフリー設備・見守りサービス・立地を総合的に検討し、ケアマネジャー、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談しながら、最適な住まいを選びましょう。