札幌で1000万円以下の中古マンションを探す
札幌市で手頃な価格の中古マンションを探している方にとって、1000万円以下という価格帯は魅力的な選択肢です。しかし、格安物件にはそれなりの理由があり、購入前に注意すべきポイントがあります。
この記事では、札幌市で1000万円以下の中古マンションを購入する際の実践的な情報を提供します。エリア別の物件分布、物件の特徴、購入時の注意点、費用の目安を詳しく解説します。
記事内の情報は、不動産ポータルサイトの物件データ、札幌市の中古マンション相場データ、格安マンション購入のガイド記事に基づいています。
この記事のポイント
- 札幌市では1000万円以下の中古マンションが中央区約30件、市内全体で18件以上存在する
- 札幌市の中古マンション平均価格は2,134万円（2024年時点）で、過去3年間で約17%上昇している
- 格安物件の多くは築28-30年以上で、間取りは1LDK～2LDKが中心
- 購入時は旧耐震基準（1981年6月以前）、修繕積立金不足、配管劣化等の8つの注意点を確認する必要がある
- 表面価格だけでなく、管理費・修繕積立金・リノベーション費用を含めた総合コストで判断すべき
(1) 札幌の中古マンション市場の現状（平均価格2,134万円）
札幌市の中古マンション市場は、近年価格上昇が続いています。
2024年の札幌市の中古マンション平均価格は2,134万円で、過去3年間（2022年Q1から2025年Q1）で約17%上昇しています。過去5年間では約20%成長しており、上昇傾向が続いています。
価格上昇の背景：
- 新築マンションの供給不足により、中古マンションへの需要が高まっている
- 2030年の北海道新幹線札幌延伸により、特に中央区の住宅需要が見込まれている
- 低金利環境が続き、住宅購入のハードルが下がっている
このような市場環境の中で、1000万円以下の物件は希少性が高く、条件の良い物件は早期に成約する傾向があります。
(2) 1000万円以下の物件数（中央区約30件、市内全体18件以上）
札幌市内で1000万円以下の中古マンションは、以下のエリアで物件が存在します（2025年時点）。
エリア別の物件数（住友不動産ステップのデータ）：
- 中央区：4件
- 北区：1件
- 東区：1件
- 白石区：1件
- 豊平区：3件
- 南区：2件
- 西区：4件
- 厚別区：1件
- 清田区：1件
また、札幌市中央区だけで約30件の1000万円以下物件が「ちゅうこマ！」等の不動産ポータルサイトに掲載されています。
物件数は時期・市況により変動するため、SUUMO、HOME'S、住友不動産ステップ等の複数の不動産ポータルサイトで最新情報を確認することをおすすめします。
(3) この記事で分かること
この記事では、以下の情報を提供します。
- エリア別の物件分布と価格相場（中央区、北区、豊平区等）
- 1000万円以下の物件の特徴と傾向（築年数、間取り、立地条件）
- 格安マンション購入時の8つの注意点（旧耐震基準、修繕積立金不足等）
- 購入費用とランニングコスト（管理費、修繕積立金、リノベーション費用）
札幌市で予算1000万円以下の中古マンション購入を検討している方が、物件選びと購入判断に必要な情報を得られるようにまとめています。
エリア別の物件分布と価格相場
(1) 札幌市中央区（約30件、849万円～）
札幌市中央区は、札幌市の中心部で、利便性が高く人気のエリアです。中古マンションの平均価格は約2,419万円と、札幌市内でも高めの水準ですが、1000万円以下の格安物件も約30件存在します。
具体的な物件例：
- 849万円（2LDK）
- 899万円（1LDK）
間取り別の平均価格（札幌市中央区）：
| 間取り | 平均価格 |
|---|---|
| 1LDK/2K/2DK | 1,803万円 |
| 2LDK/3K/3DK | 2,343万円 |
| 3LDK/4K~ | 3,311万円 |
1000万円以下の物件は、平均価格を大きく下回る価格帯であり、築年数が古い、駅から遠い、リフォームが必要等の理由で価格が抑えられていることが多いです。
(2) その他のエリア（北区、東区、白石区、豊平区、南区、西区、厚別区、清田区）
札幌市内の各区で、1000万円以下の物件が点在しています。
人気エリアの特徴：
- 北区：札幌駅に近く、交通利便性が高い。1000万円以下の物件は少ないが、掘り出し物がある可能性がある
- 豊平区：地下鉄東豊線沿線で都心へのアクセスが良好。豊平川の緑豊かな環境が魅力
- 西区：札幌市の西部で、地下鉄東西線沿線。比較的価格が抑えられている
- 南区：郊外エリアで自然環境が豊か。価格は安いが、通勤・通学には車が必要な場合がある
駅から徒歩4分圏内の物件は競争率が高く、早期に成約する傾向があります。1000万円以下の物件で駅近を希望する場合は、物件が出たらすぐに内覧・購入判断をする必要があります。
(3) 間取り別の平均価格（1LDK: 1,803万円、2LDK: 2,343万円、3LDK~: 3,311万円）
札幌市中央区の間取り別平均価格は前述の通りですが、1000万円以下の物件は主に以下の間取りが中心です。
1000万円以下の物件の間取り傾向：
- 1LDK: 単身者、夫婦2人向け。平均価格1,803万円に対して、1000万円以下は格安
- 2LDK: 小家族向け。平均価格2,343万円に対して、1000万円以下は半額以下
3LDK以上の物件で1000万円以下はほとんど存在せず、あったとしても築年数が非常に古い、駅から遠い、管理状態が悪い等の問題がある可能性が高いです。
(4) 人気エリアの特徴（中央区、北区、豊平区）
札幌市内で人気のエリアは、中央区、北区、豊平区です。
| エリア | 特徴 | 交通 |
|---|---|---|
| 中央区 | 札幌市の中心部、商業・行政の中心 | 地下鉄南北線・東西線・東豊線、JR |
| 北区 | 札幌駅周辺、大学・病院が多い | 地下鉄南北線、JR |
| 豊平区 | 地下鉄東豊線沿線、豊平川の緑豊か | 地下鉄東豊線 |
これらのエリアは利便性が高く、中古マンション相場も高めですが、1000万円以下の物件も一部存在します。ただし、駅から遠い、築年数が古い等の条件が付く場合が多いです。
1000万円以下の物件の特徴と傾向
(1) 築年数（築28-30年以上が多い）
1000万円以下の格安物件は、築28-30年以上の築古物件が多い傾向があります。
新耐震基準と旧耐震基準：
- 新耐震基準：1981年6月以降の建築基準法に基づく耐震基準。震度6強～7程度の地震でも倒壊しない性能を求める
- 旧耐震基準：1981年6月以前の建築基準法に基づく耐震基準。現行の新耐震基準より地震に対する安全性が低い
築28-30年以上の物件（1995年以前の竣工）は、多くが新耐震基準で建てられていますが、築40年以上の物件（1985年以前の竣工）は旧耐震基準の可能性があります。
北海道では築28-30年の物件も多く取引されており、市場機会が安定していますが、購入時は耐震性を必ず確認してください。
(2) 間取り（1LDK～2LDKが中心）
1000万円以下の物件は、間取りが1LDK～2LDKの比較的コンパクトな物件が中心です。
間取り別の向き不向き：
- 1LDK：単身者、夫婦2人向け。子育て世帯には狭い
- 2LDK：夫婦+子ども1人、小家族向け。収納スペースが限られる場合がある
3LDK以上を希望する場合、1000万円以下では物件数が非常に少なく、築年数が非常に古い、立地が悪い等の問題がある可能性が高いです。
(3) 立地条件（駅から徒歩圏内、郊外エリア等）
1000万円以下の物件の立地は、以下のパターンに分かれます。
パターン1：駅近だが築古
- 駅から徒歩5-10分圏内
- 築30年以上
- 管理費・修繕積立金が高い場合がある
パターン2：駅から遠いが築浅
- 駅から徒歩15分以上、またはバス便
- 築20-25年程度
- 車がないと不便な場合がある
パターン3：郊外エリア
- 南区、清田区等の郊外エリア
- 自然環境が豊か
- 通勤・通学には車が必要
駅から徒歩4分圏内の物件は競争率が高く、1000万円以下では希少です。
(4) 具体的な物件例（849万円2LDK、899万円1LDK等）
札幌市中央区の具体的な物件例：
- 849万円（2LDK）：築年数不明だが、中央区で2LDKがこの価格は格安。リフォーム費用を含めた総合コストを確認する必要がある
- 899万円（1LDK）：単身者、夫婦2人向け。管理費・修繕積立金の確認が重要
これらの物件は、表面価格は安いですが、以下の追加費用が発生する可能性があります。
- リノベーション費用（内装、設備の更新）：200-500万円程度
- 管理費・修繕積立金：月2-4万円程度
- 仲介手数料、登記費用、不動産取得税等：物件価格の5-10%
表面価格だけでなく、総合コストで判断することが重要です。
格安マンション購入時の8つの注意点
(1) 旧耐震基準のリスク（1981年6月以前の建築）
1981年6月以前に建築された物件は旧耐震基準で、大規模地震時のリスクが高いです。
確認すべきポイント：
- 建築年月（1981年6月以前は旧耐震基準）
- 耐震診断の実施有無
- 耐震補強工事の実施有無
旧耐震基準の物件を購入する場合、耐震診断・補強工事が実施されているか、不動産会社や管理組合に確認してください。未実施の場合、購入後に自己負担で耐震補強を行う必要がある場合があります。
(2) 修繕積立金不足の確認
修繕積立金は、マンションの大規模修繕（外壁塗装、防水工事、給排水管交換等）に備えて、区分所有者が毎月積み立てる費用です。
修繕積立金が不足している物件のリスク：
- 将来的に大規模修繕時に一時金を徴収される可能性がある
- 修繕積立金の値上げが発生する可能性がある
- 大規模修繕が先送りされ、建物の劣化が進む
購入前に、管理組合の総会議事録や長期修繕計画を確認し、修繕積立金の残高と大規模修繕の予定を把握してください。
(3) 管理組合の運営状況
管理組合の運営がしっかりしているかも重要なポイントです。
確認すべきポイント：
- 総会の開催状況（年1回以上開催されているか）
- 理事会の活動状況（理事会議事録の有無）
- 管理会社との契約内容（管理委託費が適正か）
管理組合の運営が不全の場合、以下のリスクがあります。
- 共用部分の管理が行き届かず、建物の劣化が進む
- 修繕計画が適切に実施されない
- 資産価値が低下する
(4) 配管の劣化（給排水管の交換歴）
築30年以上の物件では、給排水管の劣化が進んでいる可能性があります。
配管劣化のリスク：
- 漏水：下階への水漏れ事故が発生し、損害賠償責任を負う可能性がある
- 異臭：排水管の詰まりにより、悪臭が発生する
- 水圧低下：配管の錆により、水圧が低下する
購入前に、以下を確認してください。
- 給排水管の交換履歴（専有部分、共用部分）
- 漏水・異臭の有無（内覧時にチェック）
- 大規模修繕計画で配管更新が予定されているか
内装がきれいにリノベーションされていても、配管等の内部設備が劣化している場合があります。表面だけでなく、内部の状態も確認してください。
(5) 共用部分の管理状態（エントランス、駐車場、ゴミ置き場）
内覧時は、専有部分（室内）だけでなく、共用部分も必ずチェックしてください。
チェックポイント：
- エントランス：清掃が行き届いているか、郵便受けが整理されているか
- 駐車場：ゴミが放置されていないか、ラインが消えていないか
- ゴミ置き場：分別ルールが守られているか、悪臭がしないか
- 廊下・階段：照明が切れていないか、清掃されているか
共用部分の管理状態は、住民のマナーや管理組合の運営状況を反映します。管理が行き届いていない物件は、購入後のトラブルが多い傾向があります。
(6) 大規模修繕計画の有無と実施履歴
大規模修繕は、マンションの外壁塗装、防水工事、給排水管交換等を10-15年ごとに実施する大規模な修繕工事です。
確認すべきポイント：
- 過去の大規模修繕の実施履歴（いつ、どのような工事を実施したか）
- 次回の大規模修繕予定（時期、工事内容、費用）
- 長期修繕計画の有無（計画的に修繕が実施されているか）
大規模修繕が未実施の場合、購入後に大規模修繕費用の負担が発生する可能性があります。購入前に、管理組合の長期修繕計画を確認してください。
(7) 管理費・修繕積立金の滞納状況
管理費は、マンションの日常的な管理（清掃、設備点検等）に充てる費用で、修繕積立金とは別に毎月支払います。
確認すべきポイント：
- 管理費・修繕積立金の滞納状況（何戸、いくら滞納しているか）
- 滞納者への督促状況（管理組合が適切に対応しているか）
滞納が多い場合、以下のリスクがあります。
- 管理費・修繕積立金の値上げ
- 管理・修繕計画の遅延
- 売却時の資産価値低下
不動産会社に「重要事項調査報告書」の提示を求め、滞納状況を確認してください。
(8) 総合コストでの判断（リノベーション費用含む）
格安マンションを購入する際は、表面価格だけでなく、以下の費用を含めた総合コストで判断してください。
購入時の初期費用：
- 物件価格：1000万円以下
- 仲介手数料：物件価格の3%+6万円+消費税（上限）
- 登記費用：5-10万円程度
- 不動産取得税：固定資産税評価額の3%（軽減措置あり）
- リノベーション費用：200-500万円程度（内装、設備の更新）
購入後のランニングコスト：
- 管理費：月1-2万円程度
- 修繕積立金：月1-2万円程度（築年数が古いほど高額）
- 固定資産税：年5-10万円程度
物件価格が1000万円でも、リノベーション費用300万円、初期費用100万円を含めると、総額1400万円になります。表面価格だけでなく、総合コストで判断してください。
購入費用とランニングコスト
(1) 物件価格以外の初期費用（仲介手数料、登記費用、不動産取得税等）
中古マンション購入時は、物件価格以外に以下の初期費用が発生します。
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 物件価格の3%+6万円+消費税（上限） |
| 登記費用 | 5-10万円程度（司法書士報酬含む） |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3%（軽減措置あり） |
| 住宅ローン手数料 | 借入額の1-2%程度（金融機関により異なる） |
| 火災保険 | 10-20万円程度（10年一括払いの場合） |
物件価格1000万円の場合の初期費用例：
- 仲介手数料：（1000万円×3%+6万円）×1.1 = 39.6万円
- 登記費用：8万円
- 不動産取得税：30万円（固定資産税評価額1000万円×3%）
- 住宅ローン手数料：10万円（借入額500万円×2%）
- 火災保険：15万円
- 合計：約100万円
(2) ランニングコスト（管理費、修繕積立金、固定資産税）
マンション購入後は、以下のランニングコストが継続的に発生します。
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 管理費 | 月1-2万円程度 |
| 修繕積立金 | 月1-2万円程度（築年数が古いほど高額） |
| 固定資産税 | 年5-10万円程度 |
年間のランニングコスト例：
- 管理費：1.5万円×12ヶ月 = 18万円
- 修繕積立金：1.5万円×12ヶ月 = 18万円
- 固定資産税：7万円
- 合計：約43万円/年
月額換算で約3.6万円の固定費が発生します。住宅ローンの返済額に加えて、これらのランニングコストを含めた資金計画を立ててください。
(3) リノベーション費用の目安
格安マンションは、築年数が古く、内装や設備が劣化している場合が多いです。購入後にリノベーション費用が発生する可能性があります。
リノベーション費用の目安（専有部分）：
| 工事内容 | 金額の目安 |
|---|---|
| 内装（壁紙、床）の張り替え | 50-100万円程度 |
| キッチン・浴室の交換 | 100-200万円程度 |
| 給排水管の更新 | 50-100万円程度 |
| 全面リノベーション | 200-500万円程度 |
物件価格1000万円の物件を全面リノベーションすると、総額1200-1500万円になります。表面価格だけでなく、リノベーション費用を含めた総合コストで判断してください。
(4) 住宅ローンの審査基準（築古物件の注意点）
築古物件の住宅ローン審査では、以下の点に注意が必要です。
築古物件の住宅ローン審査のポイント：
- 築年数制限：金融機関により、築20-30年以上の物件は融資対象外となる場合がある
- 担保評価：築古物件は担保評価が低く、希望額を借りられない場合がある
- 耐震基準：旧耐震基準の物件は、耐震診断・補強工事の有無により融資判断が変わる
住宅ローンを利用する場合、事前審査で金融機関に相談し、融資可能額を確認してください。
まとめ：札幌で1000万円以下の中古マンションを購入するために
札幌市で1000万円以下の中古マンションは、中央区約30件、市内全体で18件以上存在します（2025年時点）。札幌市の中古マンション平均価格は2,134万円（2024年時点）で、過去3年間で約17%上昇しており、1000万円以下の物件は希少性が高いです。
1000万円以下の物件の特徴：
- 築28-30年以上の築古物件が多い
- 間取りは1LDK～2LDKが中心
- 立地は駅近だが築古、または駅から遠いが築浅のパターンに分かれる
購入時の8つの注意点：
- 旧耐震基準のリスク（1981年6月以前）
- 修繕積立金不足の確認
- 管理組合の運営状況
- 配管の劣化（給排水管の交換歴）
- 共用部分の管理状態
- 大規模修繕計画の有無と実施履歴
- 管理費・修繕積立金の滞納状況
- 総合コストでの判断（リノベーション費用含む）
費用の目安：
- 初期費用：物件価格+100万円程度（仲介手数料、登記費用等）
- ランニングコスト：年間約43万円（管理費、修繕積立金、固定資産税）
- リノベーション費用：200-500万円程度（全面リノベーションの場合）
札幌市で1000万円以下の中古マンションを購入する際は、表面価格だけでなく、管理費・修繕積立金・リノベーション費用を含めた総合コストで判断してください。内覧時は共用部分（エントランス、駐車場、ゴミ置き場）をチェックし、住民のマナーや管理状況を確認することをおすすめします。
購入前に、宅地建物取引士、建築士、税理士等の専門家に相談し、無理のない資金計画を立てることが重要です。