坂出人工土地とは何か
香川県坂出市にある「坂出人工土地」という建築物をご存じでしょうか。「人工土地」という珍しい名称から、「どのような建物なのか」「なぜこのような構造になっているのか」「現在はどうなっているのか」と疑問に感じる方は少なくありません。
この記事では、坂出人工土地の歴史的背景、建築的特徴、現在の利用状況、不動産価値への影響を、坂出市公式サイトや建築史の資料を元に解説します。
不動産関係者や都市開発に関心のある方が、1960年代の画期的な都市開発手法とその成果・課題を理解できるようになります。
この記事のポイント
- 坂出人工土地は1968年完成のメタボリズム建築の代表作で、DOCOMOMO JAPAN選定の近代建築
- 巨大なコンクリートプラットフォーム構造で敷地全体を持ち上げ、上層部に住宅、下層部に市民会館・商店街・駐車場を配置
- 坂出市が地権者から70年間の「屋上権」を購入した画期的な開発手法を採用
- 現在、空き家率30％超、商店街のシャッター化、施設老朽化が深刻な課題
- 建築再生プロジェクトが進行中で、瀬戸内国際芸術祭と連携した再生案も提案されている
坂出人工土地の歴史と開発背景
1960年代の都市開発とメタボリズム建築
坂出人工土地は、1960年代の日本の建築運動「メタボリズム」の代表作です。
メタボリズムとは、生物の新陳代謝（metabolism）のように、建築や都市が成長・変化することを目指した建築運動です。1960年の世界デザイン会議で丹下健三、大高正人、浅田孝らが提唱しました。
1960年代の日本は高度経済成長期で、都市への人口集中が急速に進んでいました。限られた土地を有効活用するため、立体都市構想が注目されました。
大高正人による設計（1962年構想、1968年完成）
坂出人工土地は、メタボリズムグループの建築家・大高正人が設計しました。
- 1962年: 丹下健三の協働者であった浅田孝らが構想
- 1968年: 第1期完成
- 1986年: 全体完成
約1.2ヘクタールの敷地に、巨大なコンクリートプラットフォーム構造を建設し、その上に住宅を配置するという画期的な設計でした。
画期的な「屋上権」購入方式
坂出人工土地の開発では、坂出市が地権者から70年間の「屋上権」を購入するという画期的な手法が採用されました。
屋上権とは、土地の所有権とは別に、屋上部分の利用権を設定する権利です。この手法により、地権者の所有権を保持したまま、公共事業としての開発が可能になりました。
この手法は、その後の都市開発の参考事例として建築史的に評価されています。
開発の経緯（第1期1968年、全体完成1986年）
坂出人工土地は、香川県坂出市京町に位置します。
| 時期 | 内容 |
|---|---|
| 1962年 | 浅田孝らが構想開始 |
| 1968年 | 第1期完成（約1.2ヘクタール） |
| 1986年 | 全体完成 |
第1期完成から全体完成まで18年を要しました。
建築的特徴と構造
巨大なプラットフォーム構造（2-3階相当）
坂出人工土地の最大の特徴は、2-3階相当の高さの巨大なコンクリートプラットフォーム構造です。
「人工土地」「人工地盤」とは、このプラットフォーム構造で敷地全体を持ち上げ、その上に住宅を建設する建築手法を指します。
下層部の施設配置（市民会館・商店街・駐車場）
人工地盤の下層部（1-2階）には、以下の施設が配置されています。
- 市民会館: 公共施設
- 商店街: 地元商店が入居
- 駐車場: 自動車の駐車スペース
地上レベルの空間を公共施設・商業施設として活用し、立体的な土地利用を実現しました。
上層部の住宅配置
人工地盤の上層部（3階相当以上）には、住宅が建設されています。
通常の住宅地と異なり、地上から持ち上げられた「人工の地面」の上に住宅が建っているという独特の構造です。
屋上バラ園の整備（ローズフェスタ開催）
坂出市公式サイトによると、人工地盤の屋上にはバラ園が整備されています。
- 整備: 県内各地からバラ好きのボランティアが整備
- イベント: 毎年5月にローズフェスタが開催
屋上庭園として、地域住民や観光客に親しまれています。
DOCOMOMO JAPAN選定の近代建築としての意義
坂出人工土地は、DOCOMOMO JAPAN（近代建築の記録と保存を目的とした国際組織の日本支部）に選定されています。
メタボリズム建築の代表作として、建築史的に重要な位置を占めています。
現在の利用状況と課題
空き家率30％超の深刻な状況
現在、坂出人工土地は深刻な課題を抱えています。
- 空き家率: 30％を超える
- 新規入居: 停止されている
高度経済成長期の夢を体現した建築物ですが、人口減少・少子高齢化により、居住者が減少しています。
商店街のシャッター化
下層部の商店街も、シャッター化が進んでいます。
シャッター街とは、商店街の多くが閉店し、シャッターが下りた状態の商店街を指します。かつて賑わった商店街も、現在は空き店舗が目立つ状態です。
施設の老朽化と新規入居停止
1968年の完成から50年以上が経過し、施設の老朽化が進んでいます。
- コンクリートの劣化: 経年劣化が進行
- 設備の老朽化: 給排水設備等の更新が必要
- 新規入居停止: 安全性の確保が困難
老朽化への対応が急務となっています。
再生プロジェクトの動き
一方で、坂出人工土地の再生プロジェクトが進行中です。
- 建築再生プロジェクト: 建築再生を専門とする建築家のもとで進行中との報道がある
- 瀬戸内国際芸術祭との連携: アート関連プログラムの導入案が提案されている
- 学生による再生プラン: 美術館、ワークショップ、アーカイブなどの機能を検討
歴史的建築物の保存・再生が模索されています。
不動産価値への影響と維持管理
維持管理費・修繕積立金の負担
人工地盤構造は、通常の住宅と異なり、維持管理費・修繕積立金の負担が大きいという課題があります。
- 共用部分が広い: プラットフォーム全体が共用部分
- 修繕費用が高額: コンクリート構造の大規模修繕は高額
- 管理組合の負担: 居住者の減少により、一人あたりの負担が増加
維持管理費の負担が、不動産価値に影響を与えています。
老朽化リスクと建て替え困難性
人工地盤構造は、建て替えが非常に困難です。
- 一体構造: プラットフォーム全体が一体構造のため、個別の建て替えが不可能
- 全体的な再生が必要: 建て替えには全体的な合意と巨額の費用が必要
- 解体も困難: 巨大なコンクリート構造の解体には高額の費用がかかる
老朽化への対応が難しいという構造的な課題があります。
人工地盤構造の特殊性
人工地盤構造は、建築史的には画期的でしたが、実務上は以下の特殊性があります。
- 固定資産税: 通常の住宅とは異なる評価方法
- 保険: 構造の特殊性により保険料が高い場合がある
- 売買・賃貸: 特殊な構造のため、一般的な市場での流通が難しい
不動産としての扱いが特殊であることを理解する必要があります。
建築基準法上の扱い（一団地認定）
坂出人工土地は、建築基準法第86条の一団地認定を受けた建築物です。
一団地認定とは、複数の建築物を一つの敷地とみなして建築基準法を適用する制度です。これにより、通常の敷地では実現できない高度な土地利用が可能になります。
ただし、一団地認定を受けた建築物は、全体としての一体性が求められるため、個別の増改築や建て替えに制約があります。
まとめ：坂出人工土地の歴史的意義と今後
坂出人工土地は、1968年完成のメタボリズム建築の代表作で、DOCOMOMO JAPAN選定の近代建築として建築史的に重要です。大高正人による設計、坂出市が地権者から70年間の「屋上権」を購入した画期的な開発手法は、1960年代の都市開発の夢を体現しています。
一方で、現在は空き家率30％超、商店街のシャッター化、施設老朽化が深刻な課題となっています。人工地盤構造の維持管理費の負担、建て替えの困難性は、同様の建築物の課題を示す事例です。
建築再生プロジェクトや瀬戸内国際芸術祭と連携した再生案など、歴史的建築物の保存・再生が模索されています。今後の再生の成否が、坂出人工土地の価値を左右することになるでしょう。