埼玉県で住まい探しを検討している方へ
埼玉県で不動産の購入や売却を検討している方の中には、「エリアごとの価格相場はどのくらいか」「どのエリアが住みやすいのか」「価格は今後も上昇するのか」と疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。
この記事では、埼玉県の不動産市場の特徴、エリア別の価格相場、人気エリアの住みやすさを、埼玉県公式データや国土交通省不動産情報ライブラリの情報を元に解説します。
埼玉県は都心アクセス30分圏内の利便性と、都心より手頃な価格帯が魅力のエリアです。この記事を読めば、自分に合ったエリア選びの判断材料が得られます。
この記事のポイント
- 2025年埼玉県の地価は前年比+3.8%で4年連続上昇、住宅地+2.0%・商業地+3.0%
- 新築マンション平均5,617万円、中古マンション3LDK中央値2,580万円（新築の約46%）
- 浦和区・大宮区は都心アクセス抜群、川口市はコスパ良好（大宮区5,552万円 vs 川口市3,574万円）
- 2025年問題と金利上昇により調整局面の可能性、購入タイミングは慎重に検討を
埼玉県の不動産市場：都心近郊エリアとしての魅力
埼玉県は東京都心へのアクセスが良好で、住宅エリアとして高い人気を誇っています。
(1) 都心アクセス30分圏内の利便性
さいたま市の浦和駅・大宮駅から東京駅まで30分程度でアクセス可能です。JR東北本線、JR埼京線、JR湘南新宿ライン等の複数路線が利用でき、通勤・通学に便利です。
都心に近い立地でありながら、東京都内より住宅価格が手頃な点が魅力です。
(2) セカンドベストエリアとしての需要シフト
埼玉県宅地建物取引業協会の埼玉不動産市況DIによると、2025年は都心近郊の「セカンドベスト」エリア（埼玉・千葉・神奈川）に需要がシフトする可能性が示唆されています。
都心一等地の価格高騰を背景に、都心近郊の利便性の高いエリアへの関心が高まっています。
(3) 埼玉県の不動産会社1,093社：選択肢の豊富さ
SUUMOによると、埼玉県には1,093社の不動産会社が登録されており、新築・中古マンション、戸建て、土地等の多様な物件から選択できます。
複数の不動産会社を比較検討することで、自分に合った物件を見つけやすくなります。
埼玉県の地価動向：2025年の価格推移と今後の見通し
埼玉県の地価は近年上昇傾向が続いていますが、今後の見通しには注意が必要です。
(1) 2025年地価：前年比+3.8%で4年連続上昇
ダイヤモンド不動産研究所によると、2025年の埼玉県の地価は前年比+3.8%増で上昇基調が続いています。
全国的な地価上昇の流れの中で、埼玉県も堅調に推移しています。
(2) 住宅地+2.0%・商業地+3.0%の内訳
埼玉県公式サイトによると、2025年の令和7年地価公示（埼玉県内分）の結果は以下の通りです。
| 区分 | 平均価格 | 前年比 |
|---|---|---|
| 住宅地 | 16万2,186円/㎡ | +2.0% |
| 商業地 | 36万1,597円/㎡ | +3.0% |
住宅地は4年連続の上昇、商業地も堅調に推移しています。
(3) 過去最高値（1991年）との比較：現在は約43%の水準
埼玉県の地価は過去最高値（1991年38万0,826円/㎡）から現在は約43%の水準です。バブル期の価格水準への回復は見込めず、現実的な価格帯で推移しています。
(4) 2025年問題と金利上昇の影響：調整局面の可能性
2025年は不動産市場にとって転換点となる可能性があります。
影響要因:
- 2025年問題: 団塊の世代が75歳以上となり、相続不動産・空き家が増加
- 金利上昇: 日銀が政策金利を0.5%に引き上げ、住宅ローン金利に影響
埼玉不動産市況DIでは、市場が調整局面に入っている可能性が指摘されています。購入タイミングは慎重に検討する必要があります。
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エリア別価格相場：さいたま市・川口市・川越市の比較
埼玉県内でもエリアにより価格相場は大きく異なります。
(1) 新築マンション平均価格：5,617万円
埼玉県の新築マンション平均価格は5,617万円です。都心と比較すると手頃な価格帯ですが、エリアにより変動が大きいです。
(2) 中古マンション3LDK中央値：2,580万円（新築の約46%）
埼玉県マンション価格相場サイトによると、中古マンション3LDKの中央値は2,580万円で、新築マンション平均価格5,617万円の約46%です。
中古マンション購入により、約3,000万円のコスト削減が可能です。リノベーション費用を考慮しても、総額は新築より抑えられます。
(3) 坪単価ランキング：蕨市（最高）、さいたま市、戸田市、川口市、朝霞市
埼玉県の地価公示によると、高額地価トップ5は以下の通りです。
| 順位 | 市町村 | 坪単価（目安） |
|---|---|---|
| 1位 | 蕨市 | 40万9,250円/㎡ |
| 2位 | さいたま市 | - |
| 3位 | 戸田市 | - |
| 4位 | 川口市 | - |
| 5位 | 朝霞市 | - |
蕨市は埼玉県内で最も地価が高いエリアです。都心アクセスの良さと生活利便性が評価されています。
(4) エリア別の価格差：大宮区5,552万円 vs 川口市3,574万円（約2,000万円差）
HOME4Uによると、エリア別の平均価格は以下の通りです。
| エリア | 平均価格 | 特徴 |
|---|---|---|
| 大宮区 | 5,552万円 | JR大宮駅14路線・新幹線利用可能 |
| 川口市 | 3,574万円 | 大型ショッピングモール充実・コスパ良好 |
大宮区と川口市では約2,000万円の価格差があります。利便性重視か、コスパ重視かで選択肢が変わります。
人気エリアの特徴：浦和区・大宮区・川口市の住みやすさ
埼玉県内で特に人気が高い3つのエリアを紹介します。
(1) 浦和区：都心アクセス抜群・ショッピング施設充実
浦和区はHOME4Uの埼玉県おすすめエリアランキングで1位に選ばれています。
特徴:
- JR浦和駅から東京駅まで約30分
- ショッピング施設が充実（伊勢丹浦和店等）
- 文教地区としての評価が高い
都心アクセスと生活利便性を両立した人気エリアです。
(2) 大宮区：JR大宮駅14路線・新幹線利用可能
大宮区はJR大宮駅を中心とした埼玉県最大のターミナル駅エリアです。
特徴:
- JR大宮駅は新幹線を含む14路線が利用可能
- 商業施設・飲食店が豊富
- 2024年Q1-Q3平均価格5,552万円
交通利便性が極めて高く、ビジネスパーソンに人気です。
(3) 川口市：大型ショッピングモール・コスパ良好
川口市は都心アクセスが良好でありながら、大宮区より約2,000万円安い価格帯が魅力です。
特徴:
- JR川口駅から東京駅まで約30分
- 大型ショッピングモール充実（アリオ川口等）
- 平均価格3,574万円でコスパ良好
ファミリー層に人気の住みやすいエリアです。
(4) 不動産情報ライブラリ（国土交通省）で取引価格・災害情報確認
国土交通省不動産情報ライブラリでは、埼玉県を含む全国の取引価格・災害情報・都市計画データをスマホで確認できます。
2024年4月から運用開始された公的サービスで、物件購入前に周辺の取引事例や災害リスクを調べることができます。
埼玉県で不動産購入・売却する際の注意点
埼玉県での不動産取引における重要な注意点を解説します。
(1) 購入時の注意点：2025年問題と金利上昇の影響
2025年は不動産市場の転換点となる可能性があります。
注意点:
- 2025年問題: 相続不動産・空き家の増加により供給過多になる可能性
- 金利上昇: 住宅ローン金利が上昇し、購入者の資金負担が増加
- 市場の調整局面: 価格が一時的に下落する可能性
購入タイミングは慎重に検討し、複数の専門家（宅建士・FP）に相談することを推奨します。
(2) 売却時の注意点：地価上昇局面での適正価格査定
埼玉県の地価は4年連続で上昇していますが、エリアにより上昇率は異なります。
注意点:
- 複数の不動産会社に査定を依頼し、適正価格を確認
- 地価上昇局面だからといって過剰な期待は禁物
- 売却時期（需要の高い時期）を見極める
(3) 中古物件購入時の耐震基準確認（1981年6月以降）
中古物件購入時は、耐震基準を必ず確認しましょう。
重要:
- 1981年6月以降の新耐震基準物件は住宅ローン控除が適用可能
- 旧耐震基準物件（1981年5月以前）は、耐震基準適合証明書がないと住宅ローン控除が受けられない
耐震基準適合証明書の取得費用は数十万円かかる場合があるため、事前に確認が必要です。
(4) 不動産取得税の軽減措置（床面積50㎡〜240㎡）
埼玉県公式サイトによると、不動産取得税の軽減措置が適用されます。
要件:
- 床面積が50㎡以上240㎡以下
- 新築・中古ともに適用可能
軽減措置を活用することで、税負担を大幅に軽減できます。詳細は埼玉県の税事務所にご確認ください。
(5) 新築と中古の価格差：約3,000万円のコスト削減可能
新築マンション平均5,617万円、中古マンション3LDK中央値2,580万円で、約3,000万円の価格差があります。
リノベーション費用を500万円としても、中古マンション購入の総額は約3,080万円で、新築より約2,500万円安くなります。
コスト重視の方は中古マンション購入を検討する価値があります。
まとめ：2025年埼玉県不動産市場と購入タイミング
埼玉県の不動産市場は、2025年時点で4年連続の上昇基調（前年比+3.8%）が続いていますが、2025年問題と金利上昇により調整局面に入る可能性があります。
新築マンション平均5,617万円、中古マンション3LDK中央値2,580万円で、中古購入により約3,000万円のコスト削減が可能です。浦和区・大宮区は都心アクセス抜群、川口市はコスパ良好（大宮区5,552万円 vs 川口市3,574万円）で、ニーズに応じた選択肢があります。
購入タイミングは市場動向を見極め、複数の専門家（宅建士・FP）に相談することを推奨します。中古物件購入時は耐震基準（1981年6月以降）を確認し、不動産取得税の軽減措置（床面積50㎡〜240㎡）を活用しましょう。
詳細は埼玉県公式サイトや国土交通省不動産情報ライブラリでご確認ください。