賃貸の仲介手数料はいくらかかる？誰が払う？
賃貸物件を契約する際、「仲介手数料はいくらかかるのか」「無料物件は本当にお得なのか」と疑問に感じる方は多いのではないでしょうか。
この記事では、賃貸仲介手数料の法的上限、計算方法、無料物件の仕組み、トラブル回避のポイントを、国土交通省の公式情報と宅地建物取引業法の規定に基づいて解説します。
初めて賃貸契約をする方でも、安心して初期費用を見積もり、適正な契約ができるようになります。
この記事のポイント
- 仲介手数料の上限は法律で「家賃1ヶ月分+消費税」と定められている
- 原則は借主・貸主双方から0.5ヶ月分ずつだが、承諾があれば一方から1ヶ月分まで受領可能
- 仲介手数料は家賃のみで計算され、管理費・共益費は含まれない
- 仲介手数料無料物件は貸主負担や広告料で収益を確保する仕組みだが、物件選択肢が限定される可能性がある
- 閑散期（4-7月、10-12月）を狙うと値引き交渉がしやすく、無料キャンペーンも多い
仲介手数料の法的上限と計算方法
(1) 宅建業法第46条の規定：上限は家賃1ヶ月分+税
賃貸の仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条で上限が定められています。
国土交通省の公式情報によれば、不動産会社が受領できる仲介手数料の上限は家賃1ヶ月分+消費税です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 法的根拠 | 宅地建物取引業法第46条 |
| 上限額 | 家賃1ヶ月分+消費税（1.1倍） |
| 計算対象 | 家賃のみ（管理費・共益費は含まれない） |
| 成功報酬 | 契約が成立しない場合は支払い不要 |
この上限を超える請求は違法です。
(2) 原則0.5ヶ月分ずつ、承諾があれば1ヶ月分まで
LIFULL HOME'Sによれば、宅建業法の原則は以下の通りです。
原則：
- 借主から0.5ヶ月分+税
- 貸主から0.5ヶ月分+税
- 合計1ヶ月分+税が上限
例外（承諾がある場合）：
- 借主の承諾があれば、借主から1ヶ月分+税まで受領可能
- この場合、貸主からは受領しない
ただし、実務では契約書に小さく「承諾」の記載があるだけで、借主が1ヶ月分を支払う形が慣習化しています。これは「承諾の形骸化」として問題視されていますが、現状では広く行われています。
(3) 計算方法と具体例
仲介手数料の計算は非常にシンプルです。
計算式：
仲介手数料 = 家賃 × 1.1（消費税込み）
具体例：
| 家賃 | 管理費・共益費 | 仲介手数料（上限） |
|---|---|---|
| 8万円 | 5,000円 | 8万円 × 1.1 = 8.8万円 |
| 10万円 | 1万円 | 10万円 × 1.1 = 11万円 |
| 6万円 | なし | 6万円 × 1.1 = 6.6万円 |
原則0.5ヶ月分の場合：
仲介手数料 = 家賃 × 0.55（消費税込み）
(4) 管理費・共益費は計算対象外
仲介手数料は家賃のみで計算されます。UR賃貸住宅によれば、管理費・共益費は計算対象外です。
例：
- 家賃8万円+管理費5,000円の場合
- 仲介手数料の計算対象は8万円のみ
- 仲介手数料上限：8万円 × 1.1 = 8.8万円
管理費・共益費を含めて計算している場合は、誤りまたは不正請求の可能性があります。
仲介手数料無料・半額物件の仕組みと注意点
(1) 両手仲介で貸主から手数料を受領
LIFULL HOME'Sによれば、仲介手数料無料の仕組みは以下の通りです。
両手仲介：
- 1つの不動産会社が貸主・借主双方を仲介
- 貸主から0.5〜1ヶ月分+税の手数料を受領
- 借主からは無料または半額（0.5ヶ月分）
仕組み：
- 不動産会社は貸主から手数料を受領するため、借主の負担を減らせる
- ただし、物件の選択肢が「貸主が手数料を支払う物件」に限定される
(2) 広告料（AD）で収益確保
広告料（AD）とは：
- 貸主または管理会社が不動産仲介会社に支払う広告宣伝費
- 家賃の0.5〜2ヶ月分が相場
- 仲介手数料とは別に支払われる
仕組み：
- 不動産会社は借主から仲介手数料を受領しなくても、広告料で収益を得られる
- そのため、借主に対して「仲介手数料無料」を提供できる
(3) 物件選択肢が限定される可能性
注意点：
- 仲介手数料無料の不動産会社は、広告料が出る物件を優先的に紹介する傾向がある
- 借主が本当に希望する物件ではなく、広告料が高い物件を勧められる可能性
- トータルコストで比較し、他の初期費用（礼金・敷金・保証会社費用）が高額でないか確認が必要
仲介手数料を抑える方法
(1) 繁忙期（1-3月）を避け閑散期（4-7月、10-12月）を狙う
SUUMOジャーナルによれば、仲介手数料の値引き交渉は時期が重要です。
| 時期 | 特徴 | 交渉の可能性 |
|---|---|---|
| 繁忙期（1-3月） | 引っ越しが集中、物件の競争率が高い | 交渉困難 |
| 閑散期（4-7月、10-12月） | 空室が増える、不動産会社も契約を取りたい | 交渉しやすい |
閑散期には「仲介手数料無料キャンペーン」を実施する不動産会社も多くなります。
(2) 値引き交渉のコツ（空室期間が長い物件）
交渉しやすい物件：
- 空室期間が3ヶ月以上の物件
- 新築・築浅でない物件（需要が相対的に低い）
- 駅から徒歩15分以上の物件
交渉の切り口：
- 「すぐに契約するので、仲介手数料を半額にしてもらえませんか？」
- 「他の不動産会社では半額でした」
- 「初期費用を抑えたいので、何か調整できませんか？」
不動産会社も空室を埋めたいため、閑散期や空室期間が長い物件では応じてくれる可能性があります。
(3) 複数の不動産会社を比較する
同じ物件でも不動産会社によって仲介手数料が異なる場合があります。
例：
- A社：仲介手数料1ヶ月分+税
- B社：仲介手数料0.5ヶ月分+税
- C社：仲介手数料無料（ただし礼金1ヶ月分追加）
複数社に見積もりを依頼し、トータルコストで比較することが重要です。
よくあるトラブルと対処法
(1) 「書類作成費」等の別途請求は違法の可能性
トラブル例：
- 仲介手数料とは別に「書類作成費」「事務手数料」等の名目で数万円を請求される
- これらは実質的に仲介手数料の上限超えとなり、違法の可能性がある
対処法：
- 重要事項説明で費用の詳細を確認
- 「この費用は仲介手数料に含まれるのではないですか？」と質問
- 不当な請求と判断した場合は、消費者センターや宅建協会に相談
(2) 承諾の形骸化（契約書に小さく記載）
トラブル例：
- 契約書の末尾に「借主は仲介手数料1ヶ月分+税の支払いに承諾する」と小さく記載
- 口頭説明がなく、借主が気づかないまま承諾したことになる
対処法：
- 契約前に仲介手数料の金額と根拠を確認
- 「原則0.5ヶ月分のはずですが、なぜ1ヶ月分なのですか？」と質問
- 納得できない場合は契約を見送る
(3) 仲介手数料無料でも他の初期費用が高額
トラブル例：
- 仲介手数料は無料だが、礼金2ヶ月分、保証会社費用5万円等で結局高額
- トータルコストは仲介手数料ありの物件と変わらない
対処法：
- 初期費用の内訳を必ず確認
- 敷金・礼金・保証会社費用・火災保険等をすべて含めたトータルコストで比較
- 複数の物件を見積もり、最も安い選択肢を選ぶ
まとめ：初期費用を抑える賢い賃貸契約のポイント
賃貸仲介手数料は、宅地建物取引業法で「家賃1ヶ月分+税」が上限と定められています。無料物件も増えていますが、物件選択肢の制限やトータルコストの確認が必要です。
初期費用を抑えるポイント：
- 閑散期（4-7月、10-12月）を狙う：値引き交渉がしやすく、無料キャンペーンも多い
- 複数の不動産会社を比較：同じ物件でも仲介手数料が異なる場合がある
- トータルコストで判断：仲介手数料だけでなく、敷金・礼金・保証会社費用も含めて比較
- 重要事項説明で費用詳細を確認：「書類作成費」等の不当な請求を防ぐ
- 不明点は宅建士に相談：契約前に疑問を解消し、安心して契約する
信頼できる不動産会社や宅地建物取引士に相談しながら、無理のない初期費用で賃貸契約を進めましょう。