不動産会社選びで失敗しないための基礎知識
不動産の売買や賃貸を検討する際、「どの不動産会社を選べばいいのか分からない」「悪質な業者に騙されたくない」と不安を感じる方は少なくありません。
この記事では、信頼できる不動産会社を見極める具体的なチェックポイント、避けるべき業者の特徴、契約前に確認すべき重要事項を、国土交通省や不動産適正取引推進機構の公式情報を元に解説します。
初めて不動産取引をする方でも、自分で判断できる客観的な基準を理解できるようになります。
この記事のポイント
- 信頼できる不動産会社は、免許番号の更新回数（2回以上が好ましい）と行政処分歴で確認できる
- 国土交通省のネガティブ情報等検索サイトを使えば、業者の行政処分歴を自分で調べられる
- 口コミは参考にできるが、公的機関の情報と併せて総合的に判断することが重要
- おとり物件・強引な営業など悪質業者の典型的な手口を知っておくことでトラブルを回避できる
- トラブル時の相談先（国民生活センター、宅地建物取引業保証協会等）も事前に把握しておく
(1) 不動産取引における業者選びの重要性
不動産取引は人生で最も高額な買い物になることが多く、業者選びを誤ると大きな損失や長期的なトラブルにつながります。
国土交通省によると、過去5年間で5,000件以上のクレームが寄せられており、強引な営業、情報隠蔽、高額な解約手数料などの問題が発生しています。また、2024年には上場不動産会社の年間倒産件数が過去10年で最高水準に達しており、財務リスクの確認も欠かせません。
不動産会社の選び方を間違えると、以下のようなリスクがあります。
- おとり物件で誘引され、別の物件を無理に勧められる
- 重要事項の説明が不十分で、後から予期しない費用が発生する
- 境界トラブルや物件の瑕疵が隠蔽され、購入後に発覚する
- 仲介手数料が相場より高額で、見積もりの内訳が不明瞭
これらを避けるには、客観的な基準で業者を見極める必要があります。
(2) 不動産業界の最新動向（2024年）
2024年の不動産業界では、売上高ランキングに変動が見られました。従来の「Big 5」と呼ばれる大手5社の構成に変化が生じ、オープンハウスグループが売上高で3位にランクインしています。
不動産流通推進センターの2024年不動産業統計集によると、仲介実績のトップ3は以下の通りです。
| 順位 | 企業名 | 特徴 |
|---|---|---|
| 1位 | 三井不動産リアルティグループ | 全国ネットワーク、仲介実績No.1 |
| 2位 | 東急リバブル | 首都圏に強み、住み替えサポート充実 |
| 3位 | 住友不動産販売 | 売買仲介に特化、マンション取引に強み |
（出典: 不動産流通推進センター「2024年不動産業統計集」）
大手は物件数やネットワークが豊富で全国転勤者向けですが、地域密着型の業者は地元情報に強く、地域特有の事情（学区、治安、将来の開発計画等）に精通しているメリットがあります。自分の条件（エリア・予算・取引種別）に合った業者を選ぶことが重要です。
信頼できる不動産会社の特徴と選び方
信頼できる不動産会社を選ぶには、客観的な基準で評価することが重要です。口コミだけに頼らず、公的機関の情報も併せて総合的に判断しましょう。
(1) 免許番号の確認方法：更新回数の見方
免許番号とは、不動産会社が都道府県または国から受ける営業認可の登録番号です。免許番号は店舗、ホームページ、名刺、広告に記載されています。
免許番号の見方：
例：東京都知事(5)第12345号
- （5）の部分が更新回数を示します
- 不動産業の免許は5年ごとに更新が必要
- 更新回数が多いほど、長期営業の証拠になります
信頼性の目安:
- （2）以上が好ましい（10年以上営業）
- （1）は開業から5年未満のため、実績が不足している可能性があります
国土交通省の宅建業者情報検索サイトでも免許番号を確認できます。
(2) 仲介実績と売上高による評価
仲介実績や売上高は、業者の信頼性を測る一つの指標になります。
仲介実績が豊富な会社は、取引のノウハウが蓄積されており、トラブル対応の経験も豊富です。ただし、「実績が多い=自分に合っている」とは限らないため、自分の取引種別（売買・賃貸）やエリアに強いかどうかも確認しましょう。
確認方法:
- 会社のホームページで仲介実績を確認
- 業界ランキング（不動産流通推進センター等）で売上高・仲介件数を比較
- 地域密着型の場合、地元での営業年数や取引事例を確認
(3) 口コミ・評判の確認と注意点
口コミは便利ですが、信頼性・客観性に欠ける一面もあります。以下のポイントを押さえて活用しましょう。
口コミの確認先:
- Google Mapの口コミ: 店舗ごとの評価を確認できる
- オリコン顧客満足度ランキング: サービスの質を比較できる
- インターネット上の書き込み: 問題を起こした会社の情報を確認できる
口コミを見る際の注意点:
- 悪い口コミへの対応を確認: 逆ギレする返信をしている会社は避ける
- 極端な高評価・低評価は疑う: ステマや競合の誹謗中傷の可能性
- 口コミだけに頼らない: 公的機関の情報（行政処分歴等）と併せて判断
(4) 大手と地域密着型の違いと選び方
大手と地域密着型の不動産会社は、それぞれ得意分野が異なります。
| 項目 | 大手不動産会社 | 地域密着型 |
|---|---|---|
| 物件数 | 豊富（全国ネットワーク） | 限定的（地元中心） |
| 情報量 | 全国の物件情報 | 地元の詳細情報（学区、治安等） |
| 向いている人 | 全国転勤者、幅広い選択肢を求める人 | 地域に密着した情報を重視する人 |
| 仲介手数料 | 上限一杯の場合が多い | 交渉の余地がある場合も |
自分の条件（エリア・予算・取引種別）に合った業者を選ぶことが重要です。複数の業者に問い合わせて、見積もりやサービス内容を比較しましょう。
避けるべき不動産業者の見極め方
悪質な業者を避けるには、行政処分歴や典型的な手口を知っておくことが重要です。
(1) 国土交通省ネガティブ情報等検索サイトの活用
国土交通省のネガティブ情報等検索サイトを使えば、不動産業者の行政処分歴を自分で確認できます。
検索できる情報:
- 過去5年分の行政処分（免許取消・業務停止・指示）
- 処分の理由・内容
- 処分を受けた業者名・免許番号
業者選びの際は、必ずこのサイトで行政処分歴を確認しましょう。過去に処分を受けている業者は、トラブルのリスクが高い可能性があります。
(2) 行政処分歴の確認方法
行政処分には以下の3種類があります。
| 処分の種類 | 内容 | リスク |
|---|---|---|
| 免許取消 | 営業許可の剥奪（重大な違反） | 極めて高リスク（営業停止中） |
| 業務停止 | 一定期間の営業停止 | 高リスク（過去に重大な問題） |
| 指示 | 業務改善の指示 | 中リスク（軽微な違反） |
国土交通省のネガティブ情報等検索サイトで業者名または免許番号を検索し、処分歴がないかを確認してください。
(3) 悪質業者の典型的な手口とおとり物件
おとり物件とは、実際には契約できない好条件の物件を広告に掲載し、顧客を誘引する不当な手法です。
おとり物件の見分け方:
- 条件が魅力的すぎる物件は要注意（相場より著しく安い、駅近で広い等）
- 問い合わせ時に「既に契約済み」と言われ、別物件を無理に勧められる
- 広告に「安い！」「なんでもあります！！」などギラギラの表現が多い
おとり物件を使う業者は、早く契約したい心理を利用して、高額な物件や条件の悪い物件を押し付けようとします。
その他の悪質な手口:
- 重要事項の説明を急かす、省略する
- 仲介手数料の内訳を明示しない
- 契約を急がせる（「今日決めないと他の人が」等）
- 解約時に高額な手数料を請求する
(4) Google Map口コミの見方と注意点
Google Mapの口コミは有用ですが、以下の点に注意してください。
チェックポイント:
- 悪い口コミに対する返信: 逆ギレや攻撃的な返信をしている会社は避ける
- 極端な高評価ばかり: ステマの可能性（具体性のない絶賛コメントが多い）
- 投稿日時の偏り: 短期間に大量の高評価が投稿されている場合は疑う
口コミは参考程度にとどめ、公的機関の情報（行政処分歴、免許番号等）と併せて総合的に判断しましょう。
契約前に確認すべき重要チェックポイント
契約前に確認すべき重要事項を押さえておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。
(1) 重要事項説明の確認ポイント
重要事項説明とは、宅地建物取引士が契約前に買主・借主に対して行う、物件や取引条件に関する重要な事項の説明です。
確認すべきポイント:
- 宅地建物取引士証の提示: 説明者が有資格者か確認
- 物件の瑕疵（欠陥）の有無: 雨漏り、シロアリ被害、事故物件等
- 契約解除の条件: 手付金の扱い、ローン特約の有無
- 管理費・修繕積立金: マンションの場合、月々の費用を確認
- 用途地域・建ぺい率・容積率: 将来の建て替え・増築の可否
説明を急かされたり、不明な点があれば、必ず質問して納得するまで確認してください。
(2) 仲介手数料の相場と見積もり比較
仲介手数料とは、不動産会社に支払う手数料です。
相場:
- 賃貸: 家賃1ヶ月分＋消費税が相場
- 売買: 物件価格の3%＋6万円＋消費税が上限
複数の業者から見積もりを取り、金額や内訳を比較しましょう。相場より高額な場合は、理由を確認してください。
(3) 媒介契約の種類と選び方
媒介契約とは、不動産会社に売却を依頼する契約です。3種類あります。
| 種類 | 特徴 | 向いている人 |
|---|---|---|
| 専属専任 | 1社のみに依頼、自己発見取引も不可 | 大手に全て任せたい人 |
| 専任 | 1社のみに依頼、自己発見取引は可 | 1社に絞りたいが柔軟性も欲しい人 |
| 一般 | 複数社に依頼可能 | 複数社で競わせたい人 |
自分の状況に合った媒介契約を選び、契約内容をよく確認してから署名しましょう。
(4) REINS（レインズ）の活用状況
**REINS（レインズ）**とは、Real Estate Information Network System の略で、不動産流通標準情報システムです。
専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んだ場合、業者はREINSに物件情報を登録する義務があります。REINS登録により、他の不動産会社も物件情報を閲覧でき、買い手が見つかりやすくなります。
確認ポイント:
- 業者がREINSに登録しているか確認
- 登録証明書を提示してもらう
- REINSを活用して顧客にメリットを与える意思があるかを見極める
不動産取引のトラブル事例と対処法
実際のトラブル事例を知っておくことで、同様の問題を未然に防ぐことができます。
(1) 国土交通省・不動産適正取引推進機構のトラブル事例
国土交通省の不動産トラブル事例データベースでは、判例、特定紛争、行政処分の事例を検索できます。要旨、概要、紛争の結末や留意点などの情報が提供されています。
また、不動産適正取引推進機構の紛争事例データベースでも、不動産取引に関する紛争事例を検索可能です。
(2) 境界トラブル・契約書の不備・物件の瑕疵
不動産ジャパンのトラブル事例集によると、以下のトラブルが多く発生しています。
主なトラブル:
- 境界トラブル（土地・戸建て）: 隣地との境界が不明確で、後から紛争に発展
- 契約書の不備: 重要事項の記載漏れ、曖昧な表現によるトラブル
- 物件の瑕疵: 雨漏り、シロアリ被害、事故物件等の隠蔽
対策:
- 土地・戸建ての場合、境界確定測量を実施する
- 契約書の内容を専門家（宅建士、弁護士等）に確認してもらう
- 物件の瑕疵がないか、**インスペクション（建物状況調査）**を実施する
(3) トラブル発生時の相談先（国民生活センター等）
トラブルが発生した場合、以下の相談先を利用できます。
| 相談先 | 内容 |
|---|---|
| 国民生活センター | 消費者トラブル全般の相談窓口 |
| 宅地建物取引業保証協会 | 不動産取引のトラブル相談・紛争解決 |
| 不動産適正取引推進機構 | 紛争事例データベース、相談窓口 |
| 弁護士会の無料相談窓口 | 法的なアドバイス、訴訟の検討 |
証拠となる契約書・メール・録音等を準備しておくと、相談がスムーズに進みます。
まとめ：状況別の不動産会社の選び方
信頼できる不動産会社を選ぶには、免許番号の更新回数（2回以上が好ましい）や行政処分歴を確認し、口コミと公的機関の情報を総合的に判断することが重要です。
おとり物件・強引な営業など悪質業者の典型的な手口を知っておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。契約前には重要事項説明、仲介手数料、媒介契約の内容をしっかり確認しましょう。
トラブルが発生した場合は、国民生活センターや宅地建物取引業保証協会などの相談先を利用してください。
複数の業者を比較し、自分の条件に合った信頼できる不動産会社を選びましょう。