不動産市況とは｜市場動向を読み解く意義
不動産の売買・投資を検討する際に「今は売り時なのか、買い時なのか」と悩む方は少なくありません。
この記事では、不動産市況（市場動向）の読み方、見るべき主要指標、2024〜2025年の最新トレンド、エリア別の傾向を、国土交通省・全日本不動産協会の公式データを元に解説します。
初めての方でも、不動産市況を活用した売買タイミングの判断方法を理解できるようになります。
この記事のポイント
- 不動産市況を把握することで、売買タイミング判断・投資リスク低減につながる
- 主要指標は国土交通省の不動産価格指数（2010年=100）、金利動向、不動産業向け貸出残高（124.1兆円）
- 2024年は新築マンション供給減（13.7%減）、中古価格上昇（49ヶ月連続）、マンション価格指数200超え
- 2025年は金利上昇の可能性があり、セカンドベストエリア（練馬区、世田谷区、近郊）に需要がシフト
- 市場は三極化（都心・三大都市圏は上昇、地方圏は下落）しており、エリアごとの詳細分析が必須
不動産市況の定義（価格・需給・取引量の総合的な動向）
不動産市況とは、不動産の価格・需給バランス・取引量などの総合的な動向を指します。経済情勢・金利・人口動態など、さまざまな要因が複雑に絡み合って市況が形成されます。
市況を把握することで得られるメリット（売買タイミング判断、投資リスク低減）
不動産市況を把握することで、以下のメリットが得られます。
- 売買タイミングの判断: 価格が高い時期に売却、価格調整局面で購入
- 投資リスクの低減: 過熱市場での高値掴みを避ける
- 地域別の動向把握: エリアごとの価格推移を把握し、有望な投資先を見極める
不動産市況を見るべき主要指標｜価格指数・金利・貸出残高
国土交通省の不動産価格指数（2010年=100、マンション・戸建・商業用）
国土交通省が発表する不動産価格指数は、2010年の平均を100とした価格推移を示します。住宅・マンション・戸建・商業用不動産の価格動向を把握できる公式統計です。
2024年7月にマンション価格指数が200を超え、2010年比で2倍になったことが話題となりました。
金利動向（日銀の政策金利、住宅ローン金利）
東急リバブルによると、2024年に大手都市銀行が変動型住宅ローン金利を0.15%引き上げました。金利上昇は住宅ローン負担を増やし、購入者の予算を圧迫するため、価格に下押し圧力がかかります。
日銀の政策金利や住宅ローン金利の推移を定期的にチェックすることが重要です。
不動産業向け貸出残高（2024年9月末124.1兆円、前年同期比5.6%増）
月刊不動産（全日本不動産協会）によると、2024年9月末の不動産業向け貸出残高は124.1兆円で、前年同期比5.6%増です。経済全体の貸出増加率（3.1%）を大きく上回っており、不動産市場への資金流入が活発であることがわかります。
その他の情報源（REINS、全宅連、東京カンテイ等の定期レポート）
以下の情報源も有用です。
- REINS（レインズ）: 不動産流通機構が運営する取引情報ネットワーク。成約価格・件数の統計データを提供
- 全宅連（全日本不動産協会）: 月刊不動産で市況レポートを発表
- 東京カンテイ: マンション価格の詳細データを提供
2024年の不動産市況｜新築供給減・中古価格上昇・金利動向
新築マンション（首都圏発売戸数9,066戸、前年同期比13.7%減）
住まいの情報館によると、2024年上半期の首都圏新築マンション発売戸数は9,066戸で、前年同期比13.7%減でした。上期としては2020年以来の1万戸割れです。
中古マンション（成約件数+6.4%、成約価格+9.7%、49ヶ月連続上昇）
住まいの情報館によると、中古マンションの成約件数は前年同期比+6.4%、成約価格は+9.7%、成約㎡単価は+9.4%でした。価格は49ヶ月連続、㎡単価は50ヶ月連続で前年同月を上回っています。
新築供給が減少する一方、中古市場は活況を呈しています。
マンション価格指数200超え（2024年7月、都市部を中心に需要高）
国土交通省によると、2024年7月にマンション価格指数が200を超えました。2010年比で2倍になったことを意味し、都市部を中心に需要が高まっています。
金利動向（大手都市銀行の変動型住宅ローン金利0.15%引き上げ）
東急リバブルによると、2024年に大手都市銀行が変動型住宅ローン金利を0.15%引き上げました。2025年以降も追加利上げの可能性があり、住宅ローン負担の増加に注意が必要です。
2025年の不動産市場見通し｜金利上昇・セカンドベストエリアへの需要シフト
日銀の追加利上げの可能性（住宅ローン負担増加のリスク）
月刊不動産（全日本不動産協会）によると、日銀の政策金利は今後追加利上げの可能性があります。金利上昇は住宅ローン負担を増やし、価格に影響する可能性があるため、動向を注視する必要があります。
新築マンション供給数の減少予測
さくら事務所によると、2025年の新築マンション供給数はかなり少なくなる予測です。供給減は価格を支える要因となる可能性があります。
セカンドベストエリアへの需要シフト（練馬区、世田谷区、千葉・神奈川・埼玉の都心近郊）
さくら事務所によると、2025年は首都圏の「セカンドベスト」エリア（練馬区、世田谷区、千葉・神奈川・埼玉の都心近郊）に需要が向く可能性が高いです。都心一等地の価格高騰を受けて、利便性が高く価格が比較的手頃なエリアへの関心が高まっています。
2025年問題の影響（高齢化、ただし急激な暴落は予想されない）
さくら事務所によると、2025年問題（団塊の世代が75歳以上となり高齢化が進む）は確実に不動産市場に影響しますが、急激な暴落は予想されていません。経済成長がある程度見込める場合、価格上昇の可能性が高いとされています。
エリア別の市況傾向｜都心・利便性の高い地域と地方・郊外の三極化
三極化の実態（都心・三大都市圏・地方四市は上昇、地方圏の住宅地は下落）
オウチーノによると、市場は三極化しています。東京・大阪・名古屋の三大都市圏及び地方四市（札幌・仙台・広島・福岡）は上昇傾向、地方圏の住宅地は下落傾向です。
首都圏の動向（都心一等地vs近郊エリア）
首都圏でも都心一等地とセカンドベストエリア（練馬区、世田谷区、近郊）で価格動向が異なります。都心一等地は価格が高騰し、近郊エリアに需要がシフトする動きが見られます。
地方圏の動向（人口減少、需給バランスの変化）
地方圏では人口減少により需要が減少し、価格が下落する傾向があります。ただし、地方四市（札幌・仙台・広島・福岡）は例外で、上昇傾向を維持しています。
エリアごとの分析が重要な理由（一般化は危険）
市場の三極化により、「不動産価格は上昇する」といった一般化は危険です。エリアごとの詳細な分析が必須です。
まとめ｜不動産市況を活用した売買タイミングの判断ポイント
不動産市況を把握することで、売買タイミング判断・投資リスク低減につながります。主要指標は国土交通省の不動産価格指数、金利動向、不動産業向け貸出残高です。
2024年は新築供給減、中古価格上昇、マンション価格指数200超えが特徴で、2025年は金利上昇の可能性とセカンドベストエリアへの需要シフトが予想されています。
市場は三極化しており、都心・三大都市圏は上昇、地方圏は下落傾向です。投資判断は自己責任であり、専門家（不動産鑑定士、ファイナンシャルプランナー、宅建士等）への相談を推奨します。最新情報は国土交通省や日銀の公式サイトで確認してください。