不動産開発会社（デベロッパー）の役割
マンション購入を検討する際、「デベロッパーって何をする会社？」「どうやって選べばいいの？」と疑問に思う方は少なくありません。
この記事では、不動産開発会社の役割、事業内容、マンション開発の流れ、デベロッパー選びのポイントを、関電不動産開発株式会社などの具体例を交えて解説します。
初めてマンションを購入する方でも、信頼できるデベロッパーを見極められるようになります。
この記事のポイント
- デベロッパーは土地取得から企画・建設・販売・管理まで一貫して担う不動産開発業者
- 大手デベロッパーは全国展開で豊富な実績があり、地域密着型は地域情報に精通している
- デベロッパー選びでは開発実績・経営基盤・アフターサービス・環境性能への取り組みを確認すべき
- 関電不動産開発のように電力会社系デベロッパーは親会社の安定性が強み
- 個別物件は宅地建物取引士やファイナンシャルプランナーへの相談を推奨
(1) デベロッパーとは何か
デベロッパー（developer）とは、不動産開発業者のことです。土地の取得から企画・設計・建設・販売までを一貫して行う事業者を指します。
「developer」は英語で「開発者」を意味し、不動産業界では「マンションやオフィスビル、商業施設などを開発する会社」として使われています。
(2) 開発会社と販売会社の違い
開発会社（デベロッパー）と販売会社は役割が異なります。
| 項目 | 開発会社（デベロッパー） | 販売会社 |
|---|---|---|
| 主な業務 | 用地取得・企画・設計・建設 | 完成した物件の販売・仲介 |
| 担当範囲 | 土地の仕入れから建物完成まで | 物件の広告・販売活動 |
| 具体例 | 関電不動産開発、三井不動産レジデンシャル等 | 各種販売代理会社 |
大手デベロッパーは自社で販売部門を持つことが多いですが、販売代理を専門会社に委託する場合もあります。
(3) デベロッパーの業務範囲（用地取得→企画→建設→販売→管理）
デベロッパーの業務は以下の流れで進みます。
- 用地取得: マンション開発に適した土地を探し、地権者と交渉して取得
- 企画: 立地や周辺環境を調査し、どのようなマンションを建てるか企画
- 設計・建築確認: 建築士が設計し、行政の建築確認を取得
- 建設: 建設会社に発注し、工事を管理
- 販売: 完成したマンションを販売（モデルルーム公開、契約、引き渡し）
- 管理: 引き渡し後のアフターサービス、修繕サポート
これらを一貫して担当するのがデベロッパーの役割です。
不動産開発会社の主な事業内容
デベロッパーの事業内容は多岐にわたります。
(1) 分譲マンション・戸建開発
最も身近な事業内容が分譲マンション・戸建の開発です。
関電不動産開発株式会社は、マンションブランド「CIELIA（シエリア）」を展開しており、435棟以上の開発実績があります。ブランド名は「CIEL（フランス語で空・頂点）」と「-IA（ラテン語で土地・場所）」を組み合わせた造語です。
(2) 賃貸住宅・オフィスビル開発
賃貸住宅やオフィスビルの開発も主要事業です。
2024年2月、関電不動産開発は渋谷にZEB Ready認証・BELS5つ星の高環境性能ビルを竣工しました。
- ZEB Ready（ゼブ・レディ）: 年間の一次エネルギー消費量を50%以上削減した建築物
- BELS（ベルス）: 建築物省エネルギー性能表示制度。5つ星が最高評価
これらの認証は、環境性能の高さを示す重要な指標です。
(3) 商業施設・ホテル・物流施設開発
大型デベロッパーは、商業施設、ホテル、物流施設なども手掛けます。
地域のニーズや都市計画に応じて、多様な施設を開発することで、街全体の価値を高める役割を果たしています。
(4) 海外不動産事業
関電不動産開発は、米国・オーストラリア・ASEAN諸国でも事業を展開しています。
グローバルな視点で不動産開発を行うことで、国内市場の変動リスクを分散し、経営の安定性を高めています。
(5) 不動産ファンド・ソリューション事業
不動産ファンド（投資家から資金を集めて不動産を運用する仕組み）や、企業の不動産活用をサポートするソリューション事業も主要事業の一つです。
マンション開発の流れと仕組み
マンションがどのように開発されるのか、具体的な流れを見ていきましょう。
(1) 用地取得と事業企画
デベロッパーはまず、マンション開発に適した土地を探します。
- 駅からの距離
- 周辺の生活施設（スーパー、学校、病院等）
- 都市計画・用途地域
- 地盤の安定性
これらを総合的に判断し、地権者と交渉して土地を取得します。
(2) 設計・建築確認
土地取得後、建築士が設計を行い、行政に建築確認申請を提出します。
建築基準法や都市計画法に適合していることが確認されると、建築確認が下ります。
(3) 建設工事とマンションブランドの展開
建築確認取得後、建設工事が始まります。
デベロッパーは工事の進捗を管理し、品質をチェックします。同時に、ブランド戦略を展開し、物件の認知度を高めます。
関電不動産開発は、2024年7月からTravis Japanの松田元太をCMキャラクターに起用し、ブランドプロモーションを強化しています。
(4) 販売とアフターサービス
建物が完成すると、モデルルームを公開し、販売活動を開始します。
契約・引き渡し後も、アフターサービスとして定期点検や修繕サポートを提供します。デベロッパーの信頼性は、このアフターサービスの充実度で判断できる場合が多いです。
大手デベロッパーと地域密着型の違い
デベロッパーには大手と地域密着型があり、それぞれ特徴が異なります。
(1) 大手デベロッパーの特徴（全国展開、豊富な実績、ブランド力）
大手デベロッパーは以下のような特徴があります。
- 全国展開: 主要都市で多数の物件を開発
- 豊富な実績: 数百棟以上の開発実績
- ブランド力: 認知度が高く、資産価値の維持に有利な場合がある
- 資金力: 大規模プロジェクトに対応できる財務基盤
(2) 地域密着型の特徴（地域情報に精通、きめ細やかなサービス）
地域密着型デベロッパーは以下のような特徴があります。
- 地域情報に精通: 地元の土地勘があり、隠れた優良物件を開発
- きめ細やかなサービス: 購入者との距離が近く、柔軟な対応が可能
- 地域貢献: 地域のニーズに応じた開発を重視
(3) 電力会社系デベロッパーの例（関電不動産開発等）
関電不動産開発株式会社は、関西電力100%子会社の総合不動産デベロッパーです。2016年4月に関電不動産とMID都市開発が合併して設立されました。
電力会社系デベロッパーの強みは以下の通りです。
- 経営基盤の安定性: 親会社（関西電力）の財務基盤が安定
- 全国7エリアで展開: 関西中心に首都圏、東海、東北、北陸、四国、九州で事業展開
- エネルギー分野の知見: 環境配慮型開発に強み
(4) 環境配慮型開発の最新トレンド（ZEB Ready、ネット・ゼロCO2等）
2024年7月、関電不動産開発は首都圏初のタワーマンション「シエリアタワー南麻布」を発表しました。27階建、総戸数121戸で、首都圏初のネット・ゼロCO2タワーマンションです。
- ネット・ゼロCO2: 建物のライフサイクル全体でCO2排出量を実質ゼロにする取り組み
環境性能が高い物件は、長期的な光熱費削減や資産価値の維持に有利な場合があります。ただし、初期費用が高めになる可能性があるため、予算と性能のバランスを検討する必要があります。
マンション購入時のデベロッパー選びのポイント
デベロッパーを選ぶ際は、以下のポイントを確認しましょう。
(1) 開発実績と事業エリアの確認
デベロッパーの開発実績と事業エリアは重要な判断材料です。
- 何棟のマンションを開発してきたか
- どのエリアで事業を展開しているか
- 引き渡し後のトラブル事例はないか
関電不動産開発は435棟以上の開発実績があり、関西を中心に全国7エリアで展開しています。事業エリアが広いほど、アフターサービスの安定性が高い場合があります。
(2) 経営基盤の安定性（親会社、財務状況）
デベロッパーの経営基盤は、アフターサービスの継続性に直結します。
- 親会社の財務状況（上場企業の場合、決算資料を確認）
- 過去の倒産・経営危機の有無
- 業界内での評判
関電不動産開発のように親会社が大手インフラ企業の場合、経営基盤の安定性が高いと判断できる場合があります。
(3) アフターサービスと管理体制
マンション購入後のアフターサービスや管理体制も確認しましょう。
- 定期点検の頻度・内容
- 修繕サポートの範囲
- 管理会社の質（自社管理か、委託か）
引き渡し後のトラブル対応がスムーズかどうかは、購入者の満足度を大きく左右します。
(4) 環境性能・建物品質への取り組み
環境性能や建物品質への取り組みは、長期的な資産価値に影響します。
- ZEB Ready、BELS等の認証取得
- 省エネ設備（太陽光発電、高効率給湯器等）
- 耐震性能（耐震等級、制震・免震構造等）
環境性能が高い物件は、光熱費削減や将来の資産価値維持に有利な場合がありますが、初期費用が高めになる可能性があるため、総合的に判断することが重要です。
(5) 複数社比較と専門家への相談
デベロッパー選びでは、複数社を比較することが基本です。
| 比較項目 | 大手デベロッパー | 地域密着型 | 電力会社系 |
|---|---|---|---|
| 開発実績 | 豊富（数百棟以上） | 地域限定（数十棟程度） | 親会社の規模次第 |
| ブランド力 | 高い | 地域内で認知 | 親会社の知名度に依存 |
| アフターサービス | 全国対応 | 地域限定 | 全国対応（関電不動産開発等） |
| 環境性能 | 最新技術を導入 | 地域のニーズに応じる | エネルギー分野の知見を活用 |
個別物件の検討時は、宅地建物取引士やファイナンシャルプランナーへの相談を推奨します。
まとめ：信頼できるデベロッパーの見極め方
不動産開発会社（デベロッパー）は、土地取得から企画・建設・販売・管理まで一貫して担う事業者です。大手デベロッパーは全国展開で豊富な実績があり、地域密着型は地域情報に精通しています。
デベロッパー選びでは、開発実績・経営基盤・アフターサービス・環境性能への取り組みを総合的に確認することが重要です。
関電不動産開発のように、電力会社系デベロッパーは親会社の経営基盤の安定性が強みとなる場合があります。ただし、個別物件の資産価値は立地・需要・管理状態に左右されるため、ブランドや会社規模だけで判断せず、専門家への相談も活用しながら、無理のない資金計画を立てましょう。