固定資産税評価額から売却相場を知りたいと思ったら
不動産の売却を検討している方の中には、「固定資産税評価額から売却相場を計算できるのか」「評価額と売却価格はどれくらい違うのか」といった疑問を持つ方も多いでしょう。
この記事では、固定資産税評価額の仕組み、評価額と実際の売却相場の関係、売却相場の計算方法（土地・建物・マンション別）、計算結果の精度と注意点を、総務省等の公式情報を元に解説します。
初めて不動産売却を検討する方でも、固定資産税評価額を活用した売却相場の目安を理解できるようになります。
この記事のポイント
- 固定資産税評価額は公示地価の約70%に設定されている
- 土地の売却相場は「評価額÷0.7×1.1」で計算でき、評価額の約140～160%が目安
- 建物の売却相場は「評価額×140%」で計算できるが、築年数による減価償却で実勢価格との乖離が大きい
- 計算結果はあくまで目安であり、正確な査定には複数の不動産会社への依頼が必要
- 2024年に評価替えが行われたため、最新の評価額を確認することが重要
固定資産税評価額とは何か？調べ方と仕組み
(1) 固定資産税評価額の定義と役割
総務省によると、固定資産税評価額とは、固定資産税・都市計画税・不動産取得税の課税標準となる価格です。
市区町村が3年に1度、評価替えを行い、土地は公示地価の約70%、建物は再建築価格を基準に評価されます。
(2) 評価額の調べ方（課税明細書・固定資産課税台帳）
固定資産税評価額は以下の方法で調べられます。
| 方法 | 説明 |
|---|---|
| 課税明細書 | 毎年4～6月に市区町村から送付される、固定資産税の課税内容を記載した書類 |
| 固定資産課税台帳 | 市区町村の固定資産課税台帳を閲覧（有料、所有者のみ可能） |
課税明細書を紛失した場合は、市区町村の固定資産課税台帳で確認してください。
(3) 評価替えの仕組み（3年に1度、直近は2024年）
固定資産税評価額は3年に1度、評価替えが行われます。直近の評価替えは2024年で、次回は2027年予定です。
評価替えにより、市場動向を反映した評価額に更新されます。ただし、3年に1度のため、最新の市場動向を完全に反映しているわけではありません。
固定資産税評価額と実際の売却相場の関係
(1) 公示地価と固定資産税評価額の関係（評価額は公示地価の約70%）
固定資産税評価額は、公示地価（国土交通省が毎年公表する標準地の価格）の約70%に設定されています。
計算式:
固定資産税評価額 = 公示地価 × 70%
これは、課税負担を軽減するための政策的配慮です。
(2) 実勢価格と評価額の乖離が生まれる理由
実際の売却価格（実勢価格）は、市場での需給バランスで決まるため、固定資産税評価額とは以下の理由で乖離が生まれます。
- 市場動向: 人気エリアでは需要が高く、評価額以上で売れることが多い
- 物件状態: リフォーム済み・築浅等の条件が良い物件は高値で売れる
- 交渉: 売主・買主の交渉により価格が変動する
- 評価替えのタイムラグ: 3年に1度の評価替えのため、最新の市場動向を反映していない
(3) 評価額が高いと売却価格も高いのか？
一般的には、固定資産税評価額が高いほど売却価格も高い傾向がありますが、需要が低いエリアでは評価額以下で売れることもあります。
逆に、都心部や人気エリアでは、評価額の160%以上で売却される事例も増えています（2024～2025年）。
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売却相場の計算方法（土地・建物・マンション別）
(1) 土地の計算方法（評価額÷0.7×1.1、評価額の約140～160%）
ポラスによると、土地の売却相場は以下の計算式で算出できます。
計算式:
土地の売却相場 = 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1
これは、評価額が公示地価の70%であることを考慮し、さらに市場取引の上乗せ（1.1倍）を加えたものです。
目安: 評価額の約140～160%
(2) 建物の計算方法（評価額×140%、築年数による減価要注意）
建物の売却相場は以下の計算式で算出できます。
計算式:
建物の売却相場 = 固定資産税評価額 × 140%
ただし、建物の固定資産税評価額は再建築価格を基準としているため、築年数が経過するほど市場価格（減価償却後）との乖離が大きくなります。
注意: 評価額×140%では過大評価になる可能性があるため、不動産会社の査定を必ず受けてください。
(3) マンションの計算方法（土地と建物を分けて計算）
マンションの場合、土地と建物の評価額が分かれて記載されているため、それぞれを計算し、合算します。
計算例:
- 土地評価額: 500万円 → 売却相場 500万円 ÷ 0.7 × 1.1 = 約785万円
- 建物評価額: 300万円 → 売却相場 300万円 × 140% = 420万円
- 合計: 約1,205万円
(4) 計算例（評価額700万円の土地→売却相場1,100～1,200万円）
土地評価額700万円の場合:
700万円 ÷ 0.7 × 1.1 = 約1,100万円
実際の売却相場は、市場環境により1,100～1,200万円程度になると推定されます。
計算結果の精度と注意点｜正確な査定を受けるには
(1) 評価額からの計算はあくまで目安（市場環境・立地・需要で変動）
固定資産税評価額からの計算はあくまで目安です。実際の売却価格は以下の要因で大きく変動します。
- 市場環境: 不動産市場の好不況
- 立地: 駅からの距離、周辺環境
- 需要: そのエリアの人気度
- 物件状態: リフォーム済み、築年数、設備
- 交渉: 売主・買主の交渉力
(2) 建物評価額の限界（再建築価格方式のため市場価格と乖離）
建物の固定資産税評価額は再建築価格を基準としているため、市場価格（減価償却後）と乖離が大きくなります。
特に築年数が経過した建物は、評価額×140%では過大評価になる可能性が高いため、必ず不動産会社の査定を受けてください。
(3) 複数の不動産会社に査定を依頼する重要性
正確な売却相場を把握するには、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。
推奨: 3社以上に査定を依頼し、相場観を正確に把握する
一括査定サイト（すまいValue、HOME4U、すまいステップ等）を活用すると、効率的に複数社の査定を受けられます。
(4) 不動産鑑定士・宅建士への相談を推奨
高額な不動産取引では、専門家（不動産鑑定士、宅建士）への相談を推奨します。
不動産鑑定士は、公的な価格評価の専門家であり、正確な不動産価格を鑑定できます。
まとめ｜固定資産税評価額を売却相場の目安として活用する
固定資産税評価額は、公示地価の約70%に設定されており、土地の売却相場は「評価額÷0.7×1.1」で計算でき、評価額の約140～160%が目安です。建物の売却相場は「評価額×140%」で計算できますが、築年数による減価償却で実勢価格との乖離が大きくなります。
売却相場を正確に把握するための3つのポイント:
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 1. 最新の評価額を確認 | 2024年に評価替えが行われたため、最新の課税明細書で確認 |
| 2. 複数社に査定依頼 | 3社以上の不動産会社に査定を依頼し、相場観を正確に把握 |
| 3. 専門家への相談 | 不動産鑑定士・宅建士に相談し、正確な評価を受ける |
固定資産税評価額からの計算はあくまで目安であり、実際の売却価格は市場環境・立地・需要により大きく変動します。複数の不動産会社に査定を依頼し、専門家に相談しながら、無理のない売却計画を立てましょう。