不動産管理会社とは？オーナーに必要な理由
賃貸物件を所有するオーナーにとって、「不動産管理会社に任せるべきか、自主管理すべきか」は重要な判断です。管理会社の役割や業務内容を理解していないと、適切な判断ができません。
この記事では、不動産管理会社の役割、業務内容、選び方、契約時の注意点を解説します。オーナー自身が管理会社を評価・選定できる判断材料を提供します。
この記事のポイント
- 不動産管理会社は賃貸管理（入居者募集・家賃回収・契約更新）と建物管理（清掃・メンテナンス・修繕対応）の2つに大別
- 大手は広域ネットワークと豊富な実績が強み、地域密着型は地元情報と手厚いサポートが特徴
- 賃貸不動産経営管理士は2021年に国家資格化され、管理戸数200戸以上の業者は業務管理者として有資格者の配置が義務化
- 管理会社変更は解約通知（3カ月前推奨）→新管理会社選定→引き継ぎ→入居者通知の5ステップ
- 管理手数料は家賃収入の5～10%が相場で、契約書で業務範囲・解約条件を詳細に確認すべき
(1) 賃貸経営における管理会社の位置づけ
不動産管理会社は、賃貸物件の運用を代行する会社です。スマイティ賃貸経営によると、オーナーと入居者の双方が満足する住環境を整える役割を担います。
(2) 自主管理と管理委託の違い
自主管理とは、オーナー自身が入居者募集・家賃回収・修繕対応等を行う方法です。管理委託とは、これらの業務を管理会社に任せる方法です。
| 管理方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 自主管理 | 管理手数料が不要 | 時間・手間がかかる |
| 管理委託 | 業務を代行してもらえる | 管理手数料が発生 |
オーナーの状況（物件数、居住地、時間的余裕等）に応じて選択しましょう。
不動産管理会社の役割と業務内容
不動産管理会社の具体的な業務を確認しましょう。
(1) 賃貸管理業務（入居者募集・家賃回収・契約更新）
賃貸管理業務は、入居者関連の業務全般を指します。
- 入居者募集: 物件の広告掲載、内覧対応、契約締結
- 家賃回収: 家賃の入金確認、滞納時の督促
- 契約更新: 契約期間満了時の更新手続き
- 入居者対応: トラブル・クレーム対応、退去時の敷金精算
(2) 建物管理業務（清掃・メンテナンス・修繕対応）
建物管理業務は、建物の保守管理を指します。
- 清掃: 共用部分（エントランス、階段、廊下等）の定期清掃
- 設備メンテナンス: エレベーター、給排水設備の定期点検
- 修繕対応: 設備故障時の修理手配、原状回復工事
(3) オーナーへの報告とトラブル対応
管理会社は、以下の内容をオーナーに定期報告します。
- 入居状況（空室率、入居者属性等）
- 家賃収支（入金状況、滞納者情報等）
- 修繕履歴（実施内容、費用等）
トラブル発生時（騒音問題、家賃滞納、設備故障等）は、管理会社が対応し、必要に応じてオーナーに報告・相談します。
管理会社の選び方と比較ポイント
信頼できる管理会社を選ぶためのポイントを解説します。
(1) 大手と地域密着型の違い
大手管理会社と地域密着型管理会社の特徴は以下の通りです。
| タイプ | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 大手 | 広域ネットワーク、豊富な実績、システム化された管理体制 | 担当者の異動が多い、柔軟な対応が難しい場合あり |
| 地域密着型 | 地元情報に強い、手厚いサポート、柔軟な対応 | 集客力は地域による、システム化が遅れている場合あり |
物件の立地やオーナーのニーズに応じて選定しましょう。
(2) 賃貸不動産経営管理士の資格と業務管理者の配置
賃貸不動産経営管理士協議会によると、賃貸不動産経営管理士は2021年に国家資格化されました。
国土交通省の規定により、管理戸数200戸以上の業者は業務管理者として有資格者の配置が義務付けられています。
資格保有は専門性の目安となるため、管理会社選定時の判断材料の一つとして確認すると良いでしょう。
(3) 実績・対応力・担当者の相性を確認する方法
管理会社選定時は、以下を確認しましょう。
- 管理戸数・実績: 管理戸数が多い会社は経験豊富
- 対応力: 問い合わせへのレスポンス速度、トラブル対応体制
- 担当者の相性: 面談時の印象、コミュニケーションの取りやすさ
複数社（3社程度）に見積もりを依頼し、比較検討することが推奨されます。
管理会社の変更手順と注意点
管理会社を変更する場合の手順と注意点を解説します。
(1) 変更を検討すべきタイミングとパターン
リロ不動産によると、以下のような場合は管理会社の変更を検討すべきです。
- 対応スピードが遅い（入居者からのクレームに迅速に対応しない）
- 契約業務の未実施（共用部清掃、修繕依頼対応等を行っていない）
- 空室が長期化（入居者募集の提案力が不足）
(2) 解約通知から引き継ぎまでの5ステップ
武蔵コーポレーションによると、管理会社変更の手順は以下の通りです。
- 現管理会社への問題点の確認: 改善の余地があるか相談
- 新管理会社の選定: 3社程度に絞り込み、見積もり比較
- 解約通知: 3カ月前の通知が推奨（契約書で確認）
- 引き継ぎ: 契約書類、管理情報の引き渡し
- 入居者への通知: 新管理会社の連絡先を通知
(3) 違約金・繁忙期・家賃保証会社契約への影響
管理会社変更時の注意点は以下の通りです。
- 違約金: 契約期間中の解約は違約金が発生する場合あり
- 繁忙期: 1～3月・9～10月の繁忙期は避けるべき（引き継ぎが混雑）
- 家賃保証会社契約: 管理会社変更により家賃保証会社との契約が終了し、再契約の手間とコストが発生する場合あり
変更のタイミングは総合的に判断しましょう。
管理委託費用と契約時のリスク管理
管理委託費用と契約時のリスク管理を解説します。
(1) 管理手数料の相場と内訳
管理手数料は家賃収入の5～10%が相場です。
| 手数料率 | サービス内容の例 |
|---|---|
| 5% | 入居者募集・家賃回収のみ |
| 10% | 入居者募集・家賃回収・修繕対応・清掃・トラブル対応まで含む |
※サービス内容は会社により異なります。契約前に詳細を確認してください。
(2) 契約書で確認すべきポイント（業務範囲・解約条件）
契約書では以下を詳細に確認しましょう。
- 業務範囲: どの業務が含まれるか（入居者募集、家賃回収、修繕対応、清掃等）
- 解約条件: 解約通知期間、違約金の有無
- 報告頻度: オーナーへの報告頻度と内容
不明点があれば、契約前に管理会社に確認してください。
(3) よくあるトラブル事例と防止策
よくあるトラブル事例は以下の通りです。
- 業務未実施: 契約で定めた清掃や修繕を行わない
- 対応遅延: 入居者トラブルへの対応が遅い
- 報告不足: オーナーへの報告が不十分
防止策として、定期的に管理状況を確認し、問題があれば早めに管理会社に相談しましょう。
まとめ：状況別の管理会社活用法
不動産管理会社は、賃貸管理（入居者募集・家賃回収・契約更新）と建物管理（清掃・メンテナンス・修繕対応）の2つに大別されます。
大手は広域ネットワークと豊富な実績が強み、地域密着型は地元情報と手厚いサポートが特徴です。賃貸不動産経営管理士は2021年に国家資格化され、管理戸数200戸以上の業者は業務管理者として有資格者の配置が義務化されています。
管理会社変更は、解約通知（3カ月前推奨）→新管理会社選定→引き継ぎ→入居者通知の5ステップです。違約金・繁忙期・家賃保証会社契約への影響を考慮してタイミングを判断しましょう。
管理手数料は家賃収入の5～10%が相場で、契約書で業務範囲・解約条件を詳細に確認すべきです。複数社の見積もりを比較し、自分の物件に合った管理会社を選んでください。