大宮エリアの概要と地価動向｜2024-2025年は上昇トレンド継続
大宮エリアで土地を購入する際、「どのエリアが適しているのか」「価格相場はどのくらいなのか」と悩む方は少なくありません。
この記事では、大宮エリアの土地価格相場、エリア別の特徴、選び方のポイント、今後の地価推移予想を、公示地価データと市場相場情報を元に解説します。
大宮エリアの土地市場を理解し、適切なエリア選定と購入判断ができるようになります。
この記事のポイント
- 2025年の大宮の公示地価は平均79万9484円/m²（坪単価264万2925円）で前年比+5.28%上昇、上昇トレンド継続中
- 駅別価格差が大きく、大宮駅82.7万円/m²〜鉄道博物館駅22.3万円/m²まで幅がある
- 商業地の上昇率（+6.83%）が住宅地（+3.82%）を上回り、商業地への投資需要が高い
- 建築条件付き土地は3ヶ月以内に指定建築会社と建築契約が必要、契約不成立なら売買契約解除可能
- 大宮駅周辺は再開発進行中で今後も地価上昇が見込まれるが、市場動向により変動する可能性がある
(1) 大宮エリアの特徴：さいたま市大宮区、JR・東武野田線・埼玉新都市交通（ニューシャトル）が利用可能
大宮エリアはさいたま市大宮区に位置し、交通アクセスに優れています。
JR各線（京浜東北線・埼京線・高崎線・宇都宮線・湘南新宿ライン・上野東京ライン）、東武野田線、埼玉新都市交通（ニューシャトル）が利用でき、都内・埼玉県内各地へのアクセスが良好です。
商業施設も充実しており、大宮駅周辺にはルミネ大宮、そごう大宮店、大宮アルシェ等の大型商業施設があり、生活利便性が高いエリアです。
(2) 2024年の地価動向：公示地価720,606円/m²（前年比+4.33%上昇）
大宮駅の公示地価データによると、2024年の大宮駅周辺の公示地価は720,606円/m²で、前年比+4.33%上昇しました。
2024年も上昇トレンドが継続しており、大宮駅周辺の再開発や商業施設の充実が地価上昇を後押ししています。
(3) 2025年の地価動向：公示地価平均79万9484円/m²（坪単価264万2925円）、前年比+5.28%上昇
さいたま市大宮区の土地価格相場によると、2025年の大宮区の公示地価は平均79万9484円/m²（坪単価264万2925円）で、前年比+5.28%上昇しました。
2024年の+4.33%から2025年の+5.28%へと上昇率が加速しており、大宮エリアの地価は引き続き上昇傾向にあります。
(4) 商業地と住宅地の違い：商業地の上昇率（+6.83%）が住宅地（+3.82%）を上回る
2025年の地価上昇率を用途別に見ると、商業地（+6.83%）が住宅地（+3.82%）を上回っています。
商業地は住宅地の約3.8倍の価格となっており、用途により大きく価格が異なります。
商業地は投資需要が高く、賃貸収益を目的とした購入が多いため、価格上昇率が高い傾向にあります。
(5) 本記事で解説する内容（価格相場・エリア比較・選び方のポイント・今後の見通し）
本記事では、以下の5つを詳しく解説します。
- 大宮の土地価格相場：2025年平均79.9万円/m²・坪単価264万円
- エリア別・駅別の土地価格比較：大宮駅82.7万円/m² vs 鉄道博物館駅22.3万円/m²
- 大宮で土地を選ぶポイント：建築条件付き・建ぺい率・容積率の確認
- 今後の地価推移予想と再開発動向：大宮駅周辺の再開発で上昇見込み
- まとめ：公示地価と実勢価格の違い・複数サイト比較・専門家への相談
大宮の土地価格相場｜2025年平均79.9万円/m²・坪単価264万円
(1) 2025年の公示地価：平均79万9484円/m²（坪単価264万2925円）、前年比+5.28%
2025年の大宮区の公示地価は、平均79万9484円/m²（坪単価264万2925円）です。
公示地価とは、国土交通省が毎年3月に公表する標準地の1月1日時点の価格で、土地取引の指標となります。
前年比+5.28%の上昇は、大宮エリアの需要の高さと再開発による価値向上を反映しています。
(2) 住宅地と商業地の価格差：商業地は住宅地の約3.8倍の価格（用途により大きく異なる）
大宮区では、住宅地と商業地で価格が大きく異なります。
| 用途 | 2025年平均価格 | 前年比上昇率 |
|---|---|---|
| 住宅地 | 約21万円/m²（推定） | +3.82% |
| 商業地 | 約79.9万円/m² | +6.83% |
（出典: さいたま市大宮区の土地価格相場）
商業地は住宅地の約3.8倍の価格で、用途により大きく価格が異なることがわかります。
(3) 公示地価と実際の取引価格の違い：公示地価は標準的な価格、実際の取引価格は立地・条件により変動
公示地価は標準的な価格であり、実際の取引価格とは異なります。
実際の取引価格は、以下の要因により変動します。
- 立地: 駅徒歩距離、周辺環境、日当たり等
- 条件: 建築条件付き・なし、建ぺい率・容積率、用途地域等
- 市場動向: 需要と供給のバランス、金融政策、経済情勢等
国土交通省の土地総合情報システムで実際の取引価格を確認できます。
(4) 基準地価との関係：都道府県が7月1日時点で公表する価格、公示地価を補完する役割
基準地価とは、都道府県が毎年9月に公表する基準地の7月1日時点の価格です。
公示地価（1月1日時点）を補完する役割があり、両方を確認することで年間の地価動向を把握できます。
エリア別・駅別の土地価格比較｜大宮駅82.7万円/m² vs 鉄道博物館駅22.3万円/m²
(1) 駅別価格ランキング：大宮駅（最高82.7万円/m²）、さいたま新都心駅、北大宮駅、大宮公園駅、鉄道博物館駅（最安22.3万円/m²）
大宮エリアの駅別価格差は非常に大きく、最高価格と最安価格で約3.7倍の差があります。
| 駅名 | 公示地価（推定） |
|---|---|
| 大宮駅 | 82.7万円/m² |
| さいたま新都心駅 | 高価格帯 |
| 北大宮駅 | 中価格帯 |
| 大宮公園駅 | 中価格帯 |
| 鉄道博物館駅 | 22.3万円/m² |
（出典: 大宮駅の公示地価データ）
大宮駅周辺は商業施設が充実し、交通アクセスが良好なため高価格帯となっています。
(2) 駅近vs住宅地：駅徒歩圏内は高価格、住宅地エリアは比較的安価
駅徒歩圏内（徒歩10分以内）は利便性が高く、高価格帯となります。
一方、住宅地エリア（駅徒歩15分以上）は閑静で公園・学校が多く、価格は比較的安価です。
予算と生活スタイルに応じて、駅近か住宅地かを選択する必要があります。
(3) 大宮駅周辺の特徴：商業施設充実、再開発進行中、高価格帯
大宮駅周辺は以下の特徴があります。
- 商業施設充実: ルミネ大宮、そごう大宮店、大宮アルシェ等の大型商業施設
- 再開発進行中: 大宮駅グランドセントラルステーション化構想等の大規模再開発
- 高価格帯: 公示地価82.7万円/m²、商業地はさらに高額
(4) 郊外エリアの特徴：閑静な住宅地、公園・学校が多い、予算重視の購入者に人気
郊外エリア（鉄道博物館駅周辺等）は以下の特徴があります。
- 閑静な住宅地: 静かな環境、戸建て住宅が多い
- 公園・学校が多い: 子育て環境が良好
- 予算重視の購入者に人気: 公示地価22.3万円/m²、大宮駅の約1/4の価格
大宮で土地を選ぶポイント｜建築条件付き・建ぺい率・容積率の確認
(1) 建築条件付き土地とは：3ヶ月以内に指定建築会社と建築請負契約を結ぶ条件、契約不成立なら売買契約解除可能
建築条件付き土地とは、一定期間内（通常3ヶ月）に指定建築会社と建築請負契約を結ぶことを条件とした土地です。
アットホームによると、契約不成立の場合は売買契約を解除でき、手付金も返金されます。
建築条件付き土地は、土地と建物をセットで購入することを前提としているため、土地価格は比較的安く設定されています。
(2) 建築条件付きのメリット・デメリット：建築会社が指定されるため自由に選べない、土地価格は比較的安い
建築条件付き土地のメリット・デメリットは以下の通りです。
メリット:
- 土地価格が比較的安い
- 土地と建物をまとめて契約できる
- 建築会社の施工実績を確認できる
デメリット:
- 建築会社が指定されるため自由に選べない
- 3ヶ月以内に建築契約が必要（検討期間が短い）
- 建築プランの自由度が制限される場合がある
(3) 建ぺい率・容積率の確認：大宮区では建ぺい率60%、容積率160-200%が一般的
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積（建物の1階部分の面積）の割合です。
容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合です。
大宮区では、以下が一般的です。
| 項目 | 大宮区の一般的な値 |
|---|---|
| 建ぺい率 | 60% |
| 容積率 | 160-200% |
（出典: アットホーム）
建ぺい率・容積率は用途地域により異なるため、購入前に必ず確認してください。
(4) 用途地域の確認：住居系・商業系・工業系で建築可能な建物が異なる、購入前に必ず確認
用途地域とは、都市計画法で定められた13種類の地域区分で、建築可能な建物の種類・高さ・用途が制限されます。
住居系・商業系・工業系で建築可能な建物が異なるため、購入前に必ず用途地域を確認し、希望する建物を建てられるかを確認してください。
用途地域は、自治体の都市計画マップや不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME'S等）で確認できます。
(5) 複数サイトで比較：SUUMO、HOME'S、アットホーム等で条件・価格を比較検討
土地を購入する際には、複数の不動産ポータルサイトで市場相場を確認することを推奨します。
- SUUMO: さいたま市大宮区の土地探し
- HOME'S: 同様の検索機能
- アットホーム: さいたま市大宮区の土地探し
各サイトで掲載物件・価格・条件が異なるため、複数サイトを比較検討してください。
今後の地価推移予想と再開発動向｜大宮駅周辺の再開発で上昇見込み
(1) 大宮駅周辺の再開発：大宮駅グランドセントラルステーション化構想等の大規模再開発進行中
大宮駅周辺では、大宮駅グランドセントラルステーション化構想等の大規模再開発が進行中です。
R+houseによると、この再開発により大宮駅周辺の利便性がさらに向上し、地価上昇が見込まれています。
(2) 今後の地価推移予想：再開発により今後も上昇トレンドが継続する見込み（ただし予測は保証されない）
2024年（+4.33%）から2025年（+5.28%）へと上昇率が加速しており、今後も上昇トレンドが継続する見込みです。
ただし、地価の変動は市場動向・経済情勢・金融政策等により変動するため、予測は保証されません。
土地購入を検討する際には、最新の市場動向を確認し、専門家（宅地建物取引士・不動産鑑定士）に相談することを推奨します。
(3) 商業地の将来性：商業地の上昇率（+6.83%）が住宅地を上回り、投資需要が高い
商業地の上昇率（+6.83%）が住宅地（+3.82%）を上回っており、商業地への投資需要が高いことがわかります。
商業地は賃貸収益を目的とした投資が多く、安定した需要があります。
(4) 住宅地の将来性：住宅地も+3.82%上昇、安定した需要で緩やかな上昇が見込まれる
住宅地も+3.82%上昇しており、安定した需要があります。
大宮エリアは交通アクセスが良好で生活利便性が高いため、住宅地としての人気も高く、緩やかな上昇が見込まれます。
まとめ｜公示地価と実勢価格の違い・複数サイト比較・専門家への相談
(1) 公示地価は標準的な価格であり、実際の取引価格は立地・条件により大きく異なる
公示地価は標準的な価格であり、実際の取引価格とは異なります。
実際の取引価格は、立地・条件・市場動向により大きく変動するため、公示地価はあくまで参考値として活用してください。
(2) 複数の不動産ポータル（SUUMO、HOME'S、アットホーム等）で市場相場を確認
土地を購入する際には、複数の不動産ポータルで市場相場を確認し、価格・条件を比較検討してください。
各サイトで掲載物件・価格が異なるため、幅広く情報収集することが重要です。
(3) 国土交通省の土地総合情報システム（https://www.land.mlit.go.jp/webland/）で実際の取引価格を確認可能
国土交通省の土地総合情報システムで、実際の取引価格を確認できます。
このシステムでは、実際に取引された土地の価格・面積・取引時期等が公開されており、市場相場の把握に役立ちます。
(4) 土地購入時は都市計画・用途地域・建築制限等を専門家（宅建士・不動産鑑定士）に確認することを推奨
土地購入時には、都市計画・用途地域・建築制限等を専門家に確認することを推奨します。
- 宅地建物取引士: 土地の売買契約・重要事項説明
- 不動産鑑定士: 土地の適正価格の評価
- 建築士: 建築可能な建物の確認
専門家に相談することで、法的リスクを回避し、適切な土地購入判断ができます。
(5) 建築条件付き土地は建築会社の選択肢が制限されるため、メリット・デメリットを理解してから購入
建築条件付き土地は、土地価格が比較的安い一方、建築会社の選択肢が制限されます。
メリット・デメリットを理解し、自分の希望する建築プランが実現可能かを確認してから購入してください。
信頼できる不動産会社や建築士に相談しながら、無理のない購入計画を立てましょう。