大垣市で土地購入を検討する前に知っておくべきこと
岐阜県大垣市で土地購入を検討している方の中には、「価格相場はどれくらいか」「名古屋へのアクセスはどうか」「水害リスクはあるか」といった疑問を持つ方も多いでしょう。
この記事では、大垣市の土地価格相場（2025年最新データ）、エリア特性、名古屋圏へのアクセス、土地購入時に確認すべき重要ポイント（特に水害リスク）を解説します。
この記事のポイント
- 大垣市の住宅地平均価格は17.4万円/坪（5.3万円/m²）で、前年比+4.4%と上昇傾向
- 大垣駅周辺は25.1万円/坪、市全体平均は15万円/坪で、駅からの距離により約1.7倍の価格差
- 短期的には需要が堅調（2024年+15.9%）だが、10年後予測は-5.7%下落
- JR東海道本線で名古屋まで約30分、製造業・物流拠点として産業集積が進む
- 水害リスク（揖斐川・長良川等）の確認が特に重要、ハザードマップ必須
大垣市の土地価格相場（2025年最新データ）
(1) 公示地価・基準地価（住宅地平均17.4万円/坪、5.3万円/m²）
2025年時点で、大垣市の住宅地の公示地価・基準地価は平均17.4万円/坪（5.3万円/m²）です。
岐阜県内でも比較的手頃な価格帯で、名古屋圏へのアクセスを考慮すると、コストパフォーマンスの高いエリアと言えます。
(2) 前年比+4.4%の上昇傾向（短期的には堅調）
2024年から2025年にかけて、大垣市の土地価格は前年比+4.4%と上昇傾向にあります。
短期的には需要が堅調で、特に駅周辺エリアの人気が高まっています。
(3) 実際の取引価格（2024年平均1,867万円、前年比+15.9%）
2024年の実際の土地取引価格は平均1,867万円で、前年比+15.9%と大幅に上昇しています。
公示地価と実際の取引価格には乖離があり、実取引では公示地価を上回る価格で売買されることが多いです。
| 指標 | 前年比 |
|---|---|
| 公示地価 | -0.58% |
| 実取引価格 | +21.38% |
この乖離は、市場の需要が公示地価の評価を上回っていることを示しています。
(4) 10年後予測は-5.7%下落（長期的な資産価値を慎重に見極める必要）
短期的には価格上昇が続いていますが、10年後の予測では-5.7%の下落が見込まれています。
長期的な資産価値を考慮する場合は、将来の人口動向や産業構造の変化を慎重に見極める必要があります。
大垣市のエリア特性｜名古屋圏アクセス・産業・住環境
(1) 交通アクセス（JR東海道本線大垣駅、名古屋まで約30分）
大垣市はJR東海道本線の大垣駅があり、名古屋まで約30分でアクセス可能です。
名古屋圏へのベッドタウンとして、通勤・通学に便利な立地です。
(2) 産業集積（製造業・物流拠点、西濃地域の中心都市）
大垣市は西濃地域の中心都市として、製造業や物流拠点が集積しています。
安定した雇用環境が整っており、地元で働く方にとって魅力的なエリアです。
(3) 生活利便性（商業施設、医療機関、公園）
大垣駅周辺には商業施設、医療機関、公園などの生活インフラが充実しています。
日常の買い物や医療機関へのアクセスが良好で、生活利便性の高いエリアです。
(4) 「水の都」大垣（地下水豊富、水環境の特徴）
大垣市は「水の都」と呼ばれ、地下水が豊富なエリアです。古くから地下水を活用した生活文化が根付いています。
一方で、揖斐川・長良川等の河川が近く、水害リスクの確認が重要です（後述）。
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大垣駅周辺とエリア別の土地相場の違い
(1) 大垣駅周辺（25.1万円/坪）vs 市全体平均（15万円/坪）
大垣駅周辺の土地価格は平均25.1万円/坪で、市全体平均の15万円/坪と比べて約1.7倍高い価格帯です。
| エリア | 坪単価 |
|---|---|
| 大垣駅周辺 | 25.1万円 |
| 市全体平均 | 15万円 |
(2) 駅からの距離が価格に影響（約1.7倍の価格差）
駅からの距離が土地価格に大きく影響します。駅徒歩10分以内の物件は、郊外エリアに比べて約1.7倍の価格差があります。
通勤・通学の利便性を重視する方は駅近エリア、価格を抑えたい方は郊外エリアを検討してください。
(3) 予算と利便性のバランス検討
土地購入では、予算と利便性のバランスを検討することが重要です。
- 駅近エリア: 通勤・通学に便利だが価格が高い
- 郊外エリア: 価格が手頃だが車が必要
ライフスタイルに合わせたエリア選びを心がけてください。
(4) 角地・道路条件の良い物件は人気が高い
角地や道路条件の良い物件は、日当たりや利便性が高く、人気があります。
同じエリア内でも、角地や南向きの物件は価格が高めに設定される傾向があります。
土地購入時に確認すべき重要ポイント｜特に水害リスク
(1) 用途地域・建ぺい率・容積率の確認
土地購入時には、用途地域、建ぺい率、容積率を必ず確認してください。
| 項目 | 確認内容 |
|---|---|
| 用途地域 | 住宅専用地域、商業地域等の指定 |
| 建ぺい率 | 敷地面積に対する建築面積の割合 |
| 容積率 | 敷地面積に対する延床面積の割合 |
これらの制限により、建築できる建物の規模が決まります。
(2) インフラ整備状況（上下水道、電気、ガス、道路）
インフラ整備状況を確認してください。特に、上下水道、電気、ガス、道路の整備が完了しているかを確認します。
未整備の場合は、別途インフラ引き込み費用が発生する可能性があります。
(3) 水害リスクの確認（揖斐川・長良川等のハザードマップ必須）
大垣市は揖斐川・長良川等の河川が近く、水害リスクの確認が特に重要です。
必ず確認すべき点:
- ハザードマップ: 大垣市が公表する洪水ハザードマップで浸水想定区域を確認
- 過去の浸水履歴: 地域の水害履歴を地元住民や不動産会社に確認
- 地盤高: 周辺道路と比較して地盤が低い場合は浸水リスクが高い
水害リスクのあるエリアでは、将来的な資産価値の下落や保険料の上昇が懸念されます。
(4) 公示地価と実取引価格の乖離（公示地価-0.58%、実取引+21.38%）
前述の通り、大垣市では公示地価と実取引価格に大きな乖離があります。
公示地価だけを参考にせず、実際の取引事例を複数確認し、相場観を正確に把握してください。
(5) 建築条件付き物件と建築条件なし物件の違い
土地には「建築条件付き」と「建築条件なし」の2種類があります。
| 種類 | 特徴 |
|---|---|
| 建築条件付き | 指定された建築会社で一定期間内に建築する必要がある |
| 建築条件なし | 自由に建築会社を選べる |
建築条件付き物件は価格が安い傾向がありますが、建築の自由度が制限されます。
(6) 主要不動産ポータルサイトでの物件検索（SUUMO 113件、センチュリー21 250件等）
大垣市の土地物件は、SUUMO（113件）、センチュリー21（250件）等の不動産ポータルサイトで多数掲載されています。
複数サイトで比較検討し、価格帯・面積・駅距離等を確認してください。
まとめ｜大垣市の土地購入を成功させるために
大垣市の住宅地平均価格は17.4万円/坪（5.3万円/m²）で、前年比+4.4%と上昇傾向にあります。JR東海道本線で名古屋まで約30分、製造業・物流拠点として産業集積が進んでおり、生活利便性の高いエリアです。
次のアクション:
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| 1. 予算の明確化 | 土地購入価格+建築費用+諸費用の総額を見積もる |
| 2. エリアの絞り込み | 駅距離・価格帯・水害リスクを考慮してエリアを選定 |
| 3. 水害リスク確認 | ハザードマップで浸水想定区域を必ず確認 |
| 4. 物件検索 | 不動産ポータルサイトと地元不動産会社を併用 |
| 5. 専門家への相談 | 宅建士や土地家屋調査士に相談し、用途地域・インフラ整備状況を確認 |
大垣市での土地購入は、名古屋圏へのアクセスと価格のバランスを重視し、特に水害リスクを慎重に確認することが重要です。複数の物件を比較検討し、専門家に相談しながら、無理のない購入計画を立てましょう。