小田原市の土地市場の概要と最新動向
小田原市は、神奈川県西部に位置し、東京へのアクセスが良く、観光地・温泉地としても知られるエリアです。近年、リモートワークの普及や都心からの移住需要により、土地価格が大幅に上昇しています。
この記事では、小田原市の土地価格相場、エリア別の特徴、用途地域別の建築制限、購入時のチェックポイントを解説します。注文住宅建築や投資目的で土地を探している方が、適切な判断ができるようになります。
この記事のポイント
- 小田原市の土地価格は2024年平均346,000円/坪（105,000円/m²）で、前年比+17.8%の大幅上昇
- 小田原駅周辺は491,000円/坪と市内最高価格帯、郊外エリアは100,000円/m²以下と大きな価格差
- 小田原駅西口再開発事業（総事業費165億円、2025年着工予定）により、駅周辺の土地価格がさらに上昇する可能性
- 駅近エリアは価格上昇傾向、郊外エリアは下落傾向の二極化が進行中
- 土地購入時は、用途地域・建築制限・インフラ整備状況・災害リスクを専門家に確認することが重要
(1) 小田原市の地域特性（東京へのアクセス、観光地、温泉地、海沿い）
小田原市の地域特性は以下の通りです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 都心へのアクセス | JR東海道線で東京駅まで約70分 |
| 新幹線 | 小田原駅に東海道新幹線停車 |
| 観光地 | 小田原城、箱根への玄関口 |
| 温泉地 | 箱根温泉郷に隣接 |
| 海沿い | 相模湾に面した海辺のエリアあり |
都心へのアクセスが良く、自然環境も豊かなため、移住先として人気が高まっています。
(2) 2024年の価格上昇（前年比+17.8%）の背景
小田原市の土地価格相場 | 神奈川県によると、2024年の小田原市土地価格は前年比+17.8%の大幅上昇を記録しました。
価格上昇の背景:
- リモートワークの普及により、都心から離れた郊外・地方への移住需要が増加
- 小田原駅西口再開発事業（2025年着工予定）による期待感
- 東京へのアクセスの良さ（新幹線停車駅）
- 自然環境の豊かさ（海、山、温泉）
(3) 小田原駅西口再開発事業（165億円、2025年着工予定）の影響
小田原市の地価動向を解説｜最新の価格推移と投資のポイントによると、小田原駅西口再開発事業が2025年着工予定です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 総事業費 | 165億円 |
| 着工予定 | 2025年 |
| 影響 | 駅周辺の土地価格がさらに上昇する可能性 |
この再開発により、駅周辺エリアの資産価値が向上すると期待されています。
(4) 駅近・郊外の価格二極化傾向
小田原市の土地市場では、駅近エリアと郊外エリアの価格二極化が進んでいます。
| エリア | 価格動向 |
|---|---|
| 駅近エリア | 上昇傾向 |
| 郊外エリア | 下落傾向 |
将来の資産価値を考慮した立地選定が重要です。
小田原市の土地価格相場（2024年）
小田原市の土地価格相場と、最新の取引データを解説します。
(1) 平均土地価格（346,000円/坪、105,000円/m²）
小田原市の土地価格相場 | 神奈川県によると、2024年の平均土地価格は以下の通りです。
| 単位 | 価格 |
|---|---|
| 坪単価 | 346,000円/坪 |
| m²単価 | 105,000円/m² |
| 前年比 | +17.8% |
(2) 公示地価・基準地価の推移
小田原市の土地価格相場・公示地価・基準地価マップ・坪単価｜神奈川県｜2025年［令和7年］によると、公示地価・基準地価の推移は以下の通りです。
| 指標 | 最高価格地点 | 最低価格地点 |
|---|---|---|
| 公示地価 | 栄町2-1-29（796,000円/m²） | 早川六郎石（698円/m²） |
駅周辺と郊外で大きな価格差があることがわかります。
(3) 実取引価格（2024年Q1：311,178円/坪、前年比+9.61%）
小田原市の土地価格相場・公示地価・基準地価マップ・坪単価｜神奈川県｜2025年［令和7年］によると、2024年Q1の実取引価格は以下の通りです。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 実取引価格（m²単価） | 94,131円/m² |
| 実取引価格（坪単価） | 311,178円/坪 |
| 前年比 | +9.61% |
実取引価格も前年比+9.61%と上昇傾向が続いています。
(4) 平均売却価格と取引件数（2,204万円、120件）
小田原市の土地価格相場 | 神奈川県によると、平均売却価格と取引件数は以下の通りです。
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 平均売却価格 | 2,204万円 |
| 平均面積 | 371m²（約112坪） |
| 取引件数 | 120件 |
平均的な土地購入の総予算は2,200万円程度です。
エリア別の価格分布と特徴
小田原市内の主要エリアの価格分布と特徴を解説します。
(1) 小田原駅周辺（491,000円/坪、市内最高価格帯）
【SUUMO】小田原市(神奈川県)の土地価格相場情報を調べるによると、小田原駅周辺の平均土地価格は以下の通りです。
| エリア | 坪単価 |
|---|---|
| 小田原駅周辺 | 491,000円/坪 |
メリット:
- 駅まで徒歩圏内（利便性が高い）
- 商業施設・医療機関・学校が充実
- 新幹線・在来線へのアクセス良好
- 再開発により資産価値が向上する可能性
デメリット:
- 価格が高い
- 土地面積が狭い物件が多い
(2) 郊外エリア（100,000円/m²以下）
駅から離れた郊外エリアは、100,000円/m²（約330,000円/坪）以下の物件が中心です。
メリット:
- 価格が安い
- 広い土地が購入可能
- 自然環境が豊か
- 静かな住環境
デメリット:
- 駅まで車が必要
- 商業施設・医療機関が少ない
- 将来の資産価値が不透明（価格下落リスク）
(3) 海沿いエリアの特徴
小田原市は相模湾に面しており、海沿いエリアの土地も流通しています。
メリット:
- 海の眺望が楽しめる
- リゾート感のある生活
- セカンドハウス・別荘としても利用可能
デメリット:
- 塩害による建物劣化リスク
- 津波リスク（ハザードマップ確認が必須）
- 維持管理費用が高い
(4) エリア別の価格差と立地選定のポイント
エリアごとの価格差を踏まえ、以下のポイントで立地を選定してください。
- 利便性重視: 駅近エリア（高価格だが資産価値が安定）
- 広さ重視: 郊外エリア（低価格で広い土地が購入可能）
- リゾート重視: 海沿いエリア（眺望・リゾート感が魅力）
用途地域別の特徴と建築制限
土地購入時は、用途地域を必ず確認してください。用途地域により、建築できる建物の種類や規模が異なります。
(1) 住居系用途地域（住宅用地）
住居系用途地域は、主に住宅を建築するためのエリアです。
| 用途地域 | 建ぺい率 | 容積率 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 30～60% | 50～200% | 低層住宅専用、静かな環境 |
| 第二種低層住居専用地域 | 30～60% | 50～200% | 小規模店舗も建築可能 |
| 第一種中高層住居専用地域 | 40～60% | 100～500% | 中高層マンション建築可能 |
(2) 商業系用途地域（店舗・事務所）
商業系用途地域は、店舗・事務所等の商業施設を建築するためのエリアです。
| 用途地域 | 建ぺい率 | 容積率 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 近隣商業地域 | 60～80% | 200～400% | 日用品店舗、飲食店等 |
| 商業地域 | 80% | 400～1,000% | 大規模商業施設、高層ビル |
(3) 工業系用途地域
工業系用途地域は、工場等を建築するためのエリアです。
| 用途地域 | 建ぺい率 | 容積率 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 準工業地域 | 50～80% | 100～400% | 軽工業、住宅も建築可能 |
| 工業地域 | 50～60% | 100～400% | 工場専用、住宅建築に制約 |
(4) 建ぺい率・容積率の確認方法
建ぺい率・容積率は、以下の方法で確認できます。
- 小田原市役所の都市計画課に問い合わせ
- 小田原市の都市計画図を確認
- 不動産会社・宅建士に確認
(5) 小田原市都市計画の確認
小田原市の都市計画は、小田原市公式サイトで確認できます。
- 小田原市都市計画マスタープラン
- 都市計画図
- 用途地域図
購入前に必ず確認してください。
土地購入時のチェックポイントとリスク管理
土地購入時は、以下のポイントを必ず確認してください。
(1) 用途地域・建築制限の確認（建ぺい率、容積率、高さ制限）
購入予定の土地の用途地域、建ぺい率、容積率、高さ制限を確認してください。
確認すべき項目:
- 用途地域（住居系、商業系、工業系）
- 建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）
- 容積率（敷地面積に対する延床面積の割合）
- 高さ制限（建物の高さ上限）
- 建築協定・地区計画の有無
(2) 接道義務と道路幅員の確認
建築基準法により、建物を建築するためには、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していることが必要です（接道義務）。
確認すべき項目:
- 接道する道路の幅員（4m以上か）
- 接道する道路の種類（公道・私道）
- 接道長さ（2m以上か）
- セットバック（道路幅員4m未満の場合）の必要性
接道義務を満たさない土地は、建物が建築できない場合があります。
(3) インフラ整備状況（上下水道、ガス、電気）
土地購入前に、インフラ整備状況を確認してください。
確認すべき項目:
- 上水道の引込状況（引込済み・未引込）
- 下水道の整備状況（公共下水道・浄化槽）
- ガスの引込状況（都市ガス・プロパンガス）
- 電気の引込状況
インフラ未整備の場合、追加費用（50万円～200万円程度）がかかる可能性があります。
(4) 地盤・災害リスク（ハザードマップ確認）
土地購入前に、地盤の強度と災害リスクを確認してください。
確認方法:
- 神奈川県ハザードマップで浸水想定区域、土砂災害警戒区域を確認
- 小田原市の防災マップを確認
- 地盤調査（購入前に実施を推奨）
災害リスクが高い土地は、地盤改良費用（50万円～200万円程度）や火災保険の水災補償が必要になる場合があります。
(5) 購入タイミングの見極め（価格急上昇への対応）
2024年に前年比+17.8%の大幅上昇があり、購入タイミングの見極めが重要です。
対応策:
- 複数の不動産会社の査定・相場情報を比較検討
- 専門家（不動産鑑定士、宅建士等）への相談
- 再開発の進捗状況を注視
- 長期的な資産価値を考慮した立地選定
焦って高値で購入せず、慎重に判断してください。
(6) 専門家の活用（宅建士、土地家屋調査士、建築士）
土地購入時は、専門家の活用を強く推奨します。
専門家の役割:
- 宅建士: 契約内容の確認、重要事項説明、法的制限の説明
- 土地家屋調査士: 土地の境界確定、測量、登記
- 建築士: 建築可能性の確認、建築プランの提案
- 不動産鑑定士: 土地の適正価格評価
専門家への相談費用（10万円～30万円程度）は、トラブル回避のための必要経費です。
(7) 複数社の査定・相場情報の比較
土地購入前に、複数の不動産会社の査定・相場情報を比較してください。
比較すべきポイント:
- 価格の妥当性
- 周辺の取引事例
- 将来の資産価値
- 売主の売却理由
1社だけの情報で判断せず、複数社を比較することでリスクを軽減できます。
まとめ：小田原市で土地購入を成功させるために
小田原市の土地価格は、2024年平均346,000円/坪（105,000円/m²）で、前年比+17.8%の大幅上昇を記録しました。小田原駅周辺は491,000円/坪と市内最高価格帯で、郊外エリアは100,000円/m²以下と大きな価格差があります。
小田原駅西口再開発事業（総事業費165億円、2025年着工予定）により、駅周辺の土地価格がさらに上昇する可能性があります。駅近エリアは価格上昇傾向、郊外エリアは下落傾向の二極化が進んでおり、将来の資産価値を考慮した立地選定が重要です。
土地購入時は、用途地域・建ぺい率・容積率・接道義務等の法的制限、上下水道・ガス・電気等のインフラ整備状況、地盤・災害リスク（ハザードマップ確認）を専門家（宅建士、土地家屋調査士、建築士等）に確認してください。複数の不動産会社の査定・相場情報を比較検討し、慎重に判断を進めることを推奨します。