日商岩井ブランドマンションとは
「日商岩井今泉マンション」「小泉マンション」といった特定のマンション名で検索している方は、該当物件の詳細情報や周辺環境を知りたいと考えているかもしれません。
この記事では、日商岩井ブランドマンションの特徴、築古マンションの基礎知識、中古マンション購入時の管理状態チェックポイント、築年数と資産価値の関係を解説します。初めて築古マンション購入を検討する方でも、失敗しない見極め方を理解できるようになります。
この記事のポイント
- 日商岩井は1974年・1975年に住宅供給戸数第一位を達成した実績があるが、現在は築40～50年超の物件が多い
- 「マンションは管理を買え」という格言通り、築年数よりも管理状態が資産価値を左右する
- 旧耐震基準（1981年以前）の物件は耐震診断・耐震補強の実施状況を必ず確認する必要がある
- 築25年で価値は約半分、築40年超では4割以下になる傾向だが、立地・管理状態が良ければ一定の資産価値を保てる
- 重要事項調査報告書で修繕積立金残高・修繕履歴を確認し、内覧時に外壁タイル・エントランスの清掃状態をチェック
日商岩井のマンション事業の歴史（1969年開始、1970年代に供給第一位）
日商岩井は、旧総合商社の一つで、現在の双日株式会社の前身です。
日商岩井のマンション事業の歩み:
- 1969年: 日商岩井上目黒マンションで分譲事業を開始
- 1974年・1975年: 2年連続で住宅供給戸数第一位を達成
- 1998年時点: 全国400棟・25,000戸を販売した実績
日商岩井は1970年代に業界トップクラスの供給実績を持ち、当時のマンションブームを牽引しました。
（出典: 双日歴史館「【日商岩井】マンション供給第一位へ」）
建築品質と工法（長谷川工務店提携、コンバス工法）
日商岩井のマンション建設を担当したのは、**長谷川工務店（現・長谷工コーポレーション）**です。
建築品質の特徴:
- 長谷川工務店との提携: 安定した建築品質を確保
- 低コスト建築工法「コンバス」の採用: 大量供給と価格競争力を実現
- 鉄筋コンクリート造: 当時の標準的な構造
長谷工コーポレーションは現在も大手マンション建設会社として活躍しており、日商岩井時代の建築ノウハウが引き継がれています。
現在の日商岩井マンションの状況（築40～50年超の中古物件が多数流通）
現在、日商岩井ブランドのマンションは築40～50年超の物件が多く、中古市場に多数流通しています。
現在の状況:
- 築年数: 1970年代竣工の物件が多く、築45～55年程度
- 中古市場: 賃貸・売買市場に流通している
- 資産価値: 立地・管理状態により大きく異なる
例えば、「日商岩井今泉マンション」は1974年7月竣工で、2025年時点で築50年超です。福岡市中央区今泉2丁目に所在し、地下鉄七隈線薬院大通駅から徒歩7分の立地です。
築古マンションの基礎知識と現状
築古マンションの定義と市場での位置付け
築古マンションとは、一般的に築30年以上の中古マンションを指します。
築古マンションの市場での位置付け:
- 価格: 新築の4～6割程度まで下落
- 需要: 立地が良く管理状態が良好な物件は需要がある
- 供給: 1970年代～1980年代に建てられた物件が大量に流通
2025年時点で、築古マンションでも管理が良好で立地が良ければ、一定の資産価値を保っています。
旧耐震基準と新耐震基準の違い（1981年6月を境に変更）
マンションの耐震性は、建築確認を受けた時期により異なります。
耐震基準の違い:
| 基準 | 適用時期 | 耐震性能 | リスク |
|---|---|---|---|
| 旧耐震基準 | 1981年5月31日以前 | 震度5強程度を想定 | 大地震時の倒壊リスクが高い |
| 新耐震基準 | 1981年6月1日以降 | 震度6強～7を想定 | 大地震でも倒壊しにくい |
旧耐震基準のマンションのリスク:
- 大地震時の倒壊リスクが高い
- 住宅ローン審査が厳しくなる
- 売却時に不利になる可能性
日商岩井今泉マンション（1974年竣工）は旧耐震基準の物件です。購入を検討する場合は、耐震診断・耐震補強の実施状況を必ず確認してください。
築古マンションのメリット・デメリット
築古マンションにはメリット・デメリットがあります。
メリット:
- 価格が低い: 新築の4～6割程度で購入可能
- 立地が良い: 駅近・都心部に多い（土地が豊富だった時代に建設）
- 実績が分かる: 管理状態・住民の雰囲気を事前に確認できる
- リフォームの自由度: 全面リノベーションで新築同様にできる
デメリット:
- 設備が古い: 給排水管・電気設備が老朽化している場合がある
- 耐震性の不安: 旧耐震基準の物件は大地震時のリスクが高い
- 管理費・修繕積立金の増額リスク: 大規模修繕時に一時金徴収や値上げの可能性
- 住宅ローン審査が厳しい: 築年数が古いと融資期間が短くなる
築古マンションを購入する場合は、これらのメリット・デメリットを理解した上で判断してください。
2025年時点での築古マンション市場の動向
2025年時点の築古マンション市場は以下の通りです。
市場動向:
- 価格: 新築・中古ともに高騰しているが、築古マンションは比較的安定
- 需要: 立地が良く管理状態が良好な物件は需要がある
- 供給: 1970年代～1980年代に建てられた物件が大量に流通
築古マンションは、予算を抑えて都心部の立地を確保したい購入者に人気があります。
中古マンション購入時の管理状態チェックポイント
「マンションは管理を買え」の意味と重要性
**「マンションは管理を買え」**は、中古マンション購入の格言です。
意味:
- 築年数や外観よりも、管理組合の活動・財政状況・修繕履歴が資産価値を左右する
- 管理が良好なマンションは、築年数が古くても資産価値を保ちやすい
- 管理が悪いマンションは、築年数が浅くても資産価値が下落しやすい
管理状態は、マンション購入時に最も重要なチェックポイントです。
重要事項調査報告書の確認（修繕積立金残高、未収金、修繕履歴）
中古マンション購入時には、重要事項調査報告書を必ず確認してください。
重要事項調査報告書とは:
- 管理組合が作成する書類
- 修繕積立金残高、未収金、修繕履歴等が記載される
- 不動産会社が物件の重要事項説明時に提供する
確認すべきポイント:
- 修繕積立金残高: 将来の大規模修繕に備えて十分な残高があるか（目安：1戸あたり50万円以上）
- 未収金: 管理費・修繕積立金の滞納がないか
- 修繕履歴: 過去の大規模修繕（外壁塗装、防水工事、給排水管交換等）の実施時期・内容
- 次回大規模修繕の予定: 修繕計画が適切に立てられているか
修繕積立金残高が不足している場合、購入後に一時金徴収や大幅値上げが発生するリスクがあります。
現地内覧時のチェックポイント（外壁タイルの剥がれ・浮き、エントランスの清掃状態等）
内覧時には、以下のポイントを確認してください。
現地内覧時のチェックリスト:
- 外壁タイルの剥がれ・浮き: 落下の危険があり、修繕されていない場合は管理組合の対応力に問題がある可能性
- エントランスの清掃状態: 清潔に保たれているか、管理人が常駐しているか
- 共用部の維持管理: 廊下・階段・エレベーターの状態
- 掲示板: 管理組合の活動状況（総会の案内、修繕計画の告知等）が掲示されているか
- 駐輪場・ゴミ置き場: 整理整頓されているか
外壁タイルの剥がれ・浮きは、歩行者への危険があるため、すぐに修繕されるべきです。放置されている場合は、管理組合の対応力に問題があると判断できます。
管理組合の活動状況と財政状況の確認方法
管理組合の活動状況は、以下の方法で確認できます。
確認方法:
- 議事録の閲覧: 管理組合の総会・理事会の議事録を閲覧し、活動内容を確認
- 管理会社への質問: 管理会社に管理組合の活動状況・財政状況を質問
- 近隣住民へのヒアリング: 可能であれば、近隣住民に管理組合の雰囲気を聞く
管理組合が活発に活動しているマンションは、適切な修繕計画・財政管理が行われており、資産価値が維持されやすいです。
築年数と資産価値の関係
築年数別の価格推移（築0～5年、築10年、築25年、築40年超）
築年数と価格には明確な相関があります。
築年数別の価格推移（東京都の平均）:
| 築年数 | ㎡単価の目安 | 新築時との比較 |
|---|---|---|
| 築0～5年 | 112.55万円/㎡ | 100%（基準） |
| 築6～10年 | 約90万円/㎡ | 約80% |
| 築11～15年 | 約80万円/㎡ | 約71% |
| 築16～20年 | 約70万円/㎡ | 約62% |
| 築21～25年 | 約60万円/㎡ | 約53% |
| 築26～30年 | 約55万円/㎡ | 約49% |
| 築40年超 | 約45万円/㎡ | 約40% |
築年数が経過するほど、価格は下落します。
（出典: LIFULL HOME'S「マンション売却価格と築年数の関係性は？」）
築25年で価値は約半分になる傾向
築25年で価値は約半分になる傾向があります。
理由:
- 設備の老朽化（給排水管・電気設備等）
- 外観の劣化（外壁・共用部等）
- 新築時の魅力（最新設備・デザイン）が失われる
築25年を超えると、リフォーム・リノベーション費用を考慮しても、新築より割安に購入できる可能性があります。
築20年以降は価格下落が緩やかになり横ばい傾向
築20年以降は価格下落が緩やかになり、横ばい傾向になります。
理由:
- 築20年を超えると、設備の価値がほぼゼロになり、土地・立地の価値が主体になる
- 立地が良ければ、築年数に関わらず一定の需要がある
築20年以降の物件は、立地・管理状態が良ければ、長期的に資産価値を保ちやすいです。
資産価値を保つための条件（立地・管理状態・耐震性）
築古マンションでも、以下の条件を満たせば資産価値を保てます。
資産価値を保つ条件:
- 立地: 駅徒歩10分以内、主要路線沿線、商業施設・学校が近い
- 管理状態: 適切な修繕履歴、十分な修繕積立金残高、活発な管理組合活動
- 耐震性: 新耐震基準または耐震補強済み
- 大規模マンション: 総戸数50戸以上で管理費・修繕積立金の負担が分散
これらの条件を満たす築古マンションは、将来の売却・賃貸時にも有利です。
築古マンションの売却可能性と見極め方
築40年・築50年のマンションは売れるのか
**築40年・築50年のマンションは売れるのか？**という疑問を持つ方は多いでしょう。
結論: 管理状態が良好で立地が良ければ売却可能です。
売却可能な条件:
- 駅徒歩10分以内の好立地
- 管理が良好（外壁・共用部の清掃が行き届いている）
- 耐震診断・耐震補強が実施済み（旧耐震基準の場合）
- 修繕積立金残高が十分
ただし、旧耐震基準（1981年以前）の物件は住宅ローン審査が厳しく、現金購入者またはリフォーム前提の購入者に限定される可能性があります。
売却可能な築古マンションの条件（立地・管理・耐震性）
売却可能な築古マンションの条件は以下の通りです。
売却可能な条件:
| 条件 | 詳細 |
|---|---|
| 立地 | 駅徒歩10分以内、主要路線沿線 |
| 管理状態 | 適切な修繕履歴、外壁・共用部の清掃が行き届いている |
| 耐震性 | 新耐震基準または耐震補強済み |
| 修繕積立金 | 十分な残高（1戸あたり50万円以上が目安） |
| 規模 | 総戸数50戸以上（管理費・修繕積立金の負担が分散） |
これらの条件を満たす築古マンションは、築40年・築50年でも売却可能です。
売却が困難な築古マンションの特徴
逆に、売却が困難な築古マンションの特徴は以下の通りです。
売却が困難な条件:
- 駅から遠い（徒歩15分以上、バス便）
- 管理状態が悪い（外壁タイルの剥がれ・浮き、共用部の清掃が不十分）
- 旧耐震基準で耐震診断・耐震補強が未実施
- 修繕積立金残高が不足（大規模修繕の費用を賄えない）
- 小規模マンション（総戸数20戸未満）
これらの条件に該当する築古マンションは、売却が困難になる可能性が高いです。
築古マンション売却のコツ（リフォーム・価格設定等）
築古マンションを売却する際のコツは以下の通りです。
売却のコツ:
- リフォーム: 水回り（キッチン・浴室・トイレ）を中心にリフォームすることで、印象が良くなる
- 価格設定: 周辺の類似物件と比較し、適正価格に設定する
- ホームステージング: 家具・インテリアを配置して、内覧時の印象を良くする
- 不動産会社選び: 築古マンションの売却実績が豊富な不動産会社に依頼する
築古マンションでも、適切な対策を講じることで、売却可能性を高めることができます。
まとめ：築古マンション購入時のチェックリスト
日商岩井は1974年・1975年に住宅供給戸数第一位を達成した実績がありますが、現在は築40～50年超の物件が多く、資産価値は管理状態・立地・耐震性により大きく異なります。
「マンションは管理を買え」という格言通り、築年数よりも管理状態が資産価値を左右します。重要事項調査報告書で修繕積立金残高・修繕履歴を確認し、内覧時に外壁タイル・エントランスの清掃状態をチェックしてください。
旧耐震基準（1981年以前）の物件は耐震診断・耐震補強の実施状況を必ず確認し、築25年で価値は約半分、築40年超では4割以下になる傾向ですが、立地・管理状態が良ければ一定の資産価値を保てます。
専門家（宅建士、ホームインスペクター等）への相談を推奨します。