長野市で土地を探すなら知っておきたい基礎知識
長野市は、善光寺の門前町として歴史があり、長野県の県庁所在地として発展してきました。温泉やスキー場などのレジャー施設も豊富で、住環境と利便性を兼ね備えた地域として人気があります。
この記事のポイント
- 長野市の土地価格相場は、2025年の公示地価が平均73,144円/㎡（約24万円/坪）で、前年比+0.85%と上昇傾向
- 実際の取引価格は坪単価約17.3万円（2024年データ）で、公示地価より低めの水準
- 長野駅周辺、市役所前駅、権堂駅周辺が物件数が多く人気エリア
- 地域によって価格差が大きく、最高37.2万円/㎡から最低1,850円/㎡まで幅がある
- 建築条件付土地の場合、自由な設計・施工ができない制約があるため、契約前の確認が重要
(1) 長野市の土地市場の現状と特徴
長野市の土地市場は、2025年時点で以下の特徴があります。
市場規模:
- 土地物件数: 203件（SUUMO調査）
- 長野駅周辺の物件数: 6,890件
- 市役所前駅周辺: 2,680件
- 権堂駅周辺: 2,476件
（出典: SUUMO）
長野市は、善光寺の門前町として歴史があり、用途地域や建築制限が厳しい地域もあります。購入前に都市計画や建築制限を確認することを推奨します。
(2) 公示地価と実際の取引価格の違い
土地価格には、「公示地価」と「実際の取引価格」という2つの指標があります。
| 項目 | 公示地価 | 実際の取引価格 |
|---|---|---|
| 2025年データ | 平均73,144円/㎡ | - |
| 2024年データ | - | 平均52,000円/㎡（約17.3万円/坪） |
| 用途 | 参考指標 | 市場の実勢価格 |
| 調査機関 | 国土交通省 | 実際の取引データ |
公示地価と実際の取引価格には乖離があるため、相場価格は参考値として扱い、最新の市場動向を不動産会社に確認することを推奨します。
(3) 住宅用地と商業用地の価格差
長野市では、土地の用途によって価格に大きな差があります。
| 用途 | 平均価格（/㎡） | 平均価格（/坪） |
|---|---|---|
| 住宅用地 | 49,495円 | 約16.3万円 |
| 商業用地 | 106,560円 | 約35.2万円 |
（出典: 土地代データ）
住宅用地と商業用地では価格が約2倍異なるため、購入前に土地の用途区分（用途地域）を確認することが重要です。
長野市の土地価格相場【2025年最新】エリア別の違いを解説
(1) 2025年の公示地価データ（平均73,144円/㎡）
2025年の長野市の公示地価は、平均73,144円/㎡（約24万円/坪）で、前年比+0.85%と上昇傾向にあります。
用途別の上昇率:
- 住宅用地: +0.85%
- 商業用地: +1.04%
商業用地の方が上昇率が高く、ビジネス需要が高まっていることがわかります。
長野市の土地価格は全国291位で、地方都市としては中程度の水準です。
（出典: 土地代データ）
(2) 坪単価の目安と計算方法
長野市の土地の坪単価は、約25万円が目安です（SUUMO調査）。
坪単価の計算方法:
坪単価 = 1㎡あたりの価格 × 3.3（1坪≒3.3㎡）
例:
- 公示地価73,144円/㎡の場合 → 約24万円/坪
- 実際の取引価格52,000円/㎡の場合 → 約17.3万円/坪
100㎡（約30坪）の土地を購入する場合、以下の費用が目安となります。
| 指標 | 単価（/坪） | 100㎡の価格 |
|---|---|---|
| 公示地価 | 約24万円 | 約720万円 |
| 実際の取引価格 | 約17.3万円 | 約520万円 |
| SUUMO相場 | 約25万円 | 約750万円 |
（出典: SUUMO、LIFULL HOME'S）
(3) 地域別の価格分布（最高値・最低値エリア）
長野市内でも、地域によって土地価格は大きく異なります。
最高値エリア:
- 南長野・石堂東沖: 37.2万円/㎡（約123万円/坪）
最低値エリア:
- 大岡: 1,850円/㎡（約6,100円/坪）
（出典: 土地代データ）
地域による価格差は約20倍と非常に大きいため、希望エリアの相場を複数の情報源で確認することを推奨します。
長野駅周辺・郊外エリア別の土地特徴と選び方
(1) 長野駅周辺エリア（物件数6,890件、高い利便性）
長野駅周辺は、長野市で最も物件数が多く、商業施設や公共交通機関が充実しているエリアです。
メリット:
- 新幹線・在来線が利用可能で、首都圏へのアクセスが良好
- 商業施設・医療機関・教育施設が充実
- 物件選択肢が豊富
デメリット:
- 土地価格が高め
- 騒音や交通量が多い
向いている人:
- 通勤・通学の利便性を重視する方
- 都市生活を希望する方
(2) 市役所前駅・権堂駅周辺エリア（中間価格帯）
市役所前駅・権堂駅周辺は、長野駅からやや離れた中間価格帯のエリアです。
メリット:
- 長野駅周辺よりも価格が抑えられる
- 住環境と利便性のバランスが良い
- 物件数も比較的多い（市役所前駅2,680件、権堂駅2,476件）
デメリット:
- 長野駅周辺ほどの利便性はない
向いている人:
- 価格と利便性のバランスを重視する方
- ファミリー世帯
(3) 郊外エリア（価格が安く広い土地を確保しやすい）
郊外エリアは、価格が安く、広い土地を確保しやすいエリアです。
メリット:
- 土地価格が安い（最低1,850円/㎡〜）
- 広い土地を確保しやすい
- 自然環境が豊か
デメリット:
- 駅や商業施設へのアクセスが不便
- 車が必須の生活になる
- 積雪や地盤の確認が必要な地域もある
向いている人:
- 広い土地を確保したい方
- 自然環境を重視する方
- 車での移動が苦にならない方
長野市で土地を購入する際のチェックポイント
(1) 建築条件付土地とは？メリット・デメリット
建築条件付土地とは、一定期間内（通常3ヶ月）に特定の建築会社で建物を建てることが条件の土地です。
メリット:
- 土地価格が抑えられる場合が多い
- 建築会社が決まっているため、手続きがスムーズ
デメリット:
- 自由な設計・施工ができない制約がある
- 建築会社を選べない
- 建築費用が高めに設定される場合がある
（出典: アットホーム）
契約前に、建築条件の内容（期間・建築会社・設計の自由度等）を十分確認することを推奨します。
(2) 用途地域・建築制限の確認
長野市は、善光寺の門前町として歴史があり、用途地域や建築制限が厳しい地域もあります。
用途地域とは: 都市計画法に基づき、土地の用途（住宅、商業、工業等）を定めた地域区分のこと。建築制限や容積率が異なります。
確認すべきポイント:
- 用途地域の種類（第一種低層住居専用地域、商業地域等）
- 建ぺい率・容積率
- 高さ制限
- 防火地域の指定
長野市の都市計画情報は、長野市役所の都市計画課で確認できます。購入前に必ず確認することを推奨します。
(3) 地盤・災害リスク・積雪対策の確認
長野市は山間部や豪雪地帯を含むため、地盤や災害リスク、積雪対策の確認が必要です。
確認すべきポイント:
- 地盤の強度（地盤調査の実施を推奨）
- ハザードマップで洪水・土砂災害のリスク確認
- 積雪対策（屋根の形状、除雪のしやすさ等）
専門家（土地家屋調査士、建築士等）への相談を推奨します。
土地購入にかかる費用と注意点
(1) 諸費用の内訳（仲介手数料・登記費用・不動産取得税等）
土地購入時には、土地価格以外に諸費用がかかります。
| 項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 土地価格の3%+6万円+消費税 | 30-50万円 |
| 登記費用 | 所有権移転登記・司法書士報酬 | 10-20万円 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3%（軽減措置あり） | 10-30万円 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付 | 1-2万円 |
諸費用の合計は、土地価格の5-10%が目安です。
(2) 頭金と住宅ローンの組み方
土地購入時には、頭金と住宅ローンの組み方が重要です。
頭金の目安:
- 土地価格の10-20%を自己資金で用意するのが一般的
- 頭金が多いほど、月々のローン返済額を抑えられる
住宅ローンの注意点:
- 土地のみの購入では住宅ローンが組めない場合がある
- 建物と土地を一体で借りる「土地先行融資」を検討
- 金融機関により条件が異なるため、複数社で見積もりを取る
詳細は、金融機関やファイナンシャルプランナーに相談することを推奨します。
(3) 固定資産税の見込み額
土地を所有すると、毎年固定資産税がかかります。
固定資産税の計算方法:
固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）
住宅用地の軽減措置:
- 200㎡以下の部分: 評価額の1/6に軽減
- 200㎡を超える部分: 評価額の1/3に軽減
例:
- 100㎡の土地、評価額700万円の場合
- 固定資産税 = 700万円 × 1/6 × 1.4% = 約1.6万円/年
具体的な税額は土地の評価額・面積により異なるため、自治体や専門家（税理士等）に確認することを推奨します。
まとめ：長野市での土地購入を成功させるために
長野市の土地価格相場は、2025年の公示地価が平均73,144円/㎡（約24万円/坪）で、実際の取引価格は約17.3万円/坪（2024年データ）です。地域によって価格差が大きく、長野駅周辺は利便性が高い反面、価格も高めです。郊外エリアは価格が安く広い土地を確保しやすい一方、車が必須の生活になります。
土地購入時には、建築条件付土地の制約、用途地域・建築制限、地盤・災害リスク・積雪対策を必ず確認してください。諸費用は土地価格の5-10%が目安で、仲介手数料、登記費用、不動産取得税などがかかります。
土地価格は市場状況により変動するため、最新情報は不動産会社や自治体に確認し、専門家（宅地建物取引士、土地家屋調査士、建築士、税理士等）への相談を推奨します。現地確認を必ず行い、希望エリアの相場を複数の情報源で確認してから判断しましょう。