守山区の土地市場｜名古屋市内で広い土地を確保できるベッドタウン
名古屋市守山区で土地購入を検討する際、「名古屋中心部へのアクセスと住環境のバランスはどうか」「土地価格相場はどれくらいか」といった疑問を持つ方は多いでしょう。
この記事では、守山区のエリア別土地価格相場、名鉄瀬戸線・JR中央線等のアクセス利便性、土地選びのポイント（高低差・造成費用・用途地域）、購入の流れを、名古屋市公式サイトやSUUMO等の信頼できる情報源を元に解説します。
守山区で土地購入を検討している方が、価格相場を正確に把握し、適切な判断ができるようになります。
この記事のポイント
- 守山区の土地価格は坪単価43.1万円が平均で、名古屋市内では比較的安価に広い土地を確保できる
- 2025年公示地価は44.8万円/坪（前年比+3.81%）で、2021年以降継続的に価格上昇中
- 小幡・大森エリアは金城学院大学等の教育施設があり、治安・住環境が良いため坪単価が高め
- 名古屋市16区で唯一地下鉄駅がないため、車がないと生活が不便な場合がある
- 隣地や道路との高低差がある物件が多く、造成費用が土地代とは別に発生する可能性があるため事前確認が重要
(1) 守山区の特徴｜名古屋市16区で唯一地下鉄駅がない区
名古屋市公式サイトによると、守山区は名古屋市北東部に位置し、旧守山市の区域です。矢田川・庄内川に挟まれた丘陵地帯で、東谷山（標高198.3m）は名古屋市最高峰です。
守山区は名古屋市16区で唯一地下鉄駅がない区ですが、名鉄瀬戸線・JR中央線・ゆとりーとライン（ガイドウェイバス）が利用可能です。2001年のゆとりーとライン開通後、ベッドタウンとして住宅開発が活発化しました。
(2) 名古屋市内では比較的安価な土地価格
SUUMOの土地価格相場情報によると、守山区の土地価格は坪単価43.1万円が平均です。名古屋市内の他区（中区・東区・千種区等）と比べると、比較的安価に広い土地を確保できます。
名古屋市中心部から離れているため、土地価格は抑えられていますが、交通利便性と住環境のバランスが取れたエリアです。
(3) 2021年以降の価格上昇トレンド｜前年比+3.81%
R+houseの調査によると、守山区の土地価格は2021年以降継続的に上昇しています。2025年公示地価は44.8万円/坪（前年比+3.81%）と、堅調な価格上昇が続いています。
価格上昇の要因は、ベッドタウンとしての需要増加、住環境の良さ、大型商業施設の充実等が挙げられます。今後の価格変動リスクを考慮した長期的な判断が必要です。
守山区の土地価格相場｜エリア別・駅別の価格動向
守山区の土地価格は、駅からの距離、エリアの利便性、学区等により大きく異なります。ここでは、2025年の最新相場を紹介します。
(1) 2025年公示地価｜44.8万円/坪（前年比+3.81%）
SUUMOの土地価格相場情報によると、2025年公示地価は以下の通りです。
| 項目 | 価格 | 前年比 |
|---|---|---|
| 住宅地平均 | 44.8万円/坪 | +3.81% |
| 坪単価平均 | 43.1万円/坪 | - |
公示地価は、国土交通省が毎年3月に公表する1月1日時点の標準地の価格です。実際の取引価格（実勢価格）は公示地価より高くなることが多いため、参考値として活用しましょう。
(2) 小幡・大森エリア｜教育施設が多く坪単価が高め
R+houseの調査によると、小幡・大森エリアは金城学院大学等の教育施設が多く、治安・住環境が良いため、坪単価が高めです。
教育環境を重視する子育て世帯に人気があり、駅からの距離が近い物件はさらに需要が高くなっています。
(3) 名鉄瀬戸線から離れたエリア｜比較的手頃な価格帯
名鉄瀬戸線から離れたエリアほど土地価格が安くなる傾向があります。車を所有している方であれば、駅から離れたエリアで広い土地を手頃な価格で確保できます。
一方、駅からの距離が遠いと、通勤・通学の利便性が下がるため、生活スタイルに応じたエリア選びが重要です。
(4) 公示地価と実勢価格の違い
公示地価は標準地の価格であり、実際の取引価格（実勢価格）とは異なります。実勢価格は、駅からの距離、土地の形状、周辺環境、需給バランス等により変動します。
土地購入時には、公示地価だけでなく、実際の売買事例や不動産会社の査定額を参考にすることを推奨します。
人気エリアの特徴｜小幡・大森エリアと名鉄瀬戸線沿線
守山区内でも、エリアにより交通利便性や生活環境が異なります。主要エリアの特性を紹介します。
(1) 小幡・大森エリア｜金城学院大学等の教育施設と治安の良さ
小幡・大森エリアは、金城学院大学等の教育施設が多く、治安・住環境が良いエリアです。スマイティの住みやすさ情報によると、2023年の犯罪件数は名古屋市16区中6位、犯罪率は7番目に低く、平均的な治安です。
教育環境を重視する子育て世帯に人気があり、閑静な住宅街が広がっています。
(2) 名鉄瀬戸線沿線｜名古屋中心部へのアクセス
名鉄瀬戸線沿線は、名古屋中心部（栄駅まで約20〜30分）へのアクセスが良好です。小幡駅・瓢箪山駅・大森・金城学院前駅等があり、通勤・通学に便利です。
駅周辺には商業施設も充実しており、日常生活に必要な施設が揃っています。
(3) JR中央線・ゆとりーとライン｜複数路線の利用可能性
JR中央線は名古屋駅へのアクセスが良好です。ゆとりーとライン（ガイドウェイバス）は2001年開通の新交通システムで、名古屋駅方面へのアクセスが可能です。
複数路線が利用できるエリアは、交通の選択肢が広がり、利便性が高まります。
(4) 住みやすさのポイント｜自然環境と商業施設の充実
日商ハウジングの調査によると、守山区は人口約17万人の自然豊かなエリアです。東谷山フルーツパーク、小幡緑地、愛知県森林公園等の自然スポットが豊富で、休日のレジャーに適しています。
コストコ・アピタ等の大型商業施設も充実しており、買い物の利便性も高いです。
土地選びのポイント｜高低差・造成費用・用途地域の確認
守山区で土地を選ぶ際には、高低差、造成費用、用途地域を事前に確認する必要があります。
(1) 隣地や道路との高低差｜造成費用が発生する可能性
R+houseの調査によると、守山区は矢田川・庄内川に挟まれた丘陵地帯のため、隣地や道路との高低差がある物件が多いです。
高低差がある土地を購入する場合、建築に適した状態にするため、造成（整地・盛土・切土）工事が必要になります。造成費用は土地代とは別に発生し、数十万〜数百万円かかる場合があります。
購入前に、不動産会社や建築会社に高低差の有無を確認し、造成費用の見積もりを取ることを推奨します。
(2) 用途地域・建ぺい率・容積率の確認
ハウスゲートの解説によると、用途地域は都市計画法で定められた、各地域で建設できる建物の種類や規模を制限する区域です。
建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）や容積率（敷地面積に対する延床面積の割合）も制限されます。希望する建物が建てられるか、購入前に必ず確認しましょう。
(3) 第一種低層住居専用地域｜閑静な住宅街の環境
ウィル不動産販売によると、守山区は第一種低層住居専用地域が多いです。第一種低層住居専用地域は、低層住宅専用の地域で、高い建物や商業施設の建築が制限されています。
閑静な住宅街の環境を確保しやすい一方、建築できる建物の高さや用途が限られるため、購入前に確認が必要です。
(4) 地目の確認｜農地から宅地への変更手続き
地目は土地の用途による分類で、宅地・田・畑・山林等があります。地目が農地の場合、宅地への変更手続き（農地転用許可）が必要になります。
購入前に地目を確認し、変更手続きが必要な場合は、不動産会社や行政書士に相談することを推奨します。
購入の流れと注意点｜建築条件・諸費用・契約の確認
守山区で土地を購入する際の流れと注意点を紹介します。
(1) 土地探しのポイント｜大手ポータルサイトの活用（198件掲載）
SUUMO（198件掲載）やウィル不動産販売（67件掲載）などのポータルサイトで、守山区の土地物件を検索できます。駅からの距離、面積、価格、建築条件の有無で絞り込み、複数物件を比較しましょう。
気になる物件があれば、不動産会社に問い合わせて現地を見学し、周辺環境や高低差を確認することを推奨します。
(2) 建築条件付き土地と建築条件なし土地の違い
建築条件付き土地は、土地購入後、一定期間内（通常3ヶ月以上）に指定された建築会社と建築契約を結ぶことが条件の土地です。業者選択の自由度が低い一方、価格が割安なことが多いです。
建築条件なし土地は、自由に建築会社を選べますが、価格は高めです。自分の希望する建築会社がある場合は、建築条件なし土地を選ぶことを推奨します。
(3) 契約前の確認事項｜重要事項説明書のチェック
土地購入時には、宅地建物取引士による重要事項説明を受けます。用途地域、建ぺい率、容積率、ライフライン（上下水道、ガス、電気）の状況、災害リスク等を必ず確認しましょう。
疑問点があれば、契約前に不動産会社や宅地建物取引士に質問し、納得した上で契約することが重要です。
(4) 諸費用の内訳｜仲介手数料・登記費用・不動産取得税
土地購入時には、物件価格以外に以下の諸費用が必要です。
| 項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 物件価格の3%+6万円+消費税（上限） | 土地価格により変動 |
| 登記費用 | 所有権移転登記、司法書士報酬 | 10万〜20万円 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3%（軽減措置あり） | 土地価格により変動 |
諸費用は物件価格の5〜10%が目安です。詳細な税金計算は税理士への相談を推奨します。
まとめ｜守山区の土地購入で成功するために
守山区の土地価格は坪単価43.1万円が平均で、名古屋市内では比較的安価に広い土地を確保できます。2025年公示地価は44.8万円/坪（前年比+3.81%）で、2021年以降継続的に価格上昇中です。
小幡・大森エリアは金城学院大学等の教育施設があり、治安・住環境が良いため坪単価が高めです。名鉄瀬戸線から離れたエリアほど価格が安くなる傾向があり、予算に応じたエリア選びが可能です。
一方、名古屋市16区で唯一地下鉄駅がないため、車がないと生活が不便な場合があります。隣地や道路との高低差がある物件が多く、造成費用が土地代とは別に発生する可能性があるため、購入前に必ず確認しましょう。
(1) 守山区の土地購入に向いている人
以下のような方に守山区の土地購入は向いています。
- 名古屋市内で広い土地を手頃な価格で確保したい
- 車を所有しており、駅からの距離を気にしない
- 自然環境豊かなエリアでゆったり暮らしたい
- 教育環境を重視する子育て世帯
(2) 車がないと不便な点を考慮した判断
守山区は名古屋市16区で唯一地下鉄駅がないため、駅から離れたエリアでは車が必須です。通勤・通学で電車を利用する場合は、名鉄瀬戸線・JR中央線沿線のエリアを選ぶことを推奨します。
車を所有している方であれば、駅から離れたエリアで広い土地を手頃な価格で確保できます。
(3) 次のアクション｜物件検索と不動産会社への相談
守山区で土地購入を検討している方は、まずSUUMOやウィル不動産販売などのポータルサイトで物件を検索し、相場感を把握しましょう。気になる物件があれば、複数の不動産会社に問い合わせて比較することを推奨します。
購入前に、用途地域・建ぺい率・容積率・地目・高低差を確認し、造成費用の見積もりを取りましょう。名古屋市公式サイトでも最新の統計データや都市計画情報を確認できます。
詳細な税金計算や契約手続きについては、宅地建物取引士や税理士への相談を推奨します。