南千住の中古マンション市場：価格相場・エリア特性・購入時の注意点を徹底解説
この記事のポイント
- 南千住は3路線利用可能で上野まで約6分、東京駅まで約17分の好アクセスエリア
- 中古マンション価格相場は、ワンルーム・1K: 2,685万円、1LDK・2K: 4,280万円、2LDK・3K: 5,980万円（2024年時点）
- 過去3年で24.05%価格上昇、再開発により土地価格が年9～10%上昇中
- 荒川区のほぼ全域が浸水想定地域のため、ハザードマップでの確認と高層階の検討が必要
- 1981年6月以降の新耐震基準、修繕積立金の適正額（専有面積1㎡あたり月250～340円）の確認が重要
南千住で中古マンション購入を検討する際、「価格相場はどれくらいか」「エリアの住みやすさは」「将来性は」といった疑問を持つ方は少なくありません。
この記事では、南千住の中古マンション市場について、国土交通省の不動産取引価格情報や荒川区公式サイトのハザードマップを元に、価格相場、エリア特性、購入時の注意点を解説します。
初めて中古マンションを購入する方でも、南千住の市場を正確に把握し、適切な物件選びができるようになります。
なぜ南千住の中古マンションが注目されるのか：再開発と都心アクセスの両立
南千住は、つくばエクスプレス開業（2005年）以降、急速に再開発が進んだエリアです。駅東側には高層マンション群が立ち並び、下町情緒と現代的な利便性が両立した住環境が形成されています。
JR常磐線、東京メトロ日比谷線、つくばエクスプレスの3路線が利用可能で、上野駅まで約6分、東京駅まで約17分という都心アクセスの良さが最大の魅力です。
国土交通省のデータによると、2024年の荒川区の土地取引価格は73.9万円/㎡（244万円/坪）で、前年比+9.35%上昇しており、再開発による資産価値の向上が期待されています。
南千住のエリア特性と住環境：3路線・商業施設・下町情緒の魅力
交通アクセス
南千住駅は以下の3路線が利用可能です。
| 路線 | 主要駅までの所要時間 |
|---|---|
| JR常磐線 | 上野駅まで約6分 |
| 東京メトロ日比谷線 | 東京駅（大手町駅経由）まで約17分 |
| つくばエクスプレス | 秋葉原駅まで約8分 |
複数路線が利用できるため、通勤・通学の選択肢が広がります。
商業施設・生活利便性
駅前には「LaLaテラス南千住」などの大型商業施設が立地しており、日常の買い物に困りません。スーパーマーケット、ドラッグストア、飲食店も充実しています。
再開発の進展
駅東側の高層マンション群は、つくばエクスプレス開業後に整備されたもので、道路・公園などのインフラも同時に整備されています。再開発により防災力が向上し、住環境が改善されています。
下町情緒と治安
南千住は古くから続く下町エリアで、商店街や地域コミュニティが活発です。治安は比較的安定しており、ファミリー層にも適した住環境です。
南千住の中古マンション価格相場：間取り別・築年数別の最新データ分析
間取り別の価格相場
南千住駅周辺の中古マンション価格相場（2024年時点）は以下の通りです。
| 間取り | 中央値 | 価格範囲 |
|---|---|---|
| ワンルーム・1K | 2,685万円 | 1,130～4,480万円 |
| 1LDK・2K | 4,280万円 | 1,899～7,580万円 |
| 2LDK・3K | 5,980万円 | 2,798～9,480万円 |
（出典: IESHIL「南千住駅の中古マンション購入・売却の価格相場」）
単身者向けの1Kから、ファミリー向けの2LDK・3Kまで、幅広い価格帯の物件が流通しています。
過去3年で24.05%の価格上昇
南千住駅周辺の中古マンション価格は、過去3年で24.05%上昇しています。再開発の進展、交通利便性の向上、都心部の価格高騰による周辺エリアへの需要シフトが要因です。
荒川区の土地価格推移
国土交通省の不動産取引価格情報によると、2024年の荒川区の土地取引価格は73.9万円/㎡（244万円/坪）で、前年比+9.35%上昇しています。
この上昇トレンドは、再開発による資産価値向上を反映しています。
国土交通省の不動産取引価格情報での確認方法
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、実際の取引価格データを検索できます。「荒川区」「南千住」などのキーワードで絞り込み、最新の相場感を把握することが可能です。
築年数別の物件特性と選び方：新耐震基準・修繕積立金・リノベーション物件
新耐震基準（1981年6月以降）の確認
新耐震基準とは、1981年6月以降の建築確認申請で適用される地震に強い建築基準です。震度6強～7の地震で倒壊・崩壊しないことを目指して設計されています。
築年数の古い物件を検討する際は、1981年6月以降の新耐震基準を満たしているか、耐震診断・補強の有無を確認してください。
修繕積立金の適正額
修繕積立金とは、マンションの大規模修繕に備えて毎月積み立てる費用です。国土交通省のガイドラインでは、専有面積1㎡あたり月250～340円が目安とされています。
修繕積立金が不足している場合、将来的な大規模修繕時に一時金が必要になる可能性があるため、適正額かどうかを確認することが重要です。
管理費と管理組合の運営状況
管理費は、マンションの日常的な維持管理費用（共用部分の清掃、設備点検、管理人の人件費等）です。管理組合の運営状況、修繕計画の有無も併せて確認してください。
2025年竣工予定のリノベーション物件の特徴
南千住では、2025年竣工予定のリノベーション済み中古マンションが複数販売されています（5月、7月、9月、11月完成予定）。24時間有人管理、2年間のアフターサポート付き物件もあり、中古でも新築同様の安心感が得られます。
リノベーションとは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、新築時以上の性能や価値を付加することです。内装・設備が一新されており、すぐに住める状態です。
南千住の中古マンション購入時の注意点：浸水リスク・管理状況・将来性の確認
浸水リスク
荒川区公式サイトの水害ハザードマップによると、荒川区のほぼ全域が浸水想定地域です。
- 荒川氾濫時：最大約5m以上
- 高潮時：最大約3m
ハザードマップでの確認方法
荒川区防災アプリや、国土交通省のハザードマップポータルサイトで、購入を検討している物件の浸水リスクを確認できます。
物件所在階の考慮
浸水リスクを軽減するため、高層階の物件を選ぶことが有効です。3階以上であれば、荒川氾濫時の浸水リスクを大幅に軽減できます。
耐震診断・補強の有無
築年数の古い物件（1981年以前の旧耐震基準）の場合、耐震診断や耐震補強の実施有無を確認してください。管理組合の議事録や重要事項説明書で確認できます。
まとめ：あなたに合った南千住の中古マンション選び
南千住の中古マンション市場は、再開発と都心アクセスの良さから、過去3年で24.05%価格上昇しています。価格相場はワンルーム・1K: 2,685万円、1LDK・2K: 4,280万円、2LDK・3K: 5,980万円が目安です。
購入時は、浸水リスク（ハザードマップ確認）、1981年6月以降の新耐震基準、修繕積立金の適正額（専有面積1㎡あたり月250～340円）を確認してください。
信頼できる不動産会社や宅地建物取引士に相談しながら、あなたのライフスタイルに合った物件を選びましょう。