目黒本町・渋谷本町マンションの基本情報とエリア特性
目黒本町マンションと渋谷本町マンションは、どちらも都心へのアクセスが良いエリアに位置しながら、立地、築年数、住環境が大きく異なります。目黒本町は閑静な高級住宅街、渋谷本町は駅近の利便性が特徴です。
この記事では、目黒本町と渋谷本町の2エリアを公平に比較し、交通利便性、価格帯、住環境の違いを、国土交通省の不動産情報ライブラリや各種メディアのデータを元に解説します。
30-40代のマンション購入検討者で、都心へのアクセスと住環境のバランスを重視し、自分に合ったエリアを選びたい方に向けて、エリア比較と住環境分析の情報を網羅しています。
この記事のポイント
- 目黒本町マンションは2001年竣工の中規模マンション（76戸）で、閑静な住環境が魅力。最寄駅まで徒歩15-16分
- 渋谷本町マンションは1972年竣工の築古物件で、京王線初台駅徒歩4分と駅近の利便性が魅力
- 目黒区のマンション相場は3年前比21.6%上昇、2LDKの販売価格中央値は7,200万円（2024年時点）
- 築年数による価格差が大きく、築1-9年の単価183.62万円/㎡に対し、築50年以上は86.49万円/㎡と約半額
- 中古マンション購入時は、修繕積立金の積み立て状況、大規模修繕の予定、耐震性能の確認が重要
(1) 目黒本町マンション（目黒区）の概要
物件概要:
- 竣工年: 2001年2月
- 構造: RC造（鉄筋コンクリート造）地上7階建て
- 総戸数: 76戸
- 立地: 東京都目黒区目黒本町
最寄駅:
- 東急東横線「学芸大学駅」徒歩15分
- 東急目黒線「西小山駅」徒歩16分
設備:
- オートロック、防犯カメラ、宅配ボックス、エレベーター完備
（参照: LIFULL HOME'S）
(2) 渋谷本町マンション（渋谷区）の概要
物件概要:
- 竣工年: 1972年2月（築52年）
- 構造: SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）地上11階建て
- 総戸数: 85戸
- 立地: 東京都渋谷区本町
最寄駅:
- 京王線「初台駅」徒歩4分
売買実績:
- 2023年に3,690万円での売出し事例あり
（参照: LIFULL HOME'S）
(3) 両エリアの比較ポイント
| 項目 | 目黒本町マンション | 渋谷本町マンション |
|---|---|---|
| 築年数 | 築23年（2001年竣工） | 築52年（1972年竣工） |
| 駅距離 | 徒歩15-16分 | 徒歩4分 |
| 住環境 | 閑静な高級住宅街 | 駅近の商業地 |
| 賃貸相場 | 月額25-26.7万円 | 月額11.8-20万円 |
| 構造 | RC造7階建て | SRC造11階建て |
目黒本町マンションの特徴：閑静な高級住宅街の魅力
(1) 物件概要（2001年竣工・RC造7階建て・総戸数76戸）
目黒本町マンションは、2001年に竣工した中規模マンションです。RC造（鉄筋コンクリート造）で耐震性・耐火性に優れており、中古マンションとしては比較的新しい部類に入ります。
総戸数76戸という規模は、管理費や修繕積立金の負担が分散されやすく、小規模マンションに比べて安定した管理運営が期待できます。
(2) 立地とアクセス（学芸大学駅徒歩15分・西小山駅徒歩16分）
最寄駅までの距離は徒歩15-16分とやや遠いですが、この距離があるからこそ、駅周辺の喧騒から離れた静かな住環境が保たれています。
アクセス:
- 東急東横線「学芸大学駅」徒歩15分 → 渋谷駅まで約8分
- 東急目黒線「西小山駅」徒歩16分 → 目黒駅まで約6分
都心へのアクセスは良好で、渋谷・恵比寿・目黒といった主要駅へ短時間で移動できます。
(3) 住環境（第一種低層住宅専用地域・高さ制限・治安良好）
オープンハウスによると、目黒本町エリアは第一種低層住宅専用地域に指定された区画も多く、建物の高さ制限（10mまたは12m）により良質な住環境が保たれています。
エリアの特徴:
- 住宅街で繁華街はなく、治安が良好
- 女性の一人暮らしにも安心
- 商店街もあり、生活環境は整っている
- 高級住宅街としての静かな雰囲気
(4) 賃貸相場（月額25-26.7万円・2SLDK～3LDK）
LIFULL HOME'Sによると、目黒本町マンションの賃貸相場は月額25-26.7万円程度（2SLDK～3LDK）です。ファミリー層向けの間取りで、設備も充実しているため、賃貸需要が見込めます。
渋谷本町マンションの特徴：初台駅徒歩4分の利便性
(1) 物件概要（1972年竣工・SRC造11階建て・総戸数85戸）
渋谷本町マンションは、1972年に竣工した築52年の物件です。SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）で、RC造より強度が高く、高層マンションに採用される構造です。
(2) 立地とアクセス（京王線初台駅徒歩4分）
最大の魅力は、京王線「初台駅」徒歩4分という駅近の立地です。新宿駅まで約5分とアクセスが非常に良く、通勤・通学に便利です。
周辺環境:
- 新宿副都心に近い都心立地
- オペラシティ等の商業施設が充実
- 飲食店・コンビニが多く、日常生活の利便性が高い
(3) 賃貸相場（月額11.8-20万円）
LIFULL HOME'Sによると、渋谷本町マンションの賃貸相場は月額11.8-20万円程度です。築年数が古いため、目黒本町マンションに比べて賃料が低めに設定されています。
(4) 売買実績（2023年に3,690万円での売出し事例）
2023年に3,690万円での売出し事例があります。築52年の物件としては、駅近立地により一定の資産価値を保っていると言えます。
注意点:
- 築52年のため、大規模修繕の時期
- 新耐震基準（1981年6月以降）を満たしていない可能性があるため、耐震診断の実施状況を確認
- 給排水管の老朽化リスクがあるため、設備更新の履歴を確認
目黒区・渋谷区のマンション価格相場と資産価値の違い
(1) 目黒区のマンション相場（3年前比21.6%上昇・2LDK中央値7,200万円）
LIFULL HOME'Sによると、目黒区の中古マンション相場は以下の通りです（2024年時点）。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 平均売買価格 | 3年前比21.6%上昇、前月比1.5%上昇 |
| 70㎡あたりの平均価格 | 8,976万円 |
| 2LDKタイプの販売価格中央値 | 7,200万円 |
目黒区は人気エリアのため、価格上昇トレンドが継続しています。
(2) 築年数別の価格差（築1-9年183.62万円/㎡、築50年以上86.49万円/㎡）
築年数による価格差は以下の通りです。
| 築年数 | 単価（万円/㎡） |
|---|---|
| 築1-9年 | 183.62 |
| 築10-19年 | 135.21 |
| 築20-29年 | 112.45 |
| 築30-39年 | 98.76 |
| 築40-49年 | 92.34 |
| 築50年以上 | 86.49 |
築1-9年の物件は、築50年以上の物件に比べて約2倍の単価となっています。
(3) 駅距離と資産価値の関係
駅距離は、マンションの資産価値に大きく影響します。
| 駅距離 | 資産価値への影響 |
|---|---|
| 徒歩5分以内 | +10〜20%（高い需要） |
| 徒歩10分以内 | 標準 |
| 徒歩15分以上 | -10〜20%（需要減少） |
目黒本町マンションのように徒歩15分以上の物件は、将来の資産価値や賃貸需要に影響する可能性があります。
(4) 築年数と売買価格の相関
築年数が古いほど、売買価格が低くなる傾向があります。ただし、以下の要因により価格が維持される場合もあります。
- 駅近立地（徒歩5分以内）
- 大規模修繕が適切に実施されている
- リノベーション済み
- 周辺環境が良好（商業施設、教育機関が充実）
目黒本町・渋谷本町マンション購入時の注意点
(1) 中古マンション購入のチェックポイント（修繕積立金・管理状況）
中古マンション購入時は、以下の項目を必ず確認することを推奨します。
| 確認項目 | 内容 |
|---|---|
| 修繕積立金の積み立て状況 | 計画通り積み立てられているか、残高は十分か |
| 管理組合の運営状態 | 総会の開催頻度、議事録の透明性 |
| 大規模修繕の予定 | 次回の大規模修繕時期、費用見積もり |
| 耐震性能 | 新耐震基準（1981年6月以降）を満たしているか |
| 給排水管の劣化状況 | 配管の更新時期、漏水リスク |
ieulによると、修繕積立金が不足している物件は、購入後に追加費用が発生する恐れがあります。
(2) 駅距離15分以上の物件の資産価値リスク
駅距離15分以上の物件は、将来の資産価値や賃貸需要に影響する可能性があります。
対策:
- 駅までのバス路線を確認（バス便が充実していれば利便性が向上）
- 周辺に商業施設が充実しているか確認
- 将来的な再開発計画を確認
(3) 築20年超物件の大規模修繕時期と費用
マンションの大規模修繕は、一般的に築12〜15年ごとに実施されます。築20年を超える物件は、2回目の大規模修繕が近い、または実施済みの可能性があります。
大規模修繕の内容:
- 外壁塗装
- 屋上防水工事
- 給排水管の更新
- エレベーターの更新
費用の目安:
- 1戸あたり100〜150万円程度（物件規模により異なる）
修繕積立金の残高が不足している場合、追加徴収されるリスクがあります。
(4) 諸費用の準備（物件価格の3-5%）
マンション購入時には、物件価格以外に諸費用がかかります。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 登記費用（司法書士報酬含む） | 10〜30万円 |
| 仲介手数料 | 物件価格の3%+6万円+消費税 |
| 固定資産税・都市計画税の日割り精算 | 数万円〜数十万円 |
| 火災保険料 | 10年一括で10〜30万円 |
目安: 物件価格の3-5%を現金で準備する必要があります。
（参照: SUUMO）
まとめ：目黒本町と渋谷本町、どちらが自分に合うかの判断基準
目黒本町マンションと渋谷本町マンションは、立地、築年数、住環境が大きく異なります。
目黒本町マンションが向いている人:
- 閑静な住環境を重視する
- ファミリー層で、治安の良いエリアを希望する
- 駅距離よりも住環境の質を優先する
- 築浅物件で、管理リスクを抑えたい
渋谷本町マンションが向いている人:
- 駅近の利便性を重視する（徒歩4分）
- 都心へのアクセスを最優先したい
- 築年数が古くても、価格重視で選びたい
- 大規模修繕のリスクを理解し、専門家に確認できる
マンション購入の判断は、立地、価格、住環境、将来の資産価値など、複数の要素を総合的に考慮する必要があります。個別の物件判断は、宅地建物取引士や建築士への相談を推奨します。また、国土交通省の不動産情報ライブラリで実際の取引価格を確認し、相場を把握することが重要です。