マンション名で物件を探す際の注意点
「大西マンション」「葛西マンション」といった特定のマンション名で検索している方は、該当物件の詳細情報や周辺環境を知りたいと考えているかもしれません。
この記事では、マンション名で物件を探す際の注意点、マンション購入の基本的な流れとチェックポイント、立地選びの重要性、2025年のマンション市況を解説します。初めてマンション購入を検討する方でも、失敗しない選び方を理解できるようになります。
この記事のポイント
- マンション名だけで探すと同名物件が複数存在する可能性があるため、エリア・立地の確認が最優先
- 立地・規模・間取り・階数・眺望・日当たりの6要素が資産価値を左右し、特に立地は最重要
- 年収の6倍以内の物件価格、返済額は年収の35％以内が安全圏
- 2024年～2025年はマンション価格が歴史的な高値水準（東京都平均5,280万円）
- 諸費用は新築で物件価格の3～6％、中古で6～9％が目安
同名マンションの存在リスク
「大西マンション」のような一般的な名称のマンションは、日本各地に複数存在する可能性があります。
同名マンションの例:
- 京都市山科区の「大西マンション」
- 神戸市兵庫区の「大西マンション」
- 東京都江戸川区の「大西マンション」
- 姫路市、厚木市、守口市、堺市等にも「大西マンション」が存在
同じマンション名でも、立地・築年数・管理状態により、物件の価値は大きく異なります。マンション名だけで検索すると、意図しないエリアの物件が表示される可能性があるため、注意が必要です。
エリア・立地の確認が最優先
マンション選びで最も重要なのは立地です。マンション名ではなく、以下のエリア情報を優先して確認してください。
確認すべきエリア情報:
- 住所: 都道府県・市区町村・町名
- 最寄り駅: 駅名・路線名・駅徒歩分数
- 周辺環境: 商業施設・学校・公園・病院等の距離
例えば、「葛西マンション」で検索する場合、東京都江戸川区の葛西駅周辺を意味しているのか、それとも別の地域を指しているのかを明確にする必要があります。
不動産ポータルサイトの活用方法（SUUMO・HOME'S等）
マンションを探す際は、不動産ポータルサイトを活用することを推奨します。
主要な不動産ポータルサイト:
- SUUMO（スーモ）: リクルート運営、物件数が豊富
- HOME'S（ホームズ）: LIFULL運営、検索機能が充実
- マンションナビ: 2.9億件超の取引事例データを保有、AI査定も可能
- アットホーム: 加盟店が多く、地域密着型の物件も豊富
検索のポイント:
- エリア（駅名・市区町村）を指定
- 価格帯・間取り・築年数で絞り込み
- 複数のサイトを比較して、同じ物件の価格差を確認
不動産ポータルサイトでは、マンション名ではなく、エリア・駅名・価格帯で検索することが効率的です。
マンション購入の基本的な流れとチェックポイント
購入の流れ（情報収集→内見→契約→引渡し）
マンション購入の基本的な流れは以下の通りです。
購入の流れ:
- 情報収集: 不動産ポータルサイト・不動産会社で物件を検索
- 内見: 複数の物件を実際に見学し、周辺環境も確認
- 購入申込: 希望物件を決定し、購入申込書を提出
- 住宅ローン事前審査: 金融機関に融資の可否を確認
- 売買契約: 契約書を締結し、手付金を支払う
- 住宅ローン本審査: 正式な融資の申込・審査
- 残金決済・引渡し: 残金を支払い、物件の所有権を取得
- 入居: 引越し・入居
全体の流れを把握しておくことで、スムーズに購入を進められます。
立地・規模・間取り・階数・眺望・日当たりの6要素
マンションの資産価値を左右する主要な要素は以下の6つです。
資産価値を左右する6要素:
| 要素 | 内容 | 資産価値への影響 |
|---|---|---|
| 立地 | 駅徒歩圏・周辺環境 | 最重要（将来の売却時に影響大） |
| 規模 | 総戸数・敷地面積 | 大規模マンション（50戸以上）は資産価値が安定 |
| 間取り | 2LDK・3LDK等 | ファミリー向け（2～3LDK）は需要が高い |
| 階数 | 低層・中層・高層 | 高層階は眺望・日当たりが良く人気 |
| 眺望 | 景色・開放感 | 海・公園・夜景が見える物件は人気 |
| 日当たり | 南向き・東向き等 | 南向きは日当たりが良く人気 |
これらの要素を総合的に評価して、物件を選ぶことが重要です。
管理状態・修繕履歴・耐震性の確認
中古マンションを選ぶ際は、以下のポイントを確認してください。
確認すべきポイント:
- 管理状態: 共用部分（エントランス・廊下・エレベーター等）の清掃状態、管理人の常駐状況
- 修繕履歴: 過去の大規模修繕の実施時期・内容、修繕積立金の残高
- 耐震性: 新耐震基準（1981年6月以降）を満たしているか、耐震診断・耐震補強の実施状況
- 管理費・修繕積立金: 毎月の負担額、将来の値上げリスク
管理状態が良好で、修繕計画が適切に実施されている物件は、資産価値が維持されやすいです。
新築と中古のメリット・デメリット比較
新築と中古、それぞれにメリット・デメリットがあります。
新築マンションのメリット・デメリット:
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 最新設備・デザイン | 価格が高い（都心で平均1億円超） |
| 保証期間が長い（10年間） | 供給数が少ない（選択肢が限られる） |
| 誰も住んでいない清潔感 | 実際の住環境が分からない |
| 税制優遇（住宅ローン控除等） | 完成前の購入では実物が見られない |
中古マンションのメリット・デメリット:
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 価格が低い（新築より2～3割安い） | 設備が古い場合がある |
| 実際の住環境を確認できる | 修繕費用が必要な場合がある |
| 選択肢が多い（物件数が豊富） | 保証期間が短い |
| 管理状態・住民の雰囲気を事前に確認可能 | 住宅ローン控除の金額が新築より少ない |
2025年現在、新築マンション供給が減少しており、中古マンションも高騰傾向にあります。立地・資産価値を重視して比較検討することを推奨します。
立地選びの重要性と資産価値
立地が資産価値を最も左右する理由
立地は、マンションの資産価値を最も左右する要素です。
立地が重要な理由:
- 再現性が低い: 建物は建て替えられるが、立地は変えられない
- 需要の安定性: 駅近・主要路線沿線は常に需要が高い
- 将来の売却・賃貸: 立地が良ければ、売却・賃貸時に有利
立地選びを間違えると、将来の売却時に大きな損失が出る可能性があります。
交通アクセスの重要性（駅徒歩圏・路線の利便性）
駅徒歩圏は、マンション選びで最も重要な条件の一つです。
駅徒歩圏の目安:
- 駅徒歩5分以内: 最も人気が高く、資産価値が維持されやすい
- 駅徒歩10分以内: 一般的な通勤に支障がなく、資産価値が安定
- 駅徒歩15分以上: 資産価値が下がりやすい、バス便の場合はさらに不利
路線の利便性:
- 主要路線沿線: 東京メトロ・JR山手線・中央線等は人気が高い
- 都心へのアクセス: 都心（東京・新宿・渋谷等）まで30分以内が理想
- 複数路線利用可能: 乗り換えなしで複数方面にアクセスできると便利
例えば、東京メトロ東西線の葛西駅は、大手町まで約20分でアクセスでき、都心への通勤に便利です。
周辺環境の確認ポイント（商業施設・学校・公園等）
立地を選ぶ際は、周辺環境も重要です。
周辺環境のチェックポイント:
- 商業施設: スーパー・コンビニ・ドラッグストアが徒歩圏内にあるか
- 教育施設: 小学校・中学校・保育園・幼稚園の距離
- 公園: 子どもが遊べる公園、緑地が近くにあるか
- 医療機関: 病院・クリニックが近くにあるか
- 治安: 夜間の明るさ、犯罪発生率（警察署のデータ等で確認）
ファミリー層の場合、学校・公園が近いエリアは人気が高く、資産価値が安定します。
将来の売却・賃貸を見据えた立地選び
マンション購入時には、将来の売却・賃貸も視野に入れて立地を選ぶことが重要です。
将来の売却・賃貸を考えたポイント:
- 需要の継続性: 人口が増加しているエリア、再開発計画があるエリアは有利
- 汎用性の高い間取り: 2LDK・3LDKはファミリー層に人気が高く、売却・賃貸しやすい
- 大規模マンション: 総戸数50戸以上のマンションは、管理費・修繕積立金の負担が分散され、資産価値が安定
立地選びは慎重に行い、長期的な視点で判断してください。
予算の決め方と諸費用の目安
年収の6倍以内の物件価格、返済額は年収の35％以内が目安
マンション購入の予算を決める際は、以下の目安を参考にしてください。
予算の目安:
- 物件価格: 年収の6倍以内が安全圏
- 返済額: 年収の35％以内（月々の返済額が年収の約1/3以内）
例：年収500万円の場合
- 物件価格: 500万円 × 6 = 3,000万円以内
- 月々の返済額: 500万円 × 35% ÷ 12ヶ月 = 約14.6万円以内
この範囲内であれば、無理のない返済が可能です。
諸費用の目安（新築3～6％、中古6～9％）
マンション購入時には、物件価格以外に諸費用がかかります。
諸費用の内訳:
| 項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 物件価格の3%+6万円+消費税（中古のみ） | 100～150万円 |
| 登記費用 | 所有権移転登記・抵当権設定登記 | 30～50万円 |
| 住宅ローン手数料 | 融資手数料・保証料 | 50～100万円 |
| 火災保険料 | 10年一括払い | 20～30万円 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3%（軽減措置あり） | 0～50万円 |
諸費用の目安:
- 新築マンション: 物件価格の3～6%
- 中古マンション: 物件価格の6～9%（仲介手数料が追加されるため）
例：物件価格4,000万円の中古マンション
- 諸費用: 4,000万円 × 7% = 280万円
諸費用は現金で用意する必要があるため、事前に準備しておきましょう。
住宅ローンの選び方（固定金利・変動金利）
住宅ローンには、固定金利と変動金利があります。
固定金利と変動金利の比較:
| 金利タイプ | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 固定金利 | 金利が変わらず返済額が一定 | 変動金利より金利が高い（2025年現在1.5～2.0%程度） |
| 変動金利 | 金利が低い（2025年現在0.4～0.6%程度） | 金利上昇リスクがある |
2025年の金利動向:
- 2025年1月に日銀が政策金利を0.5％に引き上げ（17年ぶりの水準）
- 今後さらなる金利上昇があれば、変動金利の住宅ローン負担が増加する可能性
金利上昇リスクを避けたい場合は固定金利、返済額を抑えたい場合は変動金利を選ぶことを推奨します。
管理費・修繕積立金・固定資産税の長期負担
マンション購入後は、以下の維持費が継続的に発生します。
維持費の目安:
- 管理費・修繕積立金: 毎月2～4万円（物件により異なる）
- 固定資産税・都市計画税: 年10～30万円
- 火災保険・地震保険: 年数万円
総額の目安: 年間30～60万円程度
これらの維持費は、住宅ローン返済額とは別に発生するため、長期的な資金計画に含めることが重要です。
2025年のマンション市況と今後の見通し
2024年～2025年の価格推移（東京都平均5,280万円）
2024年～2025年はマンション価格が歴史的な高値水準にあります。
2025年のマンション相場:
- 東京都の中古マンション平均価格: 約5,280万円（2025年9月時点）
- 東京23区の中古マンション平均価格: 約5,000万円超
- 新築マンション平均価格: 都心で平均1億円超
価格高騰の要因:
- 建築費の高騰（資材費・人件費の上昇）
- 都心の土地不足
- 新築マンション供給の減少（2024年の東京23区の供給は1973年以来の最低水準）
2024年12月の東京都の中古マンション平均成約価格は4,935万円（前年比3.2％増）で、2025年も上昇傾向が続く見込みです。
金利動向（2025年1月に0.5％へ上昇）
2025年1月に日銀が政策金利を0.5％に引き上げました。
金利上昇の影響:
- 変動金利の住宅ローンは金利が上昇する可能性
- 返済額が増加し、購入者の負担が増す
ただし、2025年現在、金利上昇があったものの、不動産市場への影響は限定的です。金利が大幅に上昇しない限り、価格への影響は小さいと見られています。
新築マンション供給の動向と価格への影響
新築マンションの供給状況は以下の通りです。
新築マンション供給の動向:
- 2024年: 東京23区の供給は1973年以来の最低水準
- 2025年: 首都圏新築マンション供給は前年比13％増の2.6万戸と回復予想
供給が回復しても、都心部の土地不足と建築費高騰により、平均価格はさらに上昇する見込みです。
今後の価格見通しと購入タイミングの考え方
今後の価格見通し:
- 建築費高騰と都心の土地不足により、新築マンション価格の下落要因は見当たらず、高値圏での推移が継続する見込み
- 中古マンション価格も2025年以降も上昇傾向が続く可能性
購入タイミングの考え方:
- 「いつが買い時か」は個人の資金状況・ライフスタイルにより異なる
- 価格が下がるまで待つと、さらに上昇するリスクもある
- 立地・資産価値を重視し、無理のない返済計画を立てることが最優先
マンション購入は長期的な視点で判断し、専門家（FP、宅建士等）に相談することを推奨します。
まとめ：失敗しないマンション選びのチェックリスト
マンション名だけで物件を探すと、同名物件が複数存在する可能性があるため、エリア・立地の確認が最優先です。
立地・規模・間取り・階数・眺望・日当たりの6要素が資産価値を左右し、特に立地は最重要です。年収の6倍以内の物件価格、返済額は年収の35％以内が安全圏です。
2024年～2025年はマンション価格が歴史的な高値水準（東京都平均5,280万円）で、諸費用は新築で物件価格の3～6％、中古で6～9％が目安です。
購入は個人の資金状況・ライフスタイルにより判断すべきで、専門家（FP、宅建士等）への相談を推奨します。