マンションの耐震基準：旧耐震・新耐震の違いを知る
マンション購入を検討する際、「この物件は地震に強いのか」と不安に感じる方は少なくありません。特に中古マンションの場合、築年数によって耐震基準が異なるため、慎重な確認が必要です。
この記事では、マンションの耐震基準の基礎知識、旧耐震と新耐震の違い、確認方法、耐震診断・改修の進め方を、国土交通省の公式資料を元に解説します。
初めてマンションを購入する方でも、耐震性能を正確に把握し、安心して購入判断ができるようになります。
この記事のポイント
- 耐震基準は1981年6月1日を境に旧耐震・新耐震に区分される
- 旧耐震は震度5程度、新耐震は震度6強～7程度で倒壊しないレベル
- 建築確認日で判定するため、竣工日とは異なる点に注意
- 新耐震基準のマンションは住宅ローン控除が受けられる
- 旧耐震マンションでも耐震診断・改修により安全性を高められる
1. マンションの耐震基準とは：旧耐震・新耐震の基本
(1) 耐震基準の定義と役割
耐震基準とは、建築物が地震に対して安全であるための基準です。建築基準法で定められており、建築確認申請時に適合しているかが審査されます。
マンションのような集合住宅は、多くの人が居住するため、特に厳格な耐震基準が求められます。
(2) 1981年6月1日の建築基準法改正
日本の耐震基準は、1981年6月1日を境に大きく変わりました。この日を基準に、以下のように区分されます。
| 区分 | 建築確認日 | 耐震性能 |
|---|---|---|
| 旧耐震基準 | 1981年5月31日以前 | 震度5程度で倒壊しない |
| 新耐震基準 | 1981年6月1日以降 | 震度6強～7程度で倒壊しない |
（出典: 国土交通省）
(3) 耐震基準の歴史的変遷
耐震基準は、過去の大地震を教訓に改正が重ねられてきました。
- 1950年: 建築基準法制定（旧耐震基準の原型）
- 1978年: 宮城県沖地震を受けて見直し議論
- 1981年6月: 建築基準法改正（新耐震基準導入）
- 1995年: 阪神・淡路大震災で新耐震基準の有効性が実証
- 2000年: さらなる改正（木造住宅が主な対象）
2025年現在、築約40年以内の物件は新耐震基準を満たしています。
2. 旧耐震基準と新耐震基準の違い
(1) 旧耐震基準：震度5程度で倒壊しないレベル（1981年5月31日以前）
旧耐震基準は、震度5程度の地震で倒壊しないことを目標としています。中規模の地震には耐えられますが、震度6強以上の大地震には対応していません。
(2) 新耐震基準：震度6強～7で倒壊しないレベル（1981年6月1日以降）
新耐震基準は、震度6強～7程度の地震で倒壊しないことを目標としています。阪神・淡路大震災や東日本大震災でも、新耐震基準のマンションの多くが倒壊を免れました。
(3) 建築確認日と竣工日の違いに注意
耐震基準の判定には、竣工日（完成日）ではなく建築確認日を使用します。このため、1981年以降に竣工した物件でも、建築確認日が1981年5月31日以前であれば旧耐震基準となります。
物件検索時は必ず建築確認日を確認してください。
(4) 住宅ローン控除と税制優遇の違い
新耐震基準のマンションは、住宅ローン控除を受けられます。2025年現在、中古住宅購入時の住宅ローン控除は年間最大14万円を10年間受けられます（2025年12月31日入居分まで）。
旧耐震基準の場合は、耐震基準適合証明書の取得が必要となります。証明書取得には追加費用と時間がかかるため、購入前に不動産業者や専門家に確認することを推奨します。
3. マンションの耐震基準の確認方法
(1) 建築確認日での判定（1981年6月1日が基準）
最も簡単な方法は、建築確認日を確認することです。建築確認日は、不動産会社に依頼すれば取得できます。
(2) 住宅性能評価書での確認
住宅性能評価書には、耐震等級（1～3）が記載されています。この書類があれば、耐震性能を客観的に確認できます。
(3) 耐震基準適合証明書での確認
旧耐震基準の物件でも、耐震基準適合証明書があれば、現行基準への適合が証明されます。この証明書があれば、住宅ローン控除も受けられます。
(4) 2022年の法改正（1982年以降の物件は証明書不要）
2022年の税制改正により、1982年以降に建築された物件は、耐震基準適合証明書なしで新耐震基準と認められるようになりました。手続きが大幅に簡素化されています。
4. 耐震等級とマンションの構造種別
(1) 耐震等級1～3の違い（等級1が新耐震基準レベル、等級3が1.5倍の強度）
耐震等級は、住宅性能表示制度における耐震性能のランクです。
| 耐震等級 | 耐震性能 |
|---|---|
| 等級1 | 新耐震基準を満たすレベル（震度6強～7で倒壊しない） |
| 等級2 | 等級1の1.25倍の強度 |
| 等級3 | 等級1の1.5倍の強度（病院・消防署レベル） |
(2) RC造（鉄筋コンクリート造）の耐震性
**RC造（Reinforced Concrete）**は、鉄筋とコンクリートを組み合わせた構造で、高い耐震性を持ちます。日本のマンションの大半がRC造です。
(3) SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）の耐震性
**SRC造（Steel Reinforced Concrete）**は、鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた構造で、RC造よりさらに高い耐震性を持ちます。主に高層マンションで採用されます。
(4) マンションの多くは耐震等級1
マンションの多くは耐震等級1です。これは新耐震基準を満たすレベルですが、より高い安全性を求める場合は、耐震等級2以上の物件を検討することも選択肢です。
5. 耐震診断と耐震改修工事の進め方
(1) 耐震診断の手順（予備調査→現地調査→構造計算→総合評価）
耐震診断は以下の手順で実施されます（国土交通省「マンション耐震化マニュアル」より）。
- 予備調査: 設計図書の確認、建物概要の把握
- 現地調査: ひび割れ、劣化状況の確認
- 構造計算: 耐震性能を数値的に評価
- 総合評価: 耐震改修の必要性を判定
耐震診断は、一級建築士事務所など専門家への依頼が必要です。
(2) 耐震診断の費用相場（一戸あたり100万円未満が約60%）
耐震診断の費用は、一戸あたり100万円未満が約60%を占めます。中規模マンション（75戸）で約7,275万円が目安です。
(3) 耐震改修工事の費用（一戸あたり50万～100万円程度）
耐震改修工事の費用は、一戸あたり50万～100万円程度です。建物の規模や状態により大きく変動するため、資金計画が重要です。
(4) 国や自治体の補助金制度の活用
耐震診断・改修には、国や自治体の補助金制度を活用できます。東京都耐震ポータルサイトなど、自治体の公式サイトで詳細を確認してください。
(5) 管理組合での合意形成の重要性
マンションの耐震診断・改修は、管理組合での合意形成が不可欠です。東京都の調査では、旧耐震マンションの82.9%が耐震診断未実施であり、早急な診断実施が推奨されます。
6. まとめ：マンション購入時の耐震基準チェックポイント
マンションの耐震基準は、1981年6月1日を境に旧耐震・新耐震に区分されます。新耐震基準は震度6強～7で倒壊しないレベルの性能を持ち、住宅ローン控除も受けられます。
旧耐震基準のマンションでも、耐震診断や耐震改修により安全性を高めることが可能です。国や自治体の補助金制度を活用することで、費用負担を抑えられる場合があります。
マンション購入時は、建築確認日、耐震等級、構造種別（RC造・SRC造）を確認し、専門家（宅地建物取引士、一級建築士）に相談しながら、安心できる物件を選びましょう。