マンション地震倒壊への不安と本記事の目的
マンションに住んでいる、または購入を検討している方の中には、「大地震が来たらマンションは倒壊してしまうのではないか」という不安を抱えている方が多いのではないでしょうか。
この記事では、マンションの耐震性、過去の地震における倒壊事例、倒壊リスクが高い構造的特徴、購入・居住時の確認方法を、建築基準法の変遷や過去の地震被害データに基づいて解説します。科学的根拠に基づく判断基準を理解できます。
建築基準法の耐震基準は国土交通省が所管しており、1981年の新耐震基準導入により、マンションの耐震性は大幅に向上しています。
この記事のポイント
- 1981年6月を境に旧耐震（震度5基準）と新耐震（震度6強基準）に分かれる
- 東日本大震災では宮城県内1,460棟中1棟のみ全壊、熊本地震では19棟が全壊
- 新耐震基準でも想定を超える揺れでは倒壊リスクがある（2024年能登半島地震で杭基礎破断の事例）
- ピロティ形式・不整形建物・1階は倒壊リスクが高い構造的特徴
- 旧耐震マンションは住宅ローン融資・税制優遇の制約があり、購入前に耐震診断の実施を推奨
旧耐震・新耐震基準の違いと確認方法
(1) 旧耐震基準と新耐震基準の分岐点（1981年6月）
マンションの耐震性を理解する上で最も重要なのが、1981年6月を境とする旧耐震基準と新耐震基準の違いです。
| 耐震基準 | 適用時期 | 設計思想 |
|---|---|---|
| 旧耐震基準 | 1981年5月以前 | 震度5程度で大きな損傷を受けない |
| 新耐震基準 | 1981年6月以降 | 震度6強～7でも倒壊しない |
建築基準法は1981年6月1日に大幅改正され、それ以降に建築確認申請が行われた建物は新耐震基準が適用されます。
(2) 耐震基準の設計思想の違い（震度5と震度6強）
旧耐震基準と新耐震基準では、想定する地震の規模が大きく異なります。
旧耐震基準（1981年5月以前）
- 設計思想: 震度5程度の地震で大きな損傷を受けない
- 目的: 建物の損傷を最小限に抑える
- 限界: 震度6以上の大地震では倒壊リスクがある
新耐震基準（1981年6月以降）
- 設計思想: 震度6強～7の地震でも倒壊しない
- 目的: 人命を守る（建物損傷は許容）
- 目標: 中規模地震（震度5強程度）では軽微な損傷、大規模地震（震度6強～7）では倒壊を防ぐ
新耐震基準では、建物が損傷しても人命を守ることを最優先とした設計となっています。
(3) 築年数から耐震基準を確認する方法
マンションが新耐震基準か旧耐震基準かを確認するには、建築確認申請の時期を調べる必要があります。
確認方法
| 確認項目 | 詳細 |
|---|---|
| 建築確認申請日 | 1981年6月以降なら新耐震 |
| 竣工年月 | 目安だが、1982年以降なら新耐震の可能性が高い |
| 売買契約書 | 「耐震基準適合証明書」の有無を確認 |
| 不動産会社 | 物件資料で耐震基準を確認 |
注意点: 1981年築のマンションは注意が必要です。竣工が1981年でも、建築確認申請が1981年5月以前なら旧耐震基準となります。
(4) 新耐震基準の税制優遇（住宅ローン減税等）
新耐震基準に適合していると、以下の税制優遇が受けられます。
| 制度 | 内容 | 旧耐震の場合 |
|---|---|---|
| 住宅ローン減税 | 年末ローン残高の0.7%を所得税から控除（最大13年間） | 耐震基準適合証明書が必要 |
| 不動産取得税の軽減 | 固定資産税評価額から一定額を控除 | 耐震基準適合証明書が必要 |
| 登録免許税の軽減 | 所有権移転登記の税率軽減 | 耐震基準適合証明書が必要 |
旧耐震マンションでも、耐震基準適合証明書を取得すれば税制優遇を受けられます。
過去の地震におけるマンション倒壊の実態
(1) 東日本大震災での倒壊事例（1,460棟中1棟のみ全壊）
2011年の東日本大震災（マグニチュード9.0）では、宮城県内の1,460棟のマンション中、全壊認定を受けたのは1棟のみでした。
全壊したマンション
- 物件名: サニーハイツ高砂（仙台市）
- 築年数: 旧耐震基準（1981年5月以前）
- 原因: 地盤の液状化と建物構造の脆弱性
このデータから、新耐震基準のマンションは震度6～7の大地震でも倒壊リスクが低いことが分かります。
(2) 熊本地震での倒壊事例（19棟全壊、1階柱の破壊）
2016年の熊本地震（最大震度7、2回）では、19棟のマンションが全壊認定を受けました。
主な倒壊原因
- 1階の柱が破壊: ピロティ形式（1階が駐車場で柱のみ）の物件が多数倒壊
- 不整形建物: L字型・コの字型の建物で応力が集中
- 旧耐震基準: 倒壊した多くは旧耐震基準の物件
熊本地震では、新耐震基準の物件でも一部が倒壊しており、構造的特徴（ピロティ形式等）が倒壊リスクに大きく影響することが明らかになりました。
(3) 2024年能登半島地震での教訓（新耐震でも杭基礎破断で倒壊）
2024年の能登半島地震（マグニチュード7.6）では、新耐震基準の7階建てRCビルが杭基礎の破断により倒壊する事例が発生しました。
倒壊メカニズム
- 建物自体の損傷は軽微
- 杭基礎が根元から折れて横倒しに
- 想定を超える揺れにより杭が破断
この事例から、新耐震基準でも想定を超える揺れには倒壊リスクがあることが明らかになりました。絶対的な安全を保証するものではないことを理解する必要があります。
倒壊リスクが高いマンションの構造的特徴
(1) ピロティ形式（1階が柱のみ）の危険性
ピロティ形式とは、1階が駐車場などで柱のみの構造を指します。
倒壊リスクが高い理由
- 1階に壁がなく、柱のみで上階の重量を支える
- 地震時に柱に大きな応力が集中
- 柱が破壊されると建物全体が倒壊
熊本地震では、ピロティ形式のマンションで1階の柱が破壊され、建物が倒壊した事例が複数報告されています。
(2) 不整形建物（L字・コの字型）の応力集中リスク
不整形建物とは、平面がL字型・コの字型などの形状の建物を指します。
倒壊リスクが高い理由
- 地震時に建物の角部分（入隅部）に応力が集中
- 建物の各部分が異なる揺れ方をし、接合部に負荷がかかる
- ねじれ現象が発生しやすい
購入前に建物の平面形状を確認し、不整形建物は避けることを推奨します。
(3) 軟弱地盤と杭基礎の関係
軟弱地盤とは、粘土・砂・埋立地などの地盤が柔らかい土地を指します。
リスク
- 地震の横揺れが増幅される
- 液状化現象が発生しやすい
- 杭基礎が破断するリスク（2024年能登半島地震の事例）
国土交通省のハザードマップポータルサイトで地盤の強度と液状化リスクを必ず確認してください。
(4) 1階が最も倒壊リスクが高い理由
マンションの1階は、上階の重量がすべて集中するため、最も倒壊リスクが高い階となります。
理由
- 上階の重量を1階の柱・壁が支える
- 地震時に1階に最大の応力が集中
- 1階が破壊されると建物全体が倒壊
特にピロティ形式の1階は、柱のみで上階を支えるため、非常に高いリスクがあります。
マンション購入・居住時の耐震性確認方法
(1) 耐震・免震・制震の違いと選び方
マンションの地震対策には、耐震・免震・制震の3つの構造があります。
| 構造 | 仕組み | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 耐震 | 建物を頑丈にして揺れに耐える | コストが低い、メンテナンス不要 | 揺れが大きい、家具転倒リスク |
| 免震 | 建物と地盤の間に免震装置を設置 | 揺れが小さい、家具転倒リスク低 | コストが高い、定期メンテナンス必要 |
| 制震 | 建物内に制震装置を設置 | 揺れを吸収・軽減、コストは中程度 | 効果は免震に劣る |
選び方のポイント
- 予算重視: 耐震構造
- 揺れを最小限に: 免震構造
- バランス重視: 制震構造
(2) 地盤の強度とハザードマップの確認
マンション購入前に、必ず地盤の強度と災害リスクを確認してください。
確認方法
| 確認項目 | 確認方法 |
|---|---|
| 地盤の強度 | 地盤サポートマップで地盤調査データを確認 |
| 液状化リスク | 国土交通省ハザードマップで液状化想定区域を確認 |
| 洪水リスク | ハザードマップで河川氾濫による浸水想定を確認 |
| 土砂災害リスク | ハザードマップで急傾斜地・土石流の危険区域を確認 |
軟弱地盤や液状化リスクが高い地域は、地震時の被害が大きくなる可能性があります。
(3) 旧耐震マンション購入時のリスク（住宅ローン・税制優遇）
旧耐震マンションを購入する場合、以下のリスクがあります。
住宅ローンの制約
- 金融機関によっては融資を受けられない
- 担保評価が低く、借入額が制限される
- 金利が高く設定される場合がある
税制優遇の対象外
- 住宅ローン減税: 耐震基準適合証明書が必要
- 不動産取得税の軽減: 耐震基準適合証明書が必要
- 登録免許税の軽減: 耐震基準適合証明書が必要
その他のリスク
- 修繕積立金が高額になる傾向
- 将来的に建て替えリスクがある（2004～2024年に累計308棟が建て替え）
旧耐震マンション購入前に、耐震診断の実施と耐震基準適合証明書の取得可能性を確認してください。
(4) 耐震基準適合証明書の取得方法
耐震基準適合証明書とは、旧耐震の建物が新耐震基準と同等の耐震性を有することを証明する書類です。
取得手順
- 耐震診断の実施: 建築士や指定確認検査機関に依頼（費用: 10～30万円）
- 耐震補強工事: 診断結果で基準未達の場合、補強工事を実施（費用: 数百万円～）
- 証明書の発行: 基準適合を確認後、証明書を発行（費用: 3～5万円）
取得のメリット
- 住宅ローン減税の対象となる
- 不動産取得税・登録免許税の軽減が受けられる
- 担保評価が向上し、住宅ローンが受けやすくなる
まとめ：安全なマンション選びと地震対策のポイント
マンションの耐震性は、1981年6月を境に旧耐震（震度5基準）と新耐震（震度6強基準）に大きく分かれます。過去の大地震では、新耐震基準のマンションの倒壊率は非常に低いことが実証されています。
ただし、新耐震基準でも想定を超える揺れでは倒壊リスクがあること（2024年能登半島地震の事例）、ピロティ形式・不整形建物・1階は構造的に倒壊リスクが高いことを理解する必要があります。
マンション購入時は、1981年6月以降の新耐震基準物件を選び、地盤の強度とハザードマップで災害リスクを必ず確認してください。旧耐震マンションの場合は、耐震診断の実施と耐震基準適合証明書の取得を推奨します。
耐震性の判断が難しい場合は、建築士や宅地建物取引士などの専門家に相談し、科学的根拠に基づいた判断を行いましょう。