マンション31とは何か
「マンション31」という物件名を見かけて、どんな物件か気になっている方は少なくありません。この記事では、マンション31の物件概要、立地の特徴、築古マンションのメリット・デメリット、購入時のチェックポイントを解説します。
マンション31は東京都渋谷区神宮前6-31-15に所在する1974年竣工の築古マンションです。明治神宮前駅徒歩1分、原宿駅徒歩3分の好立地で、表参道通り沿いという一等地に位置しています。
この記事のポイント
- マンション31は1974年竣工の築古マンションで、明治神宮前駅徒歩1分、原宿駅徒歩3分の好立地
- 築古マンションは安価で購入しやすく高利回りが期待できる一方、修繕費用や耐震性の問題がある
- 原宿駅周辺の中古マンション相場は、1LDKで2,000万円～9,000万円程度
- 2024年の中古マンション市場は都心部と郊外で二極化が進行
- 購入前に修繕履歴、耐震性、管理組合の財務状況を確認することが重要
マンション31の物件概要と立地の特徴
物件概要：1974年4月竣工、鉄骨鉄筋コンクリート造、地下1階・地上13階建て
マンション31は、1974年4月に竣工した鉄骨鉄筋コンクリート造の建物で、地下1階・地上13階建ての構造です。築50年を超える築古マンションですが、表参道という一等地に位置しています。
所在地：東京都渋谷区神宮前6-31-15
マンション31は東京都渋谷区神宮前6-31-15に所在し、表参道通り沿いの好立地です。
アクセス：明治神宮前駅徒歩1分、原宿駅徒歩3分の好立地
明治神宮前駅から徒歩1分、原宿駅から徒歩3分というアクセスの良さが特徴です。表参道エリアはファッション・飲食の一等地として知られています。
建物の特徴：表参道通り沿い、ZARA原宿隣接、24時間常駐管理
DIYPによると、マンション31は表参道通り沿いでZARA原宿に隣接しています。24時間常駐管理、ホテルライクなエントランスホールが特徴です。1階にはアパレルや飲食店が入居しています。
築古マンション（マンション31含む）のメリット・デメリット
メリット：安価で購入しやすく初期投資を抑えられる
セゾンファンデックスによると、築古マンションは築浅マンションや新築に比べて安価で購入しやすく、初期投資を大きく抑えられます。
メリット：高利回りが期待できる（賃料の下落率が低い）
購入価格に対して賃料の下落率が低いため、高利回りが期待できます。地域の需要の増減や相場のデータが十分に集まっており、過去の動向を参考にできるため、リスク要因を具体的に分析できます。
メリット：過去の動向を参考にリスク分析できる
築古物件は過去の動向を参考にでき、退去者が出やすい時期や入居率が低下するリスク要因を具体的に分析できます。
メリット：好立地の物件が見つかる可能性（新築では手が出ないエリア）
東急リバブルによると、築古物件は一般的に価格が安いため、新築では手が出ないエリアでも予算内の物件が見つかる可能性があります。マンション31のように、表参道という一等地の物件も選択肢に入ります。
デメリット：高額な修繕費用（水回りは築30年前後が交換時期）
一誠商事によると、経年劣化が進行した築古マンションはメンテナンスが必要な箇所が多く、修繕費用が高額になりやすい傾向があります。特に水回りの設備は築30年前後が交換時期の目安です。
デメリット：耐震性・耐火性の問題（新耐震基準は1981年6月以降）
新築や築浅物件に比べて耐震性・耐火性が劣るため、災害発生時には損傷しやすい可能性があります。1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準に適合していますが、それ以前の物件は旧耐震基準の可能性があります。
マンション31は1974年竣工のため、旧耐震基準で建てられた可能性があります。購入を検討する場合は、耐震診断の実施状況を確認することを推奨します。
デメリット：融資が受けにくく、融資額も少ない傾向
築古マンションは融資が受けにくく、仮に融資が受けられても融資額は少なく期間も短いケースが多いため、自己資金の準備が必要です。
原宿・表参道エリアのマンション相場と市場動向
原宿駅周辺の中古マンション相場（1LDK: 2,000万円～9,000万円、2LDK: 6,500万円～2億7,000万円、3LDK: 6,500万円～4億5,000万円）
三井のリハウスによると、原宿駅周辺の中古マンション相場は以下の通りです。
| 間取り | 価格帯 |
|---|---|
| 1LDK | 2,000万円～9,000万円 |
| 2LDK | 6,500万円～2億7,000万円 |
| 3LDK | 6,500万円～4億5,000万円 |
立地や築年数、間取りによって価格は大きく変動します。
2024年の首都圏新築マンション平均価格：8,135万円（過去最高）
ダイヤモンド不動産研究所によると、2024年度の首都圏新築マンションの平均価格は8,135万円と過去最高を更新しています。
2024年の首都圏中古マンション成約件数：3万7,222件（2年連続増加）、㎡単価76.88万円
2024年度の首都圏中古マンションの成約件数は2年連続で前年を上回り3万7,222件、㎡単価は76.88万円（前年比+6.9%）に上昇しています。
市場の二極化：都心部は相場上昇、郊外は値下げの動きが広がる
SUUMOによると、東京都心部では引き続き中古相場が上昇している一方、それ以外のエリアでは価格高騰で売れ行きが弱まり、在庫が積み上がって値下げの動きが広がるという二極化が進行しています。
マンション31が位置する原宿・表参道エリアは都心部の一等地であり、相場上昇の傾向が続いている可能性があります。
築古マンション購入時のチェックポイント
修繕履歴と管理組合の財務状況の確認
購入前に修繕履歴や管理組合の財務状況を確認することが重要です。過去にどのような修繕が行われたか、管理組合の運営が適切に行われているかをチェックしましょう。
大規模修繕の予定と修繕積立金の残高
大規模修繕の予定や修繕積立金の残高を確認し、今後どのような費用負担が発生するかを把握しておくことが重要です。修繕積立金が不足している場合、一時金の徴収が発生する可能性があります。
耐震性の確認（1981年6月以降の新耐震基準適合物件か）
1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準に適合しています。それ以前の物件は旧耐震基準の可能性があるため、耐震診断の実施状況を確認することを推奨します。
マンション31は1974年竣工のため、旧耐震基準で建てられた可能性があります。耐震診断が実施されているか、耐震補強工事が行われているかを確認しましょう。
耐震診断の実施状況
耐震診断が実施されているか、実施されている場合はその結果がどうだったかを確認することが重要です。
融資の可能性と自己資金の準備
築古マンションは融資が受けにくく、融資額も少ない傾向があります。金融機関に事前相談し、融資の可能性を確認するとともに、自己資金を十分に準備しておくことを推奨します。
まとめ：マンション31など築古マンション購入で失敗しないために
マンション31は1974年竣工の築古マンションで、明治神宮前駅徒歩1分、原宿駅徒歩3分の好立地に位置しています。築古マンションは安価で購入しやすく高利回りが期待できる一方、修繕費用や耐震性の問題があるため、購入前に修繕履歴、耐震性、管理組合の財務状況を確認することが重要です。
2024年の中古マンション市場は都心部と郊外で二極化が進行しており、原宿・表参道エリアのような都心部の一等地では相場上昇の傾向が続いている可能性があります。
立地の重要性を理解し、長期的な視点で物件選びを行い、慎重に検討しましょう。
立地の重要性（都心部と郊外で価格動向が異なる）
2024年の市場動向では、都心部と郊外で価格動向が大きく異なっています。都心部の一等地であるマンション31のようなエリアでは、相場上昇の傾向が続いている可能性があります。
長期的な視点での物件選び
築古マンションは融資が受けにくく、流動性も低い傾向があります。長期保有を前提に検討し、立地、管理状況、修繕計画を総合的に判断することを推奨します。