土地購入前の調査が重要な理由
土地購入は人生で最も大きな買い物の一つです。購入後に「こんなはずではなかった」と後悔しないためには、事前の調査が不可欠です。
この記事では、土地購入前に確認すべき調査項目（法務局・役所・現地調査）、インフラ・地盤・災害リスクの確認方法を、法務局の公式情報やSUUMOの専門記事を元に解説します。
土地購入検討者が、事前調査の手順を理解し、購入後のトラブルを回避できるようになります。
この記事のポイント
- 法務局で登記簿謄本・公図・地積測量図を取得（手数料450円〜600円）、所有者・権利関係・土地の形状を確認
- 用途地域は「（市町村名） 用途地域」でGoogle検索、または自治体の都市計画図で確認、建ぺい率・容積率・建築制限を把握
- 境界確定は土地家屋調査士に依頼、費用35万円〜80万円、期間3〜4ヶ月かかるため早めの対応が必須
- 地盤調査報告書で地盤の固さ・地質を確認、地盤改良工事が必要な場合は200万円以上かかる可能性
- 現地確認は朝・昼・夜の3回実施、日当たり・交通量・街灯の有無、周辺環境は3ブロック先まで確認することを推奨
法務局での調査｜登記簿・公図・地積測量図
法務局では、土地の所有者・権利関係・形状・面積を確認できます。
(1) 登記簿謄本で所有者・権利関係を確認（手数料600円）
登記簿謄本は、不動産の所有者・権利関係を記載した公的書類です。法務局で取得（手数料600円）、インターネットでPDF取得も可能です。
法務局の公式サイトによると、2025年時点で登記情報はインターネットでPDF閲覧・ダウンロード可能で、窓口に行かずに取得できます。
登記簿謄本で確認すべき項目は、所有者の氏名・住所、抵当権・根抵当権の有無、差押え・仮差押えの有無です。
(2) 公図で土地の位置・形状を確認（手数料450円）
公図は、土地の位置・形状を示す図面です。法務局で取得（手数料450円）、隣接地との位置関係を確認できます。
トーケンコーポレーションによると、公図は隣地との位置関係を把握するために重要で、境界トラブル防止に役立ちます。
(3) 地積測量図で面積・境界点を確認（手数料450円）
地積測量図は、土地の面積が記載された公的図面です。境界点の座標・測量年月日が記載され、法務局で取得（手数料450円）できます。
登記簿上の面積と実際の面積が異なる場合があるため、購入前に実測・境界確定測量を実施することを推奨します。特に古い登記簿は測量技術が不十分で不正確な可能性があります。
役所での調査｜用途地域・建築制限・ハザードマップ
役所では、用途地域・建築制限・災害リスクを確認できます。
(1) 用途地域の調べ方（Google検索・自治体の都市計画図）
用途地域は、都市計画法で定められた13種類の地域区分で、建築できる建物の種類・規模が制限されます。
SUUMOによると、用途地域の調べ方は「（市町村名） 用途地域」でGoogle検索、または自治体の都市計画図をインターネット・窓口で確認できます。
ナチュリエによると、国土交通省の用途地域マップで全国の用途地域を検索可能ですが、最新情報とは限らないため自治体サイトで確認を推奨します。
(2) 建ぺい率・容積率・高さ制限の確認
建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は敷地面積に対する延床面積の割合です。用途地域ごとに上限が定められています。
複数の用途地域にまたがる土地は建築制限の適用が複雑なため、専門家（宅建士、建築士）への相談が必須です。
(3) ハザードマップで災害リスクを確認
ハザードマップは、洪水・地震などの自然災害リスクをまとめた地図です。市役所窓口・各自治体のWebサイトで確認可能です。
住宅市場によると、2025年時点でハザードマップは市役所窓口だけでなく、各自治体のWebサイトで公開されているところが増加中です。
地盤サポートマップなどの無料地盤情報サービスが普及し、購入前に簡易的な地盤リスク確認が可能になっています。
PR
現地調査と境界確認｜土地家屋調査士への依頼
現地調査と境界確認は、実際の住環境とトラブル防止のために重要です。
(1) 現地確認のポイント（朝・昼・夜の3回、周辺環境3ブロック先）
アイフルホームによると、現地確認は朝・昼・夜の3回実施し、日当たり・交通量・街灯の有無を確認することを推奨します。周辺環境は3ブロック先まで確認してください。
隣家の窓・換気扇の位置、騒音源（幹線道路、工場等）の有無も確認しましょう。
(2) 境界確定の流れ・費用（35万円〜80万円、期間3〜4ヶ月）
境界確定は、将来的な隣地トラブル防止のために必須です。
SUUMOによると、土地家屋調査士に依頼して35万円〜80万円、期間3〜4ヶ月かかります。
土地家屋調査士会によると、筆界（明治時代の地租改正で確定し登記された境界）と所有権界（所有者同士の話し合いで変更可能）があり、筆界は所有者同士の話し合いでは変更できません。
(3) 隣地との境界トラブル防止
境界が不明確なまま購入すると、隣地との境界トラブルに発展する可能性があります。境界確定測量を実施し、境界標を設置することを推奨します。
インフラ・地盤・災害リスクの確認
インフラ・地盤・災害リスクの確認は、建築コストと安全性に直結します。
(1) ライフライン（上下水道・ガス・電気）の確認
不動産会社・売主に引込み状況・負担金の有無を確認してください。上下水道・ガス未整備の場合は高額費用がかかります。
道路が私道の場合、アスファルト舗装・修繕費用を負担する可能性があります。購入前に私道負担金の有無を確認することを推奨します。
(2) 地盤調査報告書の見方（地盤改良工事200万円以上の可能性）
住まいのアトリエによると、土地のみ購入の場合、売主が地盤調査をしていないことが多いです。
地盤が軟弱な場合、地盤改良工事で200万円以上かかる可能性があります。ハザードマップ・地盤サポートマップを必ず確認し、地盤調査報告書を売主に依頼することを推奨します。
地盤改良工事には表層改良工法・柱状改良工法・鋼管杭工法などがあり、売買契約書で「地盤改良工事は買主負担」と記載されることが多いです。
(3) 接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する）の確認
接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する）を満たさない土地は建築不可です。購入前に建築基準法の確認が必須です。
再建築不可物件は資産価値が低く、将来的な売却が困難になる可能性があります。
まとめ：土地購入前の調査チェックリスト
土地購入前には、法務局（登記簿・公図・地積測量図）、役所（用途地域・ハザードマップ）、現地（日当たり・周辺環境）の3種類の調査が必須です。
法務局で手数料450円〜600円で取得でき、インターネットでPDF取得も可能です。用途地域は「（市町村名） 用途地域」でGoogle検索、または自治体の都市計画図で確認し、建ぺい率・容積率・建築制限を把握してください。
境界確定は土地家屋調査士に依頼し、費用35万円〜80万円、期間3〜4ヶ月かかるため早めの対応が必要です。地盤調査報告書で地盤の固さ・地質を確認し、地盤改良工事が必要な場合は200万円以上かかる可能性を考慮してください。
現地確認は朝・昼・夜の3回実施し、日当たり・交通量・街灯の有無、周辺環境は3ブロック先まで確認することを推奨します。専門家（土地家屋調査士、宅建士、建築士）への相談を検討し、購入後のトラブルを回避しましょう。