売土地を検討したいと思ったら
注文住宅の建築や土地活用を検討する際、「どこで売土地を探せばいいのか」「価格が妥当かどうかわからない」「購入時に何を確認すればいいのか」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、売土地の探し方、価格相場の調べ方、購入時の注意点を、国土交通省の不動産情報ライブラリなどの公式情報を元に解説します。
初めて土地を購入する方でも、適正な価格で失敗しない土地選びができるようになります。
この記事のポイント
- 売土地は不動産ポータルサイト、不動産会社、自治体の空き地バンクで探せる
- 価格相場は公示地価・実勢価格・路線価など5つの方法で調べられる
- 2024年の公示地価は全国平均+2.3%上昇（33年ぶりの高上昇率）
- 土地選びでは用途地域・建ぺい率・インフラ・地盤の8つを確認すべき
- 購入時の諸費用は土地価格の6-10%が目安
売土地とは？注文住宅や土地活用のための土地探しのポイント
(1) 売土地の定義（売却用の土地、宅地、分譲地）
売土地（うりとち）とは、売却用に販売されている土地のことで、売地（うりち）、宅地、分譲地とも呼ばれます。不動産ポータルサイトや不動産会社で購入できます。
注文住宅の建築や、アパート経営などの土地活用を目的として購入されます。
(2) 土地探しが重要な理由（注文住宅・土地活用の成否を左右）
土地の立地・価格・建築制限は、注文住宅や土地活用の成否を左右します。適切な土地を選ぶことで、希望通りの建物を建築でき、将来的な資産価値も維持できます。
購入前に用途地域や建ぺい率を確認しないと、希望する建物が建てられない可能性があります。
売土地の探し方｜不動産ポータルサイト・不動産会社・自治体の空き地バンク
(1) 不動産ポータルサイト（SUUMO・アットホーム・HOME'S等）でエリア・価格・面積で検索
SUUMO、アットホーム、LIFULL HOME'Sなどの不動産ポータルサイトで、エリア・駅・沿線、価格、面積、建築条件等で絞り込んで検索できます。
複数サイトを比較し、希望条件に合った土地を効率的に探せます。
(2) 不動産会社に直接相談（未公開物件の紹介を受けられる）
不動産会社に直接相談すると、ポータルサイトに掲載されていない未公開物件の紹介を受けられます。専門家の助言により、希望条件に合った土地を見つけやすくなります。
複数の不動産会社に相談し、比較検討することを推奨します。
(3) 自治体の空き地バンク（郊外・田舎の土地を探す場合）
郊外や田舎の土地を探す場合、自治体が運営する空き地バンクが有効です。格安で土地を購入できる可能性があります。
移住支援制度と併用できる場合もあります。
(4) 建築条件の有無を確認（建築条件付き vs 建築条件なし）
建築条件付き土地は、売主または売主が指定する施工会社で建物を建築することが条件です。注文住宅の自由度が制限される一方、土地と建物をセットで購入できます。
建築条件なし土地は、自由に施工会社を選べます。希望する設計の自由度に応じて選んでください。
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売土地の価格相場の調べ方｜公示地価・実勢価格・路線価の5つの方法
(1) 公示地価（国土交通省が毎年1月1日時点の価格を公表）
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点の土地価格を公表する制度で、土地取引の指標となります。
国土交通省の地価公示で確認できます。
(2) 実勢価格（国土交通省「不動産情報ライブラリ」で実際の取引価格を確認）
実勢価格は、実際に取引された土地の価格です。国土交通省の不動産情報ライブラリで全国547万件の実際の取引価格を無料で確認できます。
希望エリアの実際の取引事例を確認し、相場感を正確に把握できます。
(3) 相続税路線価（国税庁が毎年7月1日公表、公示地価の約80%）
相続税路線価は、相続税・贈与税の計算に使用する土地の評価額で、国税庁が毎年7月1日に公表します。公示地価の約80%が目安です。
国税庁の路線価図で確認できます。
(4) 固定資産税評価額（公示地価の約70%）
固定資産税評価額は、固定資産税の計算基準となる評価額で、公示地価の約70%が目安です。市区町村の固定資産税課で確認できます。
(5) 一括査定サイト（複数社に査定依頼、適正な査定額を把握）
一括査定サイトで複数社（3-5社）に査定依頼をすると、適正な査定額を把握できます。HOME4Uなどが代表的です。
査定額が大きく異なる可能性があるため、複数社で比較してください。
土地選びで確認すべき8つのポイント｜用途地域・建ぺい率・インフラ・地盤
(1) 用途地域・建ぺい率・容積率（建築制限を確認）
用途地域により、建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の比率）と容積率（延べ床面積の比率）が制限されます。希望する建物が建てられるか、購入前に自治体の都市計画課で確認してください。
(2) インフラ整備（上下水道・ガス・電気の引き込み状況）
上下水道・ガス・電気の引き込み状況を確認してください。未整備の場合、引き込み工事で数十万円〜数百万円かかります。
(3) 地盤の状態（地盤改良費用が必要か）
地盤が弱い土地は、地盤改良工事で200万円以上かかる場合があります。購入前に地盤調査を実施し、地盤の強度を確認することを推奨します。
(4) 境界の確定（境界確定測量の実施状況）
境界トラブルは土地売却で最も多い問題の一つです。境界確定測量が実施されているか確認してください。未実施の場合、費用は数十万円程度です。
LIFULL HOME'Sによると、登記簿上の面積と実測面積が異なる場合があります。
(5) 接道義務（建築基準法の接道要件を満たしているか）
建築基準法により、幅4m以上の道路に2m以上接する必要があります。接道義務を満たさない土地は建物を建てられません。
(6) 周辺環境（日当たり・騒音・災害リスク）
日当たり、騒音、災害リスク（土砂災害警戒区域・浸水想定区域）を自治体のハザードマップで確認してください。
(7) 法規制（都市計画法・建築基準法等の制限）
都市計画法・建築基準法等の法規制により、建築制限がある場合があります。自治体の建築指導課で確認してください。
(8) 2024年の公示地価動向（全国平均+2.3%上昇）
大和ハウス工業によると、2024年の公示地価は全国平均で+2.3%上昇し、33年ぶりの高い上昇率を記録しました。住宅地+2.0%、商業地+3.1%です。
地価上昇エリアでは、今後の価格動向を注視する必要があります。
売土地の購入手順と契約時の注意点｜手付金・契約不適合責任・登記費用
(1) 購入手順（土地探し→現地確認→重要事項説明→売買契約→引渡し・登記）
土地購入の手順は以下の通りです。
- 土地探し（ポータルサイト・不動産会社）
- 現地確認（周辺環境・日当たり等）
- 重要事項説明（宅建士による説明）
- 売買契約（手付金支払い）
- 引渡し・登記（残金支払い・所有権移転）
(2) 手付金（売買価格の5-10%、契約時に支払い）
手付金は売買価格の5-10%が一般的で、契約時に支払います。後日、売買代金の一部として充当されます。
(3) 契約不適合責任（2020年民法改正、売主の責任範囲を確認）
2020年民法改正により、売主は「契約不適合責任」を負うことになりました。土壌汚染、埋設物、未告知の問題等がある場合、売主が責任を負います。
LIFULL HOME'Sによると、意図せず見落としても責任を問われる可能性があるため、専門家（宅建士）への相談を推奨します。
(4) 登記費用・仲介手数料・測量費用等の諸費用（土地価格の6-10%が目安）
主な諸費用は以下の通りです。
| 項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 登記費用 | 所有権移転登記、抵当権設定登記 | 20〜50万円 |
| 仲介手数料 | 売買価格×3%+6万円+消費税 | 売買価格の約3% |
| 測量費用 | 境界確定測量 | 数十万円 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付 | 1〜3万円 |
諸費用は土地価格の6-10%が目安です。
(5) 専門家への相談を推奨（宅建士・土地家屋調査士・税理士）
購入前に宅地建物取引士、土地家屋調査士、税理士に相談し、契約内容や税金を確認することを推奨します。
まとめ：売土地購入で失敗しないための3つの注意点
売土地は不動産ポータルサイト（SUUMO、アットホーム、LIFULL HOME'S等）、不動産会社、自治体の空き地バンクで探せます。価格相場は公示地価・実勢価格・路線価など5つの方法で調べられます。
2024年の公示地価は全国平均+2.3%上昇（33年ぶりの高上昇率）しており、地価上昇エリアでは今後の価格動向を注視する必要があります。
土地選びでは、用途地域・建ぺい率・容積率（建築制限）、インフラ整備状況、地盤の状態、境界の確定、接道義務、周辺環境、法規制の8つを確認してください。特に境界確定測量が実施されているか、地盤改良が必要かは重要です。
購入時の諸費用は土地価格の6-10%が目安で、登記費用・仲介手数料・測量費用が主な内訳です。契約不適合責任（2020年民法改正）により、売主は土壌汚染・埋設物等の問題について責任を負うため、専門家（宅建士、土地家屋調査士、税理士）への相談を推奨します。
国土交通省の不動産情報ライブラリで実際の取引価格を確認し、複数社（3-5社）に査定依頼を行ってから、売土地購入を進めましょう。