江東区の土地購入を検討するあなたへ
東京都江東区で土地の購入を考えているけれど、「どのエリアが良いのか」「価格相場はどのくらいか」「湾岸エリアの液状化リスクは大丈夫か」と不安に感じている方は少なくありません。
この記事では、江東区の土地価格相場、エリア別の特徴、液状化・水害リスクを含めた購入時の注意点を、2025年の最新データを元に解説します。
国土交通省の不動産取引価格情報や江東区公式のハザードマップを参照し、土地購入の判断材料となる情報を提供します。
この記事のポイント
- 江東区の平均公示地価は78.66万円/m²（260万円/坪）で、前年比+10.11%と二桁上昇中（2025年）
- 豊洲駅周辺が172万円/m²で最高値、新木場駅周辺が45万円/m²で最低値、駅による価格差は約3.8倍
- ほぼ全域が埋立地で液状化リスクがあり、地盤調査と対策工事が必須
- 荒川付近は水害リスクが高く、ハザードマップで浸水想定区域を必ず確認
- 2015年から上昇トレンドが続いており、今後も交通利便性と住環境の良さから需要が高い見込み
江東区で土地を購入する魅力と注意点
江東区は東京23区の東部に位置し、豊洲・有明などの湾岸エリアと、門前仲町・亀戸などの下町エリアに大きく分かれます。都心へのアクセスが良く、近年は大規模再開発により住環境が大きく改善されています。
湾岸エリアは東京メトロ有楽町線・ゆりかもめなどの交通網が整備されており、豊洲市場やショッピング施設が充実しています。一方、下町エリアは歴史ある街並みと商店街が残り、比較的手頃な価格で土地を購入できる利点があります。
ただし、江東区はほぼ全域が盛土地・埋立地であり、液状化リスクと水害リスクを抱えています。土地購入前に、江東区公式のハザードマップを確認し、地盤調査と対策工事のコストを把握することが非常に重要です。
江東区の土地価格相場と推移（2024-2025年）
江東区の土地価格相場について、2025年の最新データを確認していきましょう。
(1) 2025年平均公示地価（78.66万円/m²、260万円/坪）
2025年の江東区の平均公示地価は78.66万円/m²（260万円/坪）です。東京23区の中では比較的手頃な価格帯ですが、エリアにより大きな価格差があります。
(2) 前年比+10.11%と二桁の上昇
江東区の地価は前年比+10.11%と二桁の上昇を記録しています。住宅地は+8.70%、商業地は+11.42%と、いずれも高い伸び率を示しており、市場の活況が続いています。
(3) 住宅地と商業地の価格差（住宅地59.36万円/m²、商業地112.84万円/m²）
用途地域別に見ると、住宅地の平均公示地価は59.36万円/m²、商業地は112.84万円/m²です。商業地は住宅地の約1.9倍の価格となっており、駅周辺の商業エリアでは土地価格が高くなる傾向があります。
(4) 2015年からの上昇トレンド
江東区の地価は2015年から緩やかな上昇トレンドが続いています。特に豊洲、清澄白河、門前仲町、亀戸駅周辺で大きな上昇が見られます。交通利便性の向上と大規模再開発が、地価上昇の主な要因です。
(5) 2024年Q1の実際の取引価格（146万円/m²、前年比+82.34%）
2024年第1四半期の実際の土地取引価格は146万円/m²（482.6万円/坪）で、前年比+82.34%と大幅な上昇を記録しました。これは、市場の活況と需要の高さを示しています。
ただし、取引価格は公示地価よりも高くなる傾向があるため、実際の購入価格は公示地価よりも高額になる可能性があることを念頭に置きましょう。
エリア別の土地価格と特徴
江東区内のエリア別に、土地価格と特徴を見ていきましょう。
(1) 最高値エリア（豊洲駅周辺：172万円/m²）
豊洲駅周辺は江東区で最も地価が高いエリアで、172万円/m²です。東京メトロ有楽町線で銀座まで約10分、豊洲市場やショッピング施設が充実しており、利便性が非常に高いことが特徴です。
高額な土地価格ですが、資産価値が安定しやすく、将来の売却時にも買い手が見つかりやすい利点があります。
(2) 人気エリア（清澄白河、門前仲町、亀戸）
清澄白河は東京メトロ半蔵門線と都営大江戸線が利用でき、カフェや雑貨店が多いおしゃれな街として近年人気が上昇しています。門前仲町は東京メトロ東西線と都営大江戸線の2路線が利用でき、下町の雰囲気と利便性を兼ね備えています。
亀戸は総武線で新宿・東京方面へのアクセスが良く、商店街が充実しており、比較的手頃な価格で土地を購入できる人気エリアです。
(3) 最低値エリア（新木場駅周辺：45万円/m²）
新木場駅周辺は江東区で最も地価が低いエリアで、45万円/m²です。京葉線とJR武蔵野線が利用でき、東京ディズニーリゾート方面へのアクセスが便利です。
駅周辺は工業地帯が多く、住宅地としての需要は他のエリアに比べて低めですが、予算を抑えたい方には検討候補となります。
(4) 駅による価格差（約3.8倍）
江東区内では、駅による土地価格の差が約3.8倍あります（豊洲172万円/m² vs 新木場45万円/m²）。予算と用途に応じたエリア選びが非常に重要です。
(5) 湾岸エリアと下町エリアの特性の違い
湾岸エリア（豊洲・有明・東雲等）は新しい街並みと商業施設が充実しており、利便性が高い一方、地価も高額です。下町エリア（門前仲町・亀戸・大島等）は歴史ある街並みと商店街が残り、地価は比較的手頃です。
ライフスタイルと予算に合わせて、エリアを選びましょう。
江東区での土地選びのポイント
江東区で土地を選ぶ際のポイントを確認しましょう。
(1) 予算と用途に応じたエリア選び
豊洲は高額ですが利便性抜群、清澄白河・門前仲町は人気上昇中、亀戸・大島は比較的手頃で利便性も高いなど、各エリアに特徴があります。予算と用途（自己居住・賃貸・事業用等）に応じて、適切なエリアを選びましょう。
(2) 交通アクセスの確認（豊洲・有明は利便性高い）
通勤・通学の利便性は土地価格に大きく影響します。豊洲・有明は都心へのアクセスが良く、複数路線が利用できるため、利便性が非常に高いエリアです。
駅からの距離も重要で、徒歩10分圏内の土地は価格が高めですが、資産価値が安定しやすい傾向があります。
(3) コンパクトな土地の有効活用（3階建て・4階建て）
江東区は土地価格が高いため、コンパクトな土地を有効活用した3階建て・4階建ての注文住宅がおすすめです。限られた敷地面積でも、縦方向に空間を確保することで、居住スペースを十分に確保できます。
(4) 建築条件の有無（建築条件付土地は3ヶ月以内に契約必要）
建築条件付土地は、土地購入後3ヶ月以内に指定業者と建築請負契約を締結する必要があります。設計の自由度が制限される場合があるため、事前に設計プランを検討し、条件に納得した上で購入しましょう。
土地購入時の注意点（液状化リスク・水害リスク）
江東区で土地を購入する際には、以下の点に特に注意しましょう。
(1) 液状化リスク（ほぼ全域が盛土地・埋立地）
江東区はほぼ全域が盛土地・埋立地であり、液状化リスクが高い地域です。液状化とは、地震の際に地盤が液体のようになる現象で、建物の傾きや沈下の原因となります。
江東区公式サイトの液状化マップを確認し、該当エリアのリスクを把握しましょう。
(2) 地盤調査と対策工事の必要性（コスト確認）
土地購入前に地盤調査を実施し、液状化リスクの有無と対策工事の必要性を確認することが重要です。対策工事（地盤改良工事）には数十万〜数百万円のコストがかかる場合があるため、事前にコストを把握しておきましょう。
地盤調査は宅地建物取引士や建築士に依頼できます。
(3) 水害ハザードマップの確認（洪水・大雨浸水・高潮の3種類）
江東区は川に囲まれた地盤が低い地域で、水害が起こりやすい特性があります。江東区公式サイトでは、洪水・大雨浸水・高潮の3種類のハザードマップを公開しています。
購入を検討する土地が浸水想定区域に該当するかを必ず確認しましょう。
(4) 荒川堤防決壊時の浸水想定（5m以上の浸水予想エリアあり）
荒川堤防が決壊した際には、2階建て家屋を飲み込む5m以上の浸水が予想されるエリアが点在しています。特に荒川付近は地盤が低めで、浸水リスクが高い傾向があります。
ハザードマップで該当エリアを確認し、浸水リスクを考慮した上で購入を検討しましょう。
(5) 避難経路・避難場所の事前確認
水害時の避難経路と避難場所を事前に確認しておくことが重要です。江東区の水害ハザードマップには避難場所が記載されているため、購入前に確認しましょう。
(6) 専門家（不動産鑑定士、宅建士、建築士）への相談
土地購入は高額な投資であり、専門的な知識が必要です。不動産鑑定士、宅地建物取引士、建築士などの専門家に相談し、地盤調査・液状化対策・建築プランを総合的に検討することをお勧めします。
まとめ：江東区で土地を購入する際のチェックリスト
江東区で土地を購入する際は、以下のポイントを確認しましょう。
- 価格相場: 平均公示地価78.66万円/m²（260万円/坪）、豊洲172万円/m²、新木場45万円/m²
- エリア選び: 豊洲（高額・利便性抜群）、清澄白河・門前仲町（人気上昇中）、亀戸・大島（手頃・利便性高い）
- 液状化リスク: ほぼ全域が埋立地、地盤調査と対策工事が必須
- 水害リスク: ハザードマップ（洪水・大雨浸水・高潮）で浸水想定区域を確認
- 専門家相談: 不動産鑑定士、宅建士、建築士への相談を推奨
江東区は2015年から地価上昇トレンドが続いており、交通利便性と住環境の良さから今後も需要が高い見込みです。ただし、液状化リスクと水害リスクを十分に理解した上で、地盤調査とハザードマップの確認を必ず行いましょう。
専門家に相談しながら、慎重に土地を選ぶことが、満足のいく土地購入につながります。