越谷市の土地購入を検討する方へ
越谷市で土地を購入して注文住宅を建てたい、あるいは土地投資を検討している方にとって、「坪単価はどれくらいか」「どのエリアを選ぶべきか」は最も重要な関心事です。
この記事では、越谷市の土地価格相場、エリア別の価格比較、土地選びのチェックポイント、購入手続きと金利上昇の影響を、最新の公示地価データ（2025年）と実際の取引価格データ（2024年）を元に解説します。
都心へのアクセスと手頃な価格のバランスを取りながら、水害リスクなどの注意点も含めて、納得のいく土地選びができるようになります。
この記事のポイント
- 越谷市の土地相場は坪単価53.2万円（2025年公示地価ベース）で、2024年の下落から2025年は+2.80%と反転
- エリアにより価格差が大きく、南越谷駅エリア（坪単価約75.6万円）と大袋駅エリア（坪単価約32.7万円）で2倍以上の差
- 都心から25km圏内で東武スカイツリーライン・JR武蔵野線が利用可能な交通利便性
- 元荒川・中川周辺の水害リスクがあるため、ハザードマップ確認が必須
- 2024年7月の金利上昇により、住宅ローンの返済計画見直しが重要
越谷市の土地市場の特徴と購入メリット
越谷市は埼玉県南東部に位置し、東京都心から約25km圏内という立地です。ここでは、越谷市で土地を購入するメリットと市場の特徴を整理します。
(1) 都心から25km圏内の交通利便性（東武スカイツリーライン・JR武蔵野線）
越谷市は東武スカイツリーライン（旧・東武伊勢崎線）とJR武蔵野線の2路線が利用可能です。特に南越谷駅・新越谷駅は両線が乗り入れており、東京都心へのアクセスが良好です。
東武スカイツリーラインを利用すれば北千住駅まで約20分、日本橋駅まで約35分と、都心への通勤圏内です。JR武蔵野線は府中本町・西船橋方面へのアクセスもあり、多方面への移動に便利です。
(2) 埼玉県内では手頃な価格帯（坪単価52.7万円）
越谷市の土地相場は坪単価52.7万円（実際の販売価格ベース）と、埼玉県内では比較的手頃な価格帯です。東京都心や埼玉県の主要都市（さいたま市など）と比べると、価格を抑えながら利便性の高い立地を確保できます。
都心へのアクセスと価格のバランスを重視する方にとって、魅力的な選択肢です。
(3) レイクタウン等の大規模商業施設の存在
イオンレイクタウンは日本最大級のショッピングモールで、越谷レイクタウン駅に隣接しています。日常の買い物から休日のレジャーまで、生活利便性が高いエリアです。
レイクタウン周辺は新興住宅地として開発が進んでおり、ファミリー層に人気のエリアとなっています。
(4) 新興住宅地（越谷レイクタウン）と従来市街地の選択肢
越谷市は、越谷レイクタウン駅周辺の新興住宅地と、越谷駅・南越谷駅周辺の従来からの市街地という、異なる特性のエリアを選べます。
新興住宅地は街並みが整備され、新しい住宅が多い一方、従来市街地は商店街や既存のコミュニティがあり、生活の利便性が高い特徴があります。
(5) 他市（刈谷市）との比較
検索キーワードに「刈谷市 土地」が含まれているため、参考として触れておきます。刈谷市は愛知県の都市で、自動車産業の拠点として知られています。越谷市とは地域も価格帯も異なるため、立地・価格・産業構造を比較検討することをおすすめします。
越谷市の土地価格相場：2025年最新データと推移
越谷市の土地価格は、公示地価と実際の取引価格で異なります。ここでは最新データ（2025年）と過去の推移を確認します。
(1) 2025年公示地価（16.1万円/m²、坪単価53.2万円、前年比+2.80%）
国土交通省が公表する2025年の公示地価（1月1日時点）は、平均16.1万円/m²（坪単価53.2万円）で、前年比+2.80%と上昇に転じています。
公示地価は、国が毎年1回調査する標準地の価格で、土地取引や不動産評価の目安となります。
(2) 2024年第1四半期の取引価格（14.1万円/m²、坪単価46.7万円、前年比-13.05%）
実際の土地取引価格（2024年第1四半期）は14.1万円/m²（坪単価46.7万円）で、前年比-13.05%と大きく下落しました。
これは市場の需給バランスや金利動向の影響を受けたものと考えられます。
(3) 価格の下落から反転への推移
2024年第1四半期は前年比-13.05%と下落しましたが、2025年の公示地価は+2.80%と反転しています。これは市場が変動的であることを示しており、購入タイミングの見極めが重要です。
土地価格は金利動向、経済情勢、地域開発などの影響を受けるため、最新の情報を確認することをおすすめします。
(4) 公示地価と実際の取引価格の違い
公示地価（16.1万円/m²）と実際の取引価格（14.1万円/m²）には差があります。公示地価は標準地の価格であり、実際の取引では個別の条件（駅からの距離、形状、接道状況など）により価格が変動します。
複数の情報源を確認し、不動産業者や宅地建物取引士に相談することを推奨します。
(5) 土地売却価格相場（2,299万円）
越谷市の土地売却価格相場は2,299万円（平米単価16.7万円/m²）です。これは実際に販売されている土地の平均価格で、購入予算の目安になります。
ただし、土地の広さ、エリア、条件により大きく異なるため、具体的な物件ごとに確認が必要です。
越谷市のエリア別土地価格比較：駅ごとの違い
越谷市内でも、駅ごとに土地価格は大きく異なります。ここでは主要駅エリアの価格を比較します。
(1) 南越谷駅エリア（22.9万円/m²）- 最高価格帯
南越谷駅エリアは、越谷市内で最も高価格な土地価格帯です。平米単価22.9万円/m²（坪単価約75.6万円）と、市内平均の約1.4倍です。
東武スカイツリーライン・JR武蔵野線の2路線が利用でき、都心へのアクセスが最も良いエリアです。商業施設や生活利便性も高いため、人気が集中しています。
(2) 大袋駅エリア（9.9万円/m²）- 最低価格帯
大袋駅エリアは、越谷市内で最も低価格な土地価格帯です。平米単価9.9万円/m²（坪単価約32.7万円）と、南越谷駅エリアの約43%の価格です。
駅周辺の開発は南越谷駅ほど進んでいませんが、予算を抑えながら越谷市内で土地を購入したい方にとって有力な選択肢です。
(3) 越谷駅・新越谷駅周辺の価格帯
越谷駅は東武スカイツリーラインの主要駅で、従来からの市街地が広がっています。新越谷駅は南越谷駅と隣接しており、ほぼ同じ価格帯と考えられます。
商店街や既存のコミュニティがあり、生活の利便性が高いエリアです。
(4) 越谷レイクタウン駅周辺の新興住宅地
越谷レイクタウン駅周辺は、イオンレイクタウンを中心に開発された新興住宅地です。街並みが整備され、ファミリー層に人気のエリアです。
価格帯は南越谷駅ほど高くはありませんが、新しい住宅地としての魅力があります。
(5) 駅からの距離による価格差
同じ駅エリアでも、駅からの距離により価格は大きく変動します。駅徒歩5分圏内と駅徒歩20分圏内では、坪単価で数十万円の差が出ることもあります。
予算と希望条件（駅近 vs 広い土地）のバランスを取りながら選ぶことが重要です。
越谷市で土地を選ぶ際の5つのチェックポイント
越谷市で土地を購入する際に、必ず確認すべきポイントを5つ紹介します。
(1) 予算と希望条件の明確化（駅近 vs 郊外）
まず、予算と希望条件を明確にします。駅近の利便性を優先するか、郊外で広い土地を確保するか、優先順位を決めることが重要です。
駅近は価格が高い一方、通勤・通学の利便性が高くなります。郊外は価格を抑えられますが、車が必要になる場合があります。
(2) 水害リスクの確認（元荒川・中川周辺のハザードマップ）
越谷市は元荒川・中川などの河川が多く、一部エリアで水害リスクがあります。購入前に越谷市のハザードマップを必ず確認してください。
過去の浸水実績も調査し、水害リスクの高いエリアは避けるか、水害保険（火災保険の水災補償）への加入を検討することを推奨します。
越谷市公式サイトでハザードマップが公開されているため、購入前に確認しましょう。
(3) 都市計画・用途地域の確認
土地の用途地域（住居地域、商業地域、工業地域など）を確認します。用途地域により、建てられる建物の種類や高さ、建ぺい率・容積率が制限されます。
注文住宅を建てる場合、用途地域が「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」などであれば、住環境が保たれやすいです。
越谷市の都市計画情報は、越谷市役所の都市計画課で確認できます。
(4) 地盤調査の重要性
越谷市は河川が多く、一部エリアで軟弱地盤の可能性があります。購入前に地盤調査を実施し、地盤改良が必要かどうかを確認することを推奨します。
地盤改良が必要な場合、工事費用（数十万円～数百万円）が追加で発生するため、予算に含めておくことが重要です。
(5) 建築条件付き土地 vs 建築条件なし土地の選択
土地には「建築条件付き土地」と「建築条件なし土地」があります。
- 建築条件付き土地: 一定期間内（通常3か月程度）に指定の建築業者と建築請負契約を結ぶことが条件。土地価格が安い場合がありますが、建築業者を自由に選べません。
- 建築条件なし土地: 建築業者を自由に選べます。複数のハウスメーカーを比較検討したい方に適しています。
どちらを選ぶかは、予算と希望するハウスメーカーにより判断してください。
越谷市の土地購入手続きと金利上昇の影響
土地購入の流れと、2024年以降の金利上昇の影響について解説します。
(1) 土地購入の流れ（物件探し→契約→決済）
土地購入の基本的な流れは以下の通りです。
- 物件探し: 不動産ポータルサイト、不動産業者で条件に合う土地を探す
- 現地確認: 実際に土地を訪問し、周辺環境、接道状況、日当たりなどを確認
- 買付証明書の提出: 購入意思を示すための書類を提出（法的拘束力はない）
- 売買契約: 重要事項説明を受け、売買契約を締結。手付金（売買代金の5～10％）を支払う
- 住宅ローン申し込み: 金融機関に住宅ローンを申し込む
- 決済・引き渡し: 残代金を支払い、土地の所有権移転登記を行う
詳細な手続きは不動産業者や宅地建物取引士に相談してください。
(2) 諸費用の内訳（仲介手数料、登記費用等）
土地購入時には、土地代金以外に諸費用が発生します。主な内訳は以下の通りです。
| 項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う手数料（物件価格の3%+6万円+消費税が上限） | 物件価格の3-4% |
| 登記費用 | 所有権移転登記、抵当権設定登記の費用（司法書士報酬含む） | 10-30万円 |
| 印紙税 | 売買契約書、住宅ローン契約書に貼付する印紙代 | 1-3万円 |
| 不動産取得税 | 土地取得時に課税される税金（固定資産税評価額の3%、軽減措置あり） | 数十万円 |
| 固定資産税・都市計画税 | 引き渡し日以降の分を日割りで負担 | 数万円 |
諸費用の合計は、土地価格の5-10%程度が目安です。
(3) 2024年の金利上昇（日銀政策金利0.25%へ引き上げ）
2024年3月に日本銀行がマイナス金利政策を解除し、7月には政策金利を0.25%に引き上げました。これにより、住宅ローンの変動金利が上昇傾向にあります。
金利上昇は住宅ローンの総返済額に直接影響するため、借入前に金利動向を確認することが重要です。
(4) 変動金利型住宅ローンの総返済額増加リスク
変動金利型住宅ローンは、金利が上昇すると総返済額が増加します。例えば、借入額3,000万円、返済期間35年、金利0.5%の場合と金利1.0%の場合では、総返済額に数百万円の差が出ることがあります。
固定金利型ローンも金利が上昇中ですが、返済額が確定するため、将来の返済計画が立てやすいメリットがあります。
金利タイプの選択はファイナンシャルプランナーに相談することを推奨します。
(5) 固定資産税・不動産取得税の計算方法
土地を購入すると、固定資産税と不動産取得税が課税されます。
- 不動産取得税: 土地取得時に1回のみ課税。固定資産税評価額の3%（軽減措置により実質的に減額される場合がある）
- 固定資産税: 毎年1月1日時点の所有者に課税。固定資産税評価額の1.4%（標準税率）
- 都市計画税: 市街化区域内の土地に課税。固定資産税評価額の0.3%（最大税率）
具体的な税額は固定資産税評価額により異なるため、税理士や市役所の税務課に確認することをおすすめします。
越谷市の土地購入まとめ：状況別のエリア選び
越谷市で土地を購入する際のポイントを、状況別にまとめます。
(1) 都心通勤重視なら南越谷・新越谷駅エリア
東京都心への通勤を重視する方は、南越谷駅・新越谷駅エリアが最適です。東武スカイツリーライン・JR武蔵野線の2路線が利用でき、都心へのアクセスが良好です。
価格は市内で最も高い水準（坪単価約75.6万円）ですが、利便性を考えれば妥当な選択です。
(2) 予算重視なら大袋駅エリア
予算を抑えながら越谷市内で土地を購入したい方は、大袋駅エリアが有力な選択肢です。坪単価約32.7万円と、市内で最も低価格です。
駅周辺の開発は南越谷駅ほど進んでいませんが、東武スカイツリーラインが利用できるため、都心へのアクセスも可能です。
(3) 新興住宅地を希望なら越谷レイクタウン駅エリア
新しい街並みや整備された住環境を希望する方は、越谷レイクタウン駅エリアがおすすめです。イオンレイクタウンに隣接しており、生活利便性が高いです。
ファミリー層が多く、新しいコミュニティが形成されています。
(4) 専門家（不動産業者・宅建士・ファイナンシャルプランナー）への相談を推奨
土地購入は高額な取引であり、法的・税務的な知識も必要です。不動産業者、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談しながら進めることを強く推奨します。
特に、水害リスク、地盤調査、金利動向、税金計算など、専門的な判断が必要な事項については、必ず専門家の意見を聞いてください。
越谷市で納得のいく土地を購入し、理想の住まいを実現しましょう。