なぜ川越の不動産が注目されるのか
埼玉県川越市で不動産購入を検討する際、「価格相場は？」「どのエリアが人気？」「都心へのアクセスは？」といった疑問を持つ方は少なくありません。
川越市は池袋・新宿・渋谷まで乗り換えなしで約1時間とアクセス良好で、ベッドタウンとして高い人気を誇ります。川越市公式サイトによると、2023年「本当に住みやすい街大賞」で第8位に選ばれており、住環境の質の高さが評価されています。
この記事では、川越市の不動産相場、エリア別の特徴、物件選びのポイントを、公式データと実際の市場動向を元に解説します。
この記事のポイント
- 川越市の土地価格相場は坪単価約60万円（2025年公示地価）で、都心と比べて手頃な価格帯
- 川越駅周辺は交通利便性が高く、本川越駅周辺は歴史的街並みを楽しめる
- 観光地エリアは週末に観光客が多いため、現地訪問での確認が重要
- 川越市が毎月第1木曜日に無料不動産相談を実施しており、専門家に相談可能
川越市の基礎知識
(1) 川越市の位置と交通アクセス
川越市は埼玉県南西部に位置し、東京都心へのアクセスに優れています。JR埼京線と東武東上線が乗り入れる川越駅から、池袋・新宿・渋谷まで直通で約1時間です。
主要駅からのアクセス時間（目安）：
| 路線 | 行き先 | 所要時間 |
|---|---|---|
| JR埼京線 | 新宿駅 | 約50分 |
| JR埼京線 | 渋谷駅 | 約60分 |
| 東武東上線 | 池袋駅 | 約30分 |
（出典: HOMES 川越市の住みやすさ）
(2) 「本当に住みやすい街大賞」第8位の評価
川越市公式サイトによると、川越市は2023年「本当に住みやすい街大賞」で第8位に初ランクインしました。川越駅周辺の発展性、文化施設・大規模公園等の教育・文化環境が高く評価されています。
評価ポイント：
- 都心へのアクセスの良さ
- 商業施設の充実度
- 教育環境（市内に幼稚園・保育園100以上、小学校20校、中学校10校）
- 医療施設（埼玉医科大学総合医療センター等）
(3) 小江戸の歴史と現代の住環境
川越は「小江戸」と呼ばれ、江戸時代の面影を残す蔵造りの街並みが有名です。年間約734万人（2018年）の観光客が訪れる一方、蔵造りエリアから少し離れれば静かな住宅地が広がり、住環境として優れています。
川越市の不動産相場
(1) 土地価格・公示地価
2025年公示地価データによると、川越市の土地価格相場は以下の通りです。
| 用途 | 平均価格（円/m2） | 坪単価（円） |
|---|---|---|
| 全体平均 | 18万1,424円 | 59万9,749円 |
| 住宅地 | 15万0,087円 | 49万6,157円 |
| 商業地 | 35万2,916円 | 116万6,666円 |
（出典: 川越市の土地価格相場・公示地価・基準地価マップ）
公示地価とは: 国土交通省が毎年1月1日時点の土地価格を公表するもので、取引の目安となります。
(2) 実勢価格と公示地価の差
実際の取引価格（実勢価格）は公示地価と異なります。2024年第1四半期の実勢価格は以下の通りです。
- 実勢価格: 12万6,706円/m2（坪単価41万8,865円）
- 公示地価: 18万1,424円/m2（坪単価59万9,749円）
実勢価格は公示地価より約30%低く、実際の取引では公示地価より安く購入できる場合があります。
実勢価格とは: 実際に取引された土地の価格で、需給バランスにより変動します。
(3) 賃貸物件の家賃相場
goo住宅・不動産によると、川越市の平均家賃は7.2万円です。
(4) エリア別の価格差
川越駅周辺（商業地）と郊外の住宅地では価格が大きく異なります。駅近の利便性を優先するか、郊外の広さと静けさを優先するかで、予算が変わります。
エリア別の特徴と魅力
(1) 川越駅周辺（商業施設充実・交通利便性高）
特徴:
- JR埼京線・東武東上線が乗り入れ、都心へのアクセス抜群
- 駅周辺に商業施設（アトレ川越、ルミネ川越等）が充実
- 再開発により新しいマンションが増加
向いている人:
- 都心への通勤・通学を重視する方
- 買い物・飲食施設の充実を求める方
(2) 本川越駅周辺（観光地・蔵造りエリア）
特徴:
- 蔵造りの街並みが残る一番街通り
- 観光客が多く、週末は賑やか
- 歴史的街並みを楽しめる
注意点:
- 週末は観光客で混雑し、騒がしい場合がある
- 住環境としては静けさを求める方には不向き
(3) 新河岸駅周辺（閑静な住宅地）
特徴:
- 東武東上線の駅
- 閑静な住宅地が広がる
- 公園や学校が近く、子育て世帯に人気
向いている人:
- 静かな環境を求める方
- 子育て世帯
(4) その他のエリア
川越市は市域が広く、他にも川越線の西川越駅周辺、川越市駅周辺等、様々なエリアがあります。それぞれのエリアで価格帯・利便性が異なるため、複数のエリアを比較することをおすすめします。
川越で物件を選ぶ際のポイント
(1) 交通利便性と生活利便性のバランス
都心へのアクセスを重視する場合は川越駅周辺、生活利便性（商業施設、医療施設）を重視する場合は駅近を選ぶとよいでしょう。
(2) 観光地エリアの注意点
本川越駅周辺の蔵造りエリアは観光地のため、週末は観光客で混雑します。住環境としての静けさを求める場合は、蔵造りエリアから少し離れた住宅地を選ぶことをおすすめします。
(3) 不動産会社の選び方
川越市の不動産会社選びでは、地域密着型の会社を選ぶと地域情報に精通している利点があります。賃貸の森によると、エイブル川越店、ハウスコム川越店等が地域で評価されています。
不動産会社を選ぶ際のポイント:
- 複数社を比較し、対応の丁寧さを確認
- 口コミサイト（ふどサーチ等）で評判を確認
- 地域密着型か大手かを比較（地域密着型は地域情報に精通、大手は物件数が多い）
仲介手数料とは: 不動産会社に支払う手数料。賃貸は賃料の1ヶ月分+消費税、売買は物件価格の3%+6万円+消費税が上限（宅地建物取引業法で規定）。
(4) 川越市の無料不動産相談の活用
川越市公式サイトによると、川越市は毎月第1木曜日（祝日除く）に無料不動産相談を実施しています。購入・賃貸契約等の相談が可能です。
相談内容:
- 不動産購入時の注意点
- 契約内容の確認
- トラブル対応
(5) 現地訪問と周辺環境の確認
不動産価格は立地により大きく異なるため、必ず現地を訪問し、以下を確認しましょう。
確認事項:
- 駅からの距離・徒歩時間
- 周辺の商業施設・医療施設
- 騒音・日当たり
- 学校・保育園の有無（子育て世帯）
契約前に宅地建物取引士による重要事項説明を十分に理解し、不明点は必ず質問してください。
まとめ：状況別の物件選び
川越市の不動産は、都心へのアクセスの良さと手頃な価格帯が魅力です。土地価格相場は坪単価約60万円（2025年公示地価）で、実勢価格はさらに低い傾向にあります。
(1) 都心へのアクセス重視の場合
川越駅周辺（JR埼京線・東武東上線）を選ぶと、池袋・新宿・渋谷まで直通で約1時間です。
(2) 生活利便性重視の場合
川越駅周辺は商業施設が充実し、医療施設・教育施設も整っています。
(3) 歴史的街並みを楽しみたい場合
本川越駅周辺の蔵造りエリアは観光地として魅力的ですが、住環境としては週末の混雑に注意が必要です。
川越市が毎月第1木曜日に実施する無料不動産相談を活用し、複数の不動産会社を比較しながら、自分に合った物件を見つけましょう。