神奈川県の土地市場｜地価上昇の背景と購入検討者が知るべきこと
(1) 2024年の地価動向｜前年比+4.7%上昇の要因
神奈川県の地価は、2025年時点で前年比+4.7%上昇しており、住宅地の地価は47都道府県中2位となっています。
地価上昇の主な要因:
- 都心へのアクセスの良さ: 横浜・川崎エリアから東京都心まで30分以内
- 生活利便性の高さ: 商業施設・病院・学校などのインフラが充実
- テレワーク普及: コロナ禍以降、都心から離れた住宅地への需要が増加
- 首都圏の人口集中: 首都圏全体で土地需要が高まっている
2024年第1四半期の実勢価格は23.7万円/㎡（78.4万円/坪）で、前年比+6.59%上昇しています。特に横浜市西区は176.7万円/㎡と県内最高値で、前年比+3.63%上昇しています。
(2) 神奈川県が選ばれる理由｜都心アクセスと生活利便性
神奈川県が土地購入先として選ばれる理由は、以下の通りです。
都心へのアクセス:
- 横浜駅から東京駅まで約30分
- 川崎駅から品川駅まで約10分
- 湘南エリアから都心まで約1時間
生活利便性:
- 横浜・川崎には大規模商業施設が充実（みなとみらい、武蔵小杉等）
- 湘南エリアは海沿いのリゾート地として人気
- 県央エリアは住宅地として人気上昇中
教育・医療:
- 私立・公立の学校選択肢が豊富
- 大学病院・総合病院が充実
これらの要素が、神奈川県の土地人気を支えています。
(3) この記事で分かること｜エリア比較から購入の流れまで
この記事では、神奈川県を5つのエリア（横浜・川崎・湘南・県央・県西）に分類し、各エリアの土地相場・特徴・生活環境を詳しく解説します。
この記事のポイント:
- 神奈川県の5大エリア（横浜・川崎・湘南・県央・県西）の特徴と相場
- 2024年最新の地価データ（平均28.4万円/㎡、坪単価91.8万円）
- 土地購入の流れと諸費用（不動産取得税、仲介手数料、登記費用等）
- 立地・地盤・用途地域の確認ポイント
- ライフスタイル別のおすすめエリア
神奈川県の5大エリア｜横浜・川崎・湘南・県央・県西の特徴
(1) 横浜エリア｜商業・ビジネスの中心地
横浜エリアは、神奈川県の商業・ビジネスの中心地で、みなとみらいや横浜駅周辺に大規模な商業施設・オフィスが集積しています。
エリアの特徴:
- 交通: 横浜駅から東京駅まで約30分、羽田空港まで約30分
- 生活施設: みなとみらい、横浜駅周辺に大型商業施設が充実
- 価格: 県内で最も高い（横浜市西区176.7万円/㎡）
向いている人:
- 都心への通勤者
- 商業施設・文化施設が充実したエリアを好む方
- 資産価値の高い土地を求める方
(2) 川崎エリア｜東京へのアクセス至便
川崎エリアは、東京都に隣接し、品川・渋谷・新宿へのアクセスが非常に良好です。武蔵小杉駅周辺は再開発により、タワーマンション・商業施設が急増しています。
エリアの特徴:
- 交通: 川崎駅から品川駅まで約10分、武蔵小杉駅から渋谷駅まで約15分
- 生活施設: 武蔵小杉にグランツリー、ららテラス等の大型商業施設
- 価格: 横浜に次いで高い（川崎市中原区90万円/㎡前後）
向いている人:
- 東京都心への通勤者（品川・渋谷・新宿方面）
- 再開発エリアの新しい街並みを好む方
(3) 湘南エリア｜海沿いのリゾート地
湘南エリア（鎌倉・藤沢・茅ヶ崎・平塚等）は、海沿いのリゾート地として人気があります。サーフィン・マリンスポーツを楽しむ層や、落ち着いた住環境を求める方に適しています。
エリアの特徴:
- 交通: 藤沢駅から東京駅まで約1時間、鎌倉駅から横浜駅まで約30分
- 生活環境: 海沿いの景観、リゾート感のある街並み
- 価格: 海沿いは高め（鎌倉市40〜60万円/㎡）、内陸部は比較的安い
向いている人:
- 海沿いの生活を楽しみたい方
- マリンスポーツ・アウトドアを趣味とする方
- 落ち着いた住環境を求める方
(4) 県央エリア｜住宅地として人気上昇中
県央エリア（相模原・厚木・大和・海老名等）は、住宅地として人気が上昇しています。都心へのアクセスと価格のバランスが良く、ファミリー層に適しています。
エリアの特徴:
- 交通: 海老名駅から横浜駅まで約30分、新宿駅まで約50分
- 生活施設: 海老名にららぽーと、ビナウォーク等の大型商業施設
- 価格: 横浜・川崎より安い（海老名市20〜30万円/㎡）
向いている人:
- ファミリー層（子育て環境を重視）
- 都心へのアクセスと価格のバランスを求める方
- 広い土地を確保したい方
(5) 県西エリア｜自然豊かな郊外エリア
県西エリア（小田原・南足柄・箱根等）は、自然豊かな郊外エリアです。価格が安く、広い土地を確保できるのが魅力です。
エリアの特徴:
- 交通: 小田原駅から新宿駅まで約1時間20分、横浜駅まで約40分
- 生活環境: 自然豊か、温泉地（箱根）が近い
- 価格: 県内で最も安い（小田原市10〜20万円/㎡）
向いている人:
- 自然豊かな環境を求める方
- 予算を抑えて広い土地を確保したい方
- リタイア後の移住先を探している方
エリア別の土地相場｜2024年最新データと地価動向
(1) 横浜市西区の地価｜県内最高の176.7万円/㎡
横浜市西区は、神奈川県内で最も地価が高いエリアです。
横浜市西区の地価:
- 平均地価: 176.7万円/㎡（坪単価約583万円）
- 前年比: +3.63%上昇
- 商業地: 200万円/㎡超のエリアもあり
横浜駅周辺は再開発が進み、オフィス・商業施設の需要が高いため、地価が上昇しています。
(2) 神奈川県全体の平均相場｜坪単価91.8万円の内訳
神奈川県全体の平均相場は以下の通りです。
神奈川県の平均地価（2024年）:
- 平均地価: 28.4万円/㎡（坪単価約91.8万円）
- 住宅地: 20.3万円/㎡（坪単価約67万円）
- 商業地: 61.2万円/㎡（坪単価約202万円）
エリア別の坪単価比較:
| エリア | 坪単価の目安 |
|---|---|
| 横浜市西区 | 約583万円 |
| 川崎市中原区 | 約297万円 |
| 鎌倉市 | 約132〜198万円 |
| 海老名市 | 約66〜99万円 |
| 小田原市 | 約33〜66万円 |
都市部ほど高く、郊外に行くほど安くなる傾向があります。
(3) 2024年第1四半期の実勢価格｜前年比+6.59%上昇の背景
2024年第1四半期の実勢価格（実際の取引価格）は、23.7万円/㎡（78.4万円/坪）で、前年比+6.59%上昇しています。
上昇の背景:
- 首都圏の人口集中: 東京圏への人口流入が続いている
- テレワーク普及: 都心から離れた住宅地への需要が増加
- 金利の低さ: 住宅ローン金利が低水準で推移し、購入しやすい環境
- 再開発: 横浜・川崎・海老名等で大規模再開発が進行中
今後も都心アクセスの良いエリアを中心に、地価上昇が続く可能性があります。
(4) エリア別の坪単価比較｜都市部vs郊外の価格差
都市部と郊外で坪単価に大きな差があります。
都市部（横浜・川崎）:
- 坪単価：200万〜600万円
- 交通利便性が高く、商業施設が充実
- 土地が狭いことが多い（50〜100㎡程度）
郊外（県央・県西）:
- 坪単価：30万〜100万円
- 交通利便性は劣るが、広い土地を確保できる
- 自然環境が豊か
予算と希望するライフスタイルに応じて、エリアを選びましょう。
土地購入の流れと諸費用｜税金・手数料の全体像
(1) 土地購入の7ステップ｜情報収集から契約まで
土地購入は、以下の7ステップで進みます。
- 情報収集: ポータルサイト（SUUMO、LIFULL HOME'S等）、不動産会社、地元情報誌で物件を探す
- 現地視察: 複数の候補地を訪問し、日当たり・騒音・周辺環境を確認
- 買付証明書の提出: 購入意思を表明（撤回可能、ペナルティなし）
- ローン仮審査: 金融機関に仮審査を申し込む（3〜7営業日で結果）
- 売買契約: 重要事項説明を受け、手付金を支払う（土地代金の10%程度）
- ローン本審査: 金融機関に本審査を申し込む（1〜2週間で結果）
- 決済・引渡し: 残代金を支払い、所有権移転登記を行う
各ステップで専門家（宅地建物取引士、司法書士、税理士）に相談することを推奨します。
(2) 不動産取得税と固定資産税｜計算方法と軽減措置
土地購入時には、以下の税金が発生します。
不動産取得税:
- 土地取得時に1回だけ課される地方税
- 計算式：固定資産税評価額 × 3〜4%
- 例：固定資産税評価額2,000万円の土地の場合、60〜80万円
- 軽減措置：住宅用地の場合、一定の要件を満たすと減額される
固定資産税:
- 毎年1月1日時点の土地所有者に課される地方税
- 計算式：固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）
- 例：固定資産税評価額2,000万円の土地の場合、年間28万円
- 軽減措置：住宅用地の場合、評価額が1/6〜1/3に減額される
税金の詳細は、自治体の税務課または税理士に確認しましょう。
(3) その他の諸費用｜仲介手数料・登記費用・測量費用
土地購入には、税金以外にも諸費用がかかります。
仲介手数料:
- 不動産会社に支払う手数料
- 計算式：（土地価格 × 3% + 6万円）× 消費税
- 例：3,000万円の土地の場合、105.6万円
登記費用:
- 登録免許税（土地価格の2%）+ 司法書士報酬（5万〜10万円程度）
- 例：固定資産税評価額2,000万円の土地の場合、45万〜50万円
測量費用:
- 境界確定測量が必要な場合、10万〜50万円程度
その他:
- 地盤調査費用（5万〜10万円）
- 印紙税（売買契約書に貼付、数万円）
諸費用の合計: 土地価格の5〜10%が目安です。
(4) 資金計画の立て方｜自己資金と住宅ローンの配分
土地購入の資金計画を立てる際は、以下のポイントを押さえましょう。
自己資金:
- 総費用の10〜30%を準備することが推奨される
- 諸費用（土地価格の5〜10%）は自己資金で支払うことが多い
住宅ローン:
- 土地購入と建物建築を合わせて借りることが可能
- 金利は変動金利0.3〜1.0%、固定金利1.0〜2.0%程度（2025年時点）
資金計画の例（土地価格3,000万円、建物建築費2,000万円の場合）:
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 土地代金 | 3,000万円 |
| 諸費用（土地） | 150万〜300万円 |
| 建物建築費 | 2,000万円 |
| 諸費用（建物） | 100万〜200万円 |
| 合計 | 5,250万〜5,500万円 |
| 自己資金（20%） | 1,050万〜1,100万円 |
| 住宅ローン | 4,200万〜4,400万円 |
無理のない返済計画を立てるため、ファイナンシャルプランナーや税理士に相談することを推奨します。
神奈川県で土地を選ぶ際の重要ポイント｜立地・地盤・用途地域
(1) 立地条件のチェックリスト｜駅距離・生活施設・災害リスク
土地を選ぶ際は、以下の立地条件を確認しましょう。
駅からの距離:
- 徒歩10分以内：資産価値が高い、賃貸需要も見込める
- 徒歩10〜20分：マイカー前提の生活
- 徒歩20分以上：バス利用が必要、資産価値は低め
生活施設:
- スーパー・コンビニ：徒歩10分以内が便利
- 病院・薬局：徒歩15分以内が安心
- 学校：小学校は徒歩15分以内が目安
災害リスク:
- ハザードマップで浸水想定区域・土砂災害警戒区域を確認
- 海沿いエリアは津波リスクも考慮
- 液状化リスクが高いエリアは、地盤改良工事が必要
(2) 地盤調査の重要性｜液状化リスクと耐震性の確認
神奈川県は海沿いや河川沿いに液状化リスクが高いエリアがあります。購入前に地盤調査を行い、リスクを確認しましょう。
地盤調査の方法:
- スウェーデン式サウンディング試験：費用5万〜10万円、数時間で完了
- 地盤が弱い場合、地盤改良工事が必要（50万〜200万円）
液状化リスクの高いエリア:
- 埋め立て地（横浜港周辺、川崎臨海部等）
- 河川沿い（多摩川、相模川沿い等）
液状化リスクが高い土地は、地盤改良工事や保険料が高額になる可能性があります。
(3) 用途地域制限の確認｜建てられる建物の種類と高さ制限
土地には「用途地域」という都市計画法で定められた制限があり、建築できる建物の種類が限定されています。
主な用途地域:
- 住居系（第一種低層住居専用地域等）：住宅・小規模店舗のみ
- 商業系（近隣商業地域、商業地域）：店舗・事務所が可能
- 工業系（準工業地域、工業地域）：工場・倉庫が中心
確認方法:
- 市役所・区役所の都市計画課で「都市計画図」を閲覧
- 建ぺい率・容積率・高さ制限も同時に確認
用途地域により、希望する建物が建てられない場合があるため、購入前に必ず確認しましょう。
(4) 非公開物件の探し方｜不動産会社への直接相談と地元情報誌
ポータルサイトに載らない非公開物件を探すには、以下の方法が効果的です。
不動産会社への直接相談:
- 地域密着型の不動産会社に相談
- ハウスメーカーに相談（土地と建物をセットで提案してくれる）
地元情報誌・新聞折り込み:
- 地元の無料配布誌（タウン誌等）
- 新聞の折り込みチラシ
これらの方法で、ポータルサイトに載らない掘り出し物件が見つかる可能性があります。
まとめ｜ライフスタイル別おすすめエリアと次のアクション
(1) 都心通勤重視なら｜横浜・川崎エリアが最適
東京都心への通勤を重視する方は、横浜・川崎エリアが最適です。
- 横浜駅から東京駅まで約30分
- 川崎駅から品川駅まで約10分
- 商業施設・文化施設が充実
価格は高めですが、資産価値の維持が期待できます。
(2) 生活環境重視なら｜湘南・県央エリアがおすすめ
落ち着いた生活環境を求める方は、湘南・県央エリアがおすすめです。
- 湘南：海沿いのリゾート地、自然豊か
- 県央：住宅地として人気、価格と利便性のバランスが良い
子育て世帯やファミリー層に適しています。
(3) 予算重視なら｜県西エリアで広い土地を確保
予算を抑えて広い土地を確保したい方は、県西エリアが適しています。
- 小田原市は坪単価33万〜66万円と県内で最も安い
- 自然豊か、温泉地（箱根）が近い
- 広い土地を確保できる
リタイア後の移住先としても検討価値があります。
(4) 次にやるべきこと｜複数エリアの現地視察と専門家相談
土地購入を成功させるために、以下のアクションを起こしましょう。
1. 複数エリアの現地視察:
- 候補エリアを3〜5箇所選び、実際に訪問
- 異なる時間帯（朝・昼・夕方・夜）で訪問し、日当たり・騒音を確認
2. 専門家への相談:
- 宅地建物取引士：用途地域・建ぺい率・容積率の確認
- 土地家屋調査士：境界確定・測量
- 司法書士：登記手続き
- 税理士：税金対策・資金計画
3. 複数の不動産会社から提案を受ける:
- 大手ポータルサイト（SUUMO、LIFULL HOME'S）
- 地域密着型の不動産会社
- ハウスメーカー
信頼できる専門家に相談しながら、無理のない資金計画を立て、後悔のない土地選びを実現してください。