石垣島の土地購入を検討する理由
石垣島で土地の購入を検討する際、「相場はどのくらいか」「どのエリアが良いのか」「離島ならではの注意点は何か」と気になる方は多いでしょう。
この記事では、石垣島の土地相場、エリア別の地価特性、購入メリット、離島特有のリスクと注意点を、国土交通省の地価公示や石垣市公式の情報を元に解説します。
リゾート地・移住先・別荘地として石垣島の土地購入を検討している方が、正確な情報をもとに適切な判断ができるようになります。
この記事のポイント
- 石垣市の2025年公示地価平均は9万7,480円/㎡（坪単価32万2,247円）で、前年比+17.42%と急上昇中
- 住宅地の上昇率は+19.39%で全国トップクラス、沖縄県全体でも住宅地上昇率は全国1位
- 市街地（18万8,000円/㎡）と郊外（1万4,400円/㎡）で価格差が大きい
- 旧石垣空港跡地の再開発が進行中で、市役所・県立八重山病院が移転済み
- 離島のため建築資材の輸送コストが高く、台風リスク等の注意が必要
石垣島の地価相場と推移
(1) 2025年の公示地価と坪単価
国土交通省の地価公示によると、石垣市の2025年の公示地価は以下の通りです。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 公示地価（平均） | 9万7,480円/㎡ |
| 坪単価（平均） | 32万2,247円/坪 |
| 変動率（前年比） | +17.42% |
| 全国順位（変動率） | 4位 |
（出典: 国土交通省 地価公示、土地代データ）
沖縄県内でも上位の地価水準で、観光需要・移住需要による価格上昇が顕著です。
(2) 全国トップクラスの地価上昇率
石垣市の地価上昇率は全国的に見ても非常に高い水準です。
| 用途 | 変動率（2025年） | 全国順位 |
|---|---|---|
| 住宅地 | +19.39% | トップクラス |
| 商業地 | +15.00%以上 | 沖縄県内上位 |
（出典: 沖縄タイムス）
沖縄県全体でも住宅地上昇率は全国1位で、石垣市・宮古島市が牽引しています。
(3) 用途別の地価動向（住宅地・商業地）
用途別の地価動向は以下の通りです。
住宅地:
- 変動率: +19.39%（全国トップクラス）
- 要因: 県外からの移住・別荘需要、地元居住者の需要増加
商業地:
- 変動率: +15.00%以上
- 要因: 観光回復、インバウンド増加、島外資本の流入
コロナ禍からの観光回復、インバウンド増加、県外からの移住・別荘需要が地価上昇の主な要因です。
エリア別の地価特性と今後の開発
(1) 市街地（石垣港周辺）の特徴と価格帯
石垣港周辺の市街地は、市内で最も地価が高いエリアです。
- 公示地価: 18万8,000円/㎡（市内最高）
- 特徴: 商業施設・医療機関・行政施設が集中
- メリット: 生活利便性が高い、インフラが整っている
- デメリット: 地価が高い、土地の供給が限定的
市街地は観光・商業の中心地で、ホテル・飲食店・小売店などの商業需要も高い地域です。
(2) 海沿いリゾートエリアの特徴
海沿いのリゾートエリアは、別荘・リゾート開発の需要が高い地域です。
- 特徴: オーシャンビュー、リゾート開発適地
- メリット: 景観が良い、リゾート地としての資産価値
- デメリット: 台風被害リスクが高い、塩害対策が必要
- 価格帯: 立地・眺望により大きく変動
海沿いエリアは台風被害のリスクが高いため、建築基準や土地の高さ・水はけなどの確認が重要です。
(3) 旧石垣空港跡地の再開発計画
石垣市公式によると、旧石垣空港跡地の再開発が進行中です。
再開発の概要:
- 閉鎖時期: 2013年（新石垣空港開港に伴い閉鎖）
- 再開発方針: 防災・医療拠点として整備
- 移転済み施設: 石垣市役所、県立八重山病院
- 今後の計画: さらなる公共施設・商業施設の誘致
旧空港跡地の再開発により、周辺エリアの地価上昇が期待されますが、具体的な計画の進展状況を確認することが重要です。
(4) 郊外・山間部の価格帯
郊外・山間部は市街地と比較して地価が大幅に安いエリアです。
- 公示地価: 1万4,400円/㎡（市内最低）
- 特徴: 自然環境が豊か、広い土地を取得しやすい
- メリット: 低価格で広い土地を購入可能
- デメリット: 生活利便性が低い、インフラが限定的
- 注意点: 農地の場合、農地法の制限により取得が難しい場合がある
郊外エリアは、移住・自給自足的な生活を希望する方に適しています。
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石垣島で土地を購入するメリット
(1) 観光需要とインバウンド増加
石垣島は日本有数のリゾート地で、観光需要が地価を支えています。
- 観光客数: コロナ禍から回復傾向
- インバウンド: 訪日外国人旅行者の増加
- ホテル・宿泊施設: 新規開業が続く
観光需要が高いため、宿泊施設・飲食店・商業施設等の投資目的での土地購入も選択肢の一つです。
(2) 県外からの移住・別荘需要
県外からの移住・別荘需要が、住宅地の地価上昇を牽引しています。
- 移住者: リモートワークの普及により、都市部から移住する人が増加
- 別荘需要: セカンドハウス・リゾート別荘として土地を購入
- 地元需要: 地元居住者の住宅需要も堅調
自然環境が豊かで、都市部とは異なる生活スタイルを実現できる点が魅力です。
(3) リゾート地としての資産価値
石垣島はリゾート地としてのブランド価値が高く、資産価値の維持が期待されます。
- 地価上昇: 2025年で+17.42%と全国4位
- 将来性: 観光・移住需要が続く限り、地価は堅調に推移する可能性
- リスク: 観光需要は経済情勢により変動するリスクがある
ただし、急激な地価上昇にはバブル的な側面もあり、購入時期の判断が重要です。
離島特有のリスクと注意点
(1) 地価急上昇とバブル懸念
石垣島の地価は急上昇しており、バブル的な側面がある可能性も考慮が必要です。
- 上昇率: +17.42%（2025年）
- 懸念: 過度な期待による価格高騰
- リスク: 観光需要が減少すると、地価が急落する可能性
投資目的での土地購入を検討する場合は、長期的な視点で資産価値を見極めることが重要です。
(2) 建築資材の輸送コスト増
離島のため、建築資材の輸送費がかかり、建築コストが本土より高くなる傾向があります。
- 輸送費: 船舶輸送のため、資材の輸送費が加算される
- 建築コスト: 本土より10〜20%程度高くなることが一般的
- 工期: 資材調達に時間がかかる場合がある
土地購入時には、建築コストも含めた総額を試算しておくことを推奨します。
(3) 台風リスクと建築基準
石垣島は台風の通り道であり、台風被害のリスクが高い地域です。
- 台風: 毎年複数回接近・上陸
- 被害リスク: 強風・高潮・浸水のリスク
- 建築基準: 耐風性能の高い建築基準が求められる
土地購入時には、標高・水はけ・周辺の建築物の状況を確認し、台風リスクが低いエリアを選ぶことが重要です。
(4) 農地法の制限と取得条件
農地を購入する場合、農地法の制限により農業従事者でないと取得が難しいケースがあります。
農地法の主な制限:
- 農地取得: 農業委員会の許可が必要
- 農地転用: 宅地に転用する場合も許可が必要
- 取得条件: 原則として農業従事者であることが求められる
農地を購入する場合は、事前に農業委員会に相談し、取得・転用の可否を確認してください。
(5) 医療・教育インフラの制約
離島のため、医療・教育などのインフラが本土に比べて限られています。
- 医療: 県立八重山病院があるが、高度医療は本島・本土へ搬送が必要な場合も
- 教育: 小中学校はあるが、高校は選択肢が限定的
- 生活コスト: 物価が本土より高い傾向
長期的な移住を検討する場合は、医療・教育・生活コストなどを総合的に考慮してください。
まとめ：石垣島の土地選びのポイント
石垣島の土地は、2025年公示地価平均9万7,480円/㎡（坪単価32万2,247円）で、前年比+17.42%と急上昇しています。住宅地の上昇率は+19.39%で全国トップクラスで、観光回復・インバウンド増加・県外からの移住需要が地価を押し上げています。
エリア別では、市街地（18万8,000円/㎡）が最も高く、郊外（1万4,400円/㎡）との価格差が大きいのが特徴です。旧石垣空港跡地の再開発が進行中で、市役所・県立八重山病院が移転済みであり、今後の周辺地価への影響が期待されます。
一方、急激な地価上昇にはバブル的な側面もあり、購入時期の判断が重要です。離島のため建築資材の輸送コストが高く、建築費用は本土より10〜20%程度高くなる傾向があります。台風リスクが高く、建築基準や土地の標高・水はけの確認が必須です。
農地購入には農地法の制限があり、医療・教育インフラは本土に比べて限られています。移住・別荘・投資それぞれの目的に応じて、リスクとメリットを総合的に判断することが重要です。
信頼できる不動産会社や宅地建物取引士に相談しながら、長期的な視点で石垣島の土地を選びましょう。