一里山の不動産市場とは？つくば市一里山エリアの特徴と住環境
「一里山 不動産」と検索すると、茨城県つくば市、鹿児島県鹿屋市など、全国複数箇所に「一里山」という地名が存在することがわかります。
本記事では、茨城県つくば市の一里山エリアを中心に、不動産購入・売却の実用的な情報を提供します。つくば市は研究学園都市として発展を続けており、つくばエクスプレスの開通により東京都心へのアクセスが改善されたことで、若い世代や子育て世帯の移住が増加しています。
ただし、つくば市の81.2%は市街化調整区域に指定されており、購入前に建築制限を確認することが重要です。この記事では、つくば市公式ウェブサイトの都市計画情報を元に、不動産取引の注意点を解説します。
この記事のポイント
- つくば市の土地価格は2025年で坪単価32万4099円、前年比+6.28%上昇
- つくば市の81.2%は市街化調整区域で、建築制限がある可能性が高い
- 子育て・教育環境は高評価（4.59点）だが、公共交通は低評価（3.04点）
- つくばエクスプレスで東京都心へのアクセスが良好（つくば〜秋葉原が最速45分）
- 購入前にはつくば市都市計画マップで用途地域と建築制限を必ず確認
つくば市の不動産価格相場と市場動向（2024-2025年）
つくば市の不動産市場は、近年緩やかな上昇傾向にあります。
土地価格相場（2025年：坪単価32万4099円、前年比+6.28%上昇）
2025年の地価総平均は9万8040円/m²（坪単価32万4099円）で、前年比+6.28%上昇しています。この上昇は、つくばエクスプレスの開通、研究学園都市としての発展、テレワーク普及による移住増加が主な要因です。
2024年第1四半期は坪単価14万3812円、前年比+9.45%上昇
2024年第1四半期の土地取引価格は坪単価14万3812円で、前年比+9.45%上昇しました。特にテレワーク普及により、東京へのアクセスが良いつくば市への移住が増加しています。
価格上昇の要因（つくばエクスプレス、研究学園都市、テレワーク普及）
| 要因 | 内容 |
|---|---|
| つくばエクスプレス（TX） | 2005年開業、つくば〜秋葉原が最速45分で結ばれ、東京都心へのアクセスが大幅改善 |
| 研究学園都市 | 筑波大学や産業技術総合研究所など、多数の研究機関が集積し、高度人材が流入 |
| テレワーク普及 | 在宅勤務の増加により、都心から離れたつくば市への移住が増加（2024-2025年） |
ただし、エリアによって価格差が大きく、研究学園地区やつくば駅周辺は価格が高い一方、郊外エリアは比較的安価です。購入前には複数エリアの相場を比較することをお勧めします。
つくば市の市街化調整区域と建築制限（81.2%が該当）
つくば市で不動産を購入する際、最も注意すべきは「市街化調整区域」です。
市街化調整区域とは（原則として建築制限がある区域）
市街化調整区域とは、都市計画法で市街化を抑制すべき区域として定められたエリアです。原則として、住宅などの建築には制限があります。
つくば市の81.2%は市街化調整区域
つくば市公式ウェブサイトによると、つくば市の81.2%は市街化調整区域に指定されています。この割合は非常に高く、購入前に建築制限を確認しないと、「土地を買ったが家が建てられない」というリスクがあります。
区域指定制度により一部エリアで住宅建築が可能
ただし、つくば市では「区域指定制度」により、一定の条件を満たせば市街化調整区域内でも住宅建築が可能になる場合があります。具体的には、居住地域出身者であることや、特定の区域に該当することが条件となります。
つくば市都市計画マップでの事前確認方法
購入前には、つくば市都市計画マップで用途地域、市街化調整区域等を必ず確認してください。地図上で物件の住所を検索すれば、市街化区域か市街化調整区域か、どのような建築制限があるかを確認できます。
確認手順
- つくば市都市計画マップにアクセス
- 物件の住所を検索
- 用途地域、市街化調整区域の指定を確認
- 不明点はつくば市都市計画部開発指導課に問い合わせ
一里山エリアの住みやすさと評判（教育・交通・生活利便性）
つくば市の住環境は、カテゴリによって評価が大きく分かれます。
総合評価3.77点（子育て・教育4.59点、車の便利さ4.37点）
口コミサイト「スマイティ」の調査によると、つくば市の総合評価は3.77点（155件のレビュー）です。特に子育て・教育環境は4.59点、車の便利さは4.37点と高評価を得ています。
| カテゴリ | 評価（5点満点） | 特徴 |
|---|---|---|
| 子育て・教育 | 4.59点 | 筑波大学など教育機関が充実、公立学校の水準も高い |
| 車の便利さ | 4.37点 | 駐車場が広く、道路も整備されている |
| 電車・バスの便利さ | 3.04点 | バス費用がかかり、車がないと不便なエリアがある |
つくばエクスプレスの利便性（つくば〜秋葉原が最速45分）
つくばエクスプレス（TX）は、つくば〜秋葉原を最速45分で結ぶ鉄道路線です。2005年の開業以降、東京都心への通勤・通学が格段に便利になり、若い世代や子育て世帯の移住が増加しています。
さらに、つくばエクスプレス延伸計画が注目されており、実現すれば土地価格上昇の可能性があります。
公共交通の課題（電車・バスの便利さ3.04点、車がないと不便）
一方、公共交通の評価は低く、電車・バスの便利さは3.04点です。特に駅から離れたエリアでは、バス費用がかかり、車がないと日常生活が不便です。
夜間の安全性（街灯が少なく、駅から離れた場所では不安）
口コミでは「街灯が非常に少なく、駅から数キロ離れた場所では夜間の安全性に不安がある」との指摘があります。購入前には、夜間の街灯状況や周辺環境を現地で確認することをお勧めします。
つくば市で不動産購入・売却する際の注意点とチェックリスト
つくば市で不動産取引を成功させるには、以下のポイントを押さえましょう。
購入前に市街化調整区域かどうかを確認（建築制限の有無）
つくば市の81.2%は市街化調整区域のため、購入前に必ず建築制限を確認してください。つくば市都市計画マップで確認し、不明点はつくば市都市計画部開発指導課に問い合わせましょう。
居住地域出身要件の確認（市街化調整区域で住宅を建てる際）
市街化調整区域で住宅を建てる際、居住地域出身者であることを求める制限がある場合があります。区域指定制度の対象かどうか、事前に確認が必要です。
エリア別の価格差（研究学園地区・つくば駅周辺 vs 郊外）
研究学園地区やつくば駅周辺は価格が高い一方、郊外エリアは比較的安価です。予算と希望条件を照らし合わせ、複数エリアを比較検討しましょう。
公共交通の利用可能性と車の必要性
駅から離れたエリアでは車が必須です。購入前には、通勤・通学ルート、駐車場の有無、車の維持費用を考慮に入れてください。
チェックリスト
- つくば市都市計画マップで市街化調整区域かどうか確認
- 区域指定制度の対象エリアかどうか確認
- 居住地域出身要件の有無を確認
- エリア別の価格相場を比較
- 通勤・通学ルートと所要時間を確認
- 駐車場の有無と車の維持費用を計算
- 夜間の街灯状況と周辺環境を現地確認
- 信頼できる不動産会社や宅地建物取引士に相談
まとめ：一里山・つくば市の不動産購入・売却で成功するためのポイント
つくば市は、つくばエクスプレスの開通や研究学園都市としての発展により、不動産価格が緩やかに上昇しています。子育て・教育環境が高評価である一方、市の81.2%は市街化調整区域で建築制限があるため、購入前には必ずつくば市都市計画マップで確認してください。
公共交通の利便性は低く、車がないと不便なエリアが多いため、ライフスタイルに合わせた立地選びが重要です。
信頼できる不動産会社や宅地建物取引士に相談しながら、つくば市の特性を理解した上で、無理のない資金計画を立てましょう。