市川市の中古戸建てが注目される理由
市川市で中古戸建て購入を検討する際、「価格相場はどれくらいか」「どのエリアが住みやすいか」と疑問に思う方は多いのではないでしょうか。
この記事では、市川市の中古戸建て価格相場、エリア別の特徴、購入時の諸費用、築年数・耐震基準の確認ポイントを、市場データをもとに解説します。
初めて中古戸建てを購入する方でも、予算と希望に合った物件を選び、安心して手続きを進められるようになります。
この記事のポイント
- 市川市の中古戸建て平均価格は4,273万円（141万円/坪）で、過去10年で+5.8%上昇
- 2024年の平均取引価格は3,908万円（前年比-2.5%）で、相場より安く購入できる可能性がある
- 本八幡駅周辺は3路線利用可、行徳駅は東京メトロ東西線始発で座って通勤できる
- 築年数による価格差が大きく、1981年以前の旧耐震基準物件は耐震診断が必要
- 購入時の諸費用は物件価格の6-10%が目安（仲介手数料、登記費用、不動産取得税を含む）
市川市の中古戸建て価格相場と市場動向
市川市の中古戸建て価格を理解するには、現在の相場と過去の推移、今後の予測を把握しておくことが重要です。
(1) 現在の価格相場と過去10年の推移
市川市の中古戸建て価格は、都心へのアクセスの良さから堅調に推移しています。
| 項目 | 価格 | 推移 |
|---|---|---|
| 平均価格（2024年） | 4,273万円（141万円/坪） | 過去10年で+5.8% |
| 平均取引価格（2024年） | 3,908万円 | 前年比-2.5% |
（参考: 千葉県市川市の中古戸建て価格・相場｜不動産価格データベース、2024年）
市川市は千葉県北西部の都心近郊都市で、東京都心から約20km圏内に位置します。江戸川区と隣接しており、JR総武線、京成線、東京メトロ東西線が利用可能なベッドタウンとして人気があります。
2024年の平均取引価格は前年比-2.5%と微減していますが、長期的には上昇傾向が続いており、2030年には4,858万円（160.6万円/坪、+13.7%）と予測されています。
(2) 2030年までの価格予測と周辺エリア比較
市川市の中古戸建て価格は、今後も緩やかな上昇が見込まれます。
| エリア | 2024年平均価格 | 2030年予測価格 | 変動率 |
|---|---|---|---|
| 市川市 | 4,273万円（141万円/坪） | 4,858万円（160.6万円/坪） | +13.7% |
（参考: 千葉県市川市の中古戸建て価格・相場｜不動産価格データベース、2024年）
周辺エリアと比較すると、市川市は船橋市や松戸市と同水準の価格帯です。都心へのアクセスが良く、区画整理済み住宅地が多いため、ファミリー世帯に人気があります。
価格帯の目安:
- 築古物件（築30年以上）: 約1,680万円〜
- リフォーム前提物件（築20-30年）: 約2,500-3,500万円
- リフォーム済み物件（築10-20年）: 約4,000-5,500万円
- 築浅物件（築10年以内）・駅近: 約5,500-7,980万円以上
エリア別の特徴と物件選びのポイント
市川市内でも、駅周辺のエリアによって交通利便性、生活環境、価格帯は大きく異なります。
(1) 本八幡駅周辺（3路線利用可・利便性重視）
特徴:
本八幡駅はJR総武線、都営新宿線、京成線の3路線が利用可能な交通の要所です。
交通利便性:
- JR総武線で東京駅まで約25分
- 都営新宿線で大手町駅まで約20分
- 京成線で日本橋・上野方面へアクセス可
メリット:
- 3路線利用可で、遅延時の代替手段が豊富
- 駅周辺に商業施設（シャポー本八幡、ニッケコルトンプラザ等）が充実
- スーパー、飲食店、銀行が徒歩圏内
注意点:
- 駅近物件は価格が高め（5,000万円以上が多い）
- 駅から徒歩10分以上離れると価格が下がる傾向
(2) 市川駅周辺（JR総武線快速停車駅）
特徴:
市川駅はJR総武線快速が停車し、東京駅まで約20分でアクセス可能です。
交通利便性:
- 総武線快速で東京駅まで約20分
- 総武線各駅停車も利用可
メリット:
- 快速停車駅のため都心への通勤時間が短い
- 市川市役所、図書館、文化施設が近い
- 駅前にショッピングモール（シャポー市川、ダイエー等）が充実
注意点:
- 本八幡に比べて路線の選択肢が少ない
- 快速停車駅のため、駅近物件は競争率が高い
(3) 行徳駅周辺（東西線始発・ゆったり通勤）
特徴:
行徳駅は東京メトロ東西線の始発駅で、座って通勤できることが魅力です。
交通利便性:
- 東京メトロ東西線で大手町駅まで約30分
- 始発駅のため座席を確保しやすい
メリット:
- 始発駅のため、朝の通勤時でも座って通勤できる
- 江戸川区と隣接し、都内へのアクセスが良い
- 駅周辺に商業施設（西友、イオンスタイル等）が充実
注意点:
- 東西線は混雑率が高い（大手町方面）ため、始発駅でも車内は混雑
- 江戸川に近いエリアは液状化リスクに注意（地盤調査推奨）
中古戸建て購入の流れと諸費用
中古戸建て購入時の基本ステップと、必要な諸費用を把握しておきましょう。
(1) 物件探しから引き渡しまでのステップ
- 予算と希望条件の整理: 総額予算（物件価格+諸費用+リフォーム費）を確認
- 物件探し: 不動産会社、SUUMO、ホームズ等で情報収集
- 内見・インスペクション: 現地確認と建物診断（専門家による劣化状況の確認）
- 住宅ローン事前審査: 金融機関に事前審査を申し込み
- 購入申し込み・契約: 重要事項説明を受け、売買契約を締結
- 住宅ローン本審査・決済: 融資実行後、残金決済と所有権移転登記
- 引き渡し・入居: 鍵の引き渡しと引越し
(2) 仲介手数料・登記費用・不動産取得税の目安
中古戸建て購入時の諸費用は、物件価格の6-10%が目安です。
| 項目 | 計算方法 | 目安額（物件価格4,000万円の場合） |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 物件価格の3%+6万円+消費税 | 約138万円 |
| 登記費用（司法書士報酬含む） | 固定額+報酬 | 約15-25万円 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3%（軽減措置あり） | 約0-30万円 |
| 印紙税 | 契約書に貼付 | 約1-2万円 |
| 住宅ローン関連費用 | 融資手数料、保証料、団信保険料 | 約50-100万円 |
| 合計 | - | 約200-300万円 |
（参考: 一般的な不動産取引の諸費用、2025年時点）
注意点:
- 不動産取得税は、一定要件を満たす中古戸建て（築20年以内、または耐震基準適合）は軽減措置が適用される場合があります。詳細は都道府県税事務所にご確認ください。
- リフォーム費用は別途必要です（築年数・建物状態により数十万円〜数百万円）。
築年数・耐震基準の確認と注意点
中古戸建て購入時は、築年数と耐震基準の確認が非常に重要です。
(1) 旧耐震基準と新耐震基準の違い
耐震基準は、建物の耐震性能を定めた基準で、1981年6月を境に大きく変更されました。
| 基準 | 適用時期 | 耐震性能 |
|---|---|---|
| 旧耐震基準 | 1981年5月以前 | 震度5程度の地震で倒壊しない程度 |
| 新耐震基準 | 1981年6月以降 | 震度6強〜7の地震で倒壊しない程度 |
旧耐震基準の物件は、大地震時の倒壊リスクが高いため、以下の対応を推奨します。
- 耐震診断: 建築士による耐震性能の診断（費用約10-20万円）
- 耐震補強: 診断結果に基づいて補強工事（費用約100-300万円）
- 住宅ローン控除: 旧耐震基準物件は耐震基準適合証明書がないと控除が受けられない場合があります。
(2) インスペクション（住宅診断）の活用
インスペクションとは、建築士等の専門家が建物の劣化状況や欠陥の有無を診断することです。
診断内容:
- 基礎・土台の状態（ひび割れ、沈下等）
- 外壁・屋根の劣化（雨漏り、塗装の剥がれ等）
- 内装・設備の状態（水回り、電気配線等）
- 耐震性能（柱・梁の状態、筋交いの有無等）
費用:
約5-10万円（物件の規模により変動）
メリット:
- 購入後の修繕費用を事前に把握できる
- 建物の隠れた欠陥を発見できる
- 価格交渉の材料になる（欠陥が見つかった場合）
中古戸建ては購入後にリフォーム・修繕費用が発生する可能性があるため、インスペクションを実施することを強く推奨します。
まとめ：市川市で中古戸建てを購入する際の判断基準
市川市の中古戸建て平均価格は4,273万円（141万円/坪）で、過去10年で+5.8%の上昇傾向です。2024年の平均取引価格は3,908万円（前年比-2.5%）と微減しており、相場より安く購入できる可能性があります。
エリア選びでは、本八幡駅（3路線利用可）、市川駅（総武線快速停車）、行徳駅（東西線始発）など、通勤スタイルに合わせた選択が重要です。
購入時の諸費用は物件価格の6-10%を見込み、築年数が古い物件（特に1981年以前の旧耐震基準）は耐震診断やインスペクション（住宅診断）を実施することを強く推奨します。
具体的な物件購入にあたっては、不動産会社、建築士、税理士等の専門家に相談し、最新の市場動向や法規制を確認しながら進めることを推奨します。