市川市の土地購入を検討している方へ
千葉県市川市内で土地を購入して注文住宅を建てたい、または土地投資を検討している方にとって、「都心アクセスの良さは魅力だが、価格はどれくらいか」「どのエリアが人気なのか」「今後も地価は上昇するのか」と悩むことは多いのではないでしょうか。
この記事では、市川市の土地市場の特徴、2024年の最新価格動向、エリア別の相場、土地選びのチェックポイント、購入手続きと費用について、土地代データ、SUUMO、市川市公式サイトなどの公式情報を元に解説します。
初めて市川市で土地を購入する方でも、エリア選びと購入時のチェックポイントを理解し、納得のいく土地選びができるようになります。
この記事のポイント
- 市川市は都心アクセスが良く、過去10年で地価+51%上昇の人気エリア
- 2024年の平均坪単価は134.6万円で、前年比+11.50%上昇
- 本八幡駅エリアが最高価格（坪単価約254万円）、秋山駅エリアが最低価格（坪単価約42万円）
- 江戸川沿いエリアは水害リスクがあるためハザードマップ確認が必須
- 駅からの距離で価格が大きく異なるため、予算と希望条件の明確化が重要
1. 市川市の土地市場の特徴と購入メリット
市川市は都心アクセスの良さと価格のバランスから、首都圏でも人気の高いエリアです。
(1) 都心アクセスの良さ（東京駅まで約20分）
市川市は東京駅まで約20分でアクセスでき、都心通勤者にとって魅力的なロケーションです。JR総武線・都営新宿線・東京メトロ東西線が通り、東京都心への通勤圏として高い人気を誇ります。
(2) 過去10年で地価+51%上昇の人気エリア
土地代データによると、市川市は過去10年間で地価が+51%上昇しており、首都圏でも特に人気の高いエリアです。2024年の平均地価は40.7万円/m²（坪単価134.6万円）で、前年比+11.50%上昇を記録しています。
(3) 教育環境の良さと文教地区の存在
市川市は教育環境の良さでも知られており、市川駅周辺は文教地区として整備されています。子育て世帯にとって魅力的なエリアです。
(4) 他市（掛川市・吉川市）との比較
参考までに、SUUMOによると、掛川市（静岡県）の土地物件は59件、吉川市（埼玉県）の土地物件は30件掲載されています。一方、市川市は251件掲載されており、物件数の多さからも人気の高さが分かります。
2. 市川市の土地価格相場：2024年最新データと推移
市川市の土地価格は上昇傾向が続いています。ここでは最新の価格動向を解説します。
(1) 市川市全体の平均地価（40.7万円/m²、坪単価134.6万円）
2024年の市川市全体の平均地価は40.7万円/m²（坪単価134.6万円）です。千葉県内でも高価格帯のエリアに位置します。
(2) 2024年の地価上昇率（前年比+11.50%）
2024年の地価上昇率は前年比+11.50%と、大幅な上昇を記録しています。都心アクセスの良さと住環境の良さから、今後も需要が見込まれます。
(3) 過去10年間の地価推移
市川市は過去10年間で地価が+51%上昇しています。特に市川駅エリアは2024年に前年比+12.84%上昇しており、人気の高さがうかがえます。
(4) 公示地価と基準地価の違い
公示地価は国土交通省が毎年1月1日時点で公表する標準地の価格で、土地取引の指標となります。基準地価は都道府県が毎年7月1日時点で公表する基準地の価格で、公示地価を補完する役割を果たします。
3. 市川市のエリア別土地価格比較：駅近と郊外の違い
市川市内の土地価格は駅からの距離により大きく異なります。
(1) 本八幡駅エリア（76.8万円/m²）- 最高価格帯
市川市内で最も地価が高いのは本八幡駅エリアで、76.8万円/m²（坪単価約254万円）です。都営新宿線・JR総武線・京成線の3路線が利用でき、都心アクセスが非常に良いエリアです。
(2) 市川駅エリア（67.2万円/m²、坪単価222万円）
市川駅エリアは67.2万円/m²（坪単価222万円）で、前年比+12.84%上昇しています。JR総武線で東京駅まで約20分と都心通勤に便利なエリアです。
(3) 行徳駅・妙典駅エリア
行徳駅・妙典駅エリアは東京メトロ東西線が利用でき、大手町・日本橋方面へのアクセスが良好です。ただし、江戸川沿いのため水害リスクがあり、購入前にハザードマップの確認が必須です。
(4) 秋山駅エリア（12.7万円/m²）- 最低価格帯
市川市内で最も地価が低いのは秋山駅エリアで、12.7万円/m²（坪単価約42万円）です。本八幡駅エリアの約1/6の価格で、予算重視の方には検討候補となります。
(5) 駅からの距離による価格差
駅からの距離が価格に大きく影響します。駅徒歩10分以内の駅近物件は高価格帯ですが、駅から離れると価格は大幅に下がります。予算と希望条件を明確にして物件を探しましょう。
以下は市川市のエリア別土地価格の目安です。
| エリア | 地価（m²） | 坪単価の目安 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 本八幡駅 | 76.8万円 | 約254万円 | 最高価格帯、3路線利用可 |
| 市川駅 | 67.2万円 | 約222万円 | 文教地区、都心アクセス良好 |
| 行徳・妙典駅 | 中価格帯 | - | 東西線沿線、水害リスク確認必要 |
| 秋山駅 | 12.7万円 | 約42万円 | 最低価格帯、予算重視向け |
4. 市川市で土地を選ぶ際の5つのチェックポイント
市川市で土地を購入する際には、以下のポイントを確認しましょう。
(1) 予算と希望条件の明確化（駅近 vs 郊外）
駅からの距離により価格が大きく異なるため、予算と希望条件（都心通勤の利便性 vs 予算重視）を明確にすることが重要です。
(2) 都市計画・用途地域の確認
用途地域により建築できる建物の種類・高さが制限されます。購入前に市川市の都市計画課または不動産業者に確認しましょう。
(3) 江戸川沿いエリアの水害リスク（ハザードマップ確認）
行徳・妙典など江戸川沿いエリアは水害リスクがあります。購入前に千葉県のハザードマップで浸水想定区域を確認し、地盤調査も実施しましょう。
(4) 地盤調査の重要性
購入前に地盤調査を実施し、軟弱地盤でないかを確認しましょう。軟弱地盤の場合は地盤改良費用が数百万円かかる場合があります。
(5) インフラ整備状況（道路・上下水道等）
購入前に道路・上下水道・ガス等のインフラ整備状況を確認しましょう。未整備の場合は追加費用が発生します。
5. 市川市の土地購入手続きと注意すべき費用・税金
土地購入時には、本体価格以外に諸費用や税金がかかります。
(1) 土地購入の流れ（物件探し→契約→決済）
土地購入の基本的な流れは、物件探し→内覧・現地確認→売買契約→決済（残金支払い・所有権移転）です。
(2) 諸費用の内訳（仲介手数料、登記費用等）
諸費用には仲介手数料（物件価格の3%+6万円+消費税）、登記費用、印紙税などが含まれます。物件価格の5~10%程度を見込みましょう。
(3) 不動産取得税の計算方法
不動産取得税は固定資産税評価額の3%（住宅用地の場合の軽減措置適用後）です。購入後に都道府県から納税通知書が届きます。
(4) 固定資産税・相続税への影響
土地を購入すると、毎年固定資産税がかかります。地価上昇エリアは固定資産税評価額も上昇するため、長期的な税負担も考慮して購入判断を行いましょう。
(5) 地価上昇エリアの税負担増加リスク
市川市は地価上昇が続いており、固定資産税・相続税の評価額も上昇する可能性があります。投資目的の場合は、専門家（ファイナンシャルプランナー、不動産鑑定士）への相談を推奨します。
6. 市川市の土地購入まとめ：状況別のエリア選び
市川市で土地を購入する際の状況別エリア選びをまとめます。
(1) 都心通勤重視なら本八幡・市川駅エリア
都心への通勤を重視する場合、本八幡駅・市川駅エリアが最適です。東京駅まで約20分と都心アクセスが良く、商業施設・教育環境も充実しています。ただし、価格は高額（坪単価222~254万円）です。
(2) 予算重視なら秋山・東菅野エリア
予算を重視する場合、秋山・東菅野エリアが検討候補です。坪単価約42万円と市川市内では低価格帯で、広い土地を確保できます。
(3) 投資目的なら地価上昇エリアを検討
投資目的の場合、地価上昇が続くエリア（市川駅、本八幡駅周辺）が候補です。ただし、将来の地価変動は保証されないため、専門家への相談を推奨します。
(4) 専門家（不動産業者・ファイナンシャルプランナー）への相談を推奨
土地購入は大きな買い物です。用途地域・建築制限・災害リスク・税金等は専門的な知識が必要なため、信頼できる不動産業者や専門家（宅建士、ファイナンシャルプランナー）への相談を推奨します。
まとめ
市川市は都心アクセスの良さから人気が高く、過去10年で地価が+51%上昇しています。2024年の平均坪単価は134.6万円で、前年比+11.50%上昇を記録しました。
本八幡駅エリアが最高価格（坪単価約254万円）、秋山駅エリアが最低価格（坪単価約42万円）と、駅からの距離で価格が大きく異なります。
江戸川沿いエリアは水害リスクがあるため、ハザードマップで浸水想定区域を確認し、地盤調査を実施しましょう。都市計画・用途地域により建築制限が異なるため、購入前に確認が必要です。
信頼できる不動産業者や専門家に相談しながら、予算・希望条件・災害リスクを考慮し、納得のいく土地選びを進めましょう。