温泉付きマンションの注目度と本記事の目的
自宅で毎日温泉に入れる生活に憧れている方は多いのではないでしょうか。リモートワークの普及により、温泉付きマンションへの移住を検討する人が増えています。
この記事では、温泉付きマンションの種類、温泉権の仕組み、メリット・デメリット、費用と維持費の実態、購入時の選び方を解説します。温泉付きマンションが自分のライフスタイルに合うかどうかを判断できます。
温泉の定義は温泉法で定められており、25℃以上または特定の成分を含む地下水が該当します。温泉付きマンションでは、この基準を満たす天然温泉を利用する物件と、人工温泉を利用する物件があります。
この記事のポイント
- 温泉付きマンションには共同浴場タイプ（大浴場を住民で共同利用）と専用温泉タイプ（各戸専用）の2種類がある
- 温泉権の取得費用は新規150～300万円、更新料は約50万円（10年毎）、月額使用料は約2万円が相場
- 管理費・修繕積立金は通常のマンションより高額で、温泉使用料・光熱費を含めると月3万円以上が目安
- 温泉配管は鉱物成分で詰まりやすく、専門業者による定期メンテナンスが必須
- リゾートマンションの資産価値低下リスクがあり、100万円で購入した物件が買取8万円になった事例もある
温泉付きマンションの種類と温泉権の基礎知識
(1) 共同浴場タイプと専用温泉タイプの違い
温泉付きマンションには、大きく分けて2つのタイプがあります。
共同浴場タイプ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 設備 | マンションの1階・地下・屋上に大浴場を設置 |
| 利用方法 | 住民が共同で利用 |
| メリット | 専用タイプより維持費が安い、広い浴場を利用できる |
| デメリット | 他の住民との共用、利用時間が制限される場合がある |
| 主な物件 | タワーマンションや大規模マンション |
専用温泉タイプ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 設備 | 各戸に専用の温泉設備を設置 |
| 利用方法 | 各世帯が専用で利用 |
| メリット | いつでも利用可能、プライベート空間で温泉を楽しめる |
| デメリット | 維持費が高い、温泉配管のメンテナンス負担が大きい |
| 主な物件 | 戸建て別荘、高級リゾートマンション |
(2) 温泉権の種類（湯口権・引湯権・分湯権）
温泉権とは、温泉が湧く土地から温泉を利用する権利の総称です。以下の3種類があります。
| 温泉権の種類 | 内容 | 権利の強さ |
|---|---|---|
| 湯口権 | 温泉を湧き出させて汲み上げる権利 | 最も強い（源泉所有者） |
| 引湯権 | 温泉を別の場所に引く権利 | 中程度（源泉から引湯） |
| 分湯権 | 引湯権を持つ人から温泉を分けてもらう権利 | 最も弱い（二次利用） |
法的性質
- 湯口権・引湯権: 物権に近い強い権利（源泉の所有権に基づく）
- 分湯権: 債権（契約に基づく利用権）
温泉付きマンションの多くは分湯権を利用しており、源泉所有者から温泉を分けてもらう形式となります。
(3) 温泉法に基づく「温泉」の定義
温泉法第2条では、以下のいずれかを満たす地下水を「温泉」と定義しています。
温度基準
- 地下水の温度が25℃以上
成分基準
- 以下の物質を一定量以上含む（例：溶存物質総量1,000mg以上、リチウムイオン1mg以上等）
この基準を満たす天然温泉を利用する物件と、人工的に温泉成分を添加した人工温泉を利用する物件があります。購入前に「天然温泉」か「人工温泉」かを確認してください。
温泉付きマンションのメリット・デメリット
(1) メリット（毎日温泉、健康増進、リモートワーク時代に人気）
温泉付きマンションには以下のメリットがあります。
毎日温泉に入れる贅沢
- 自宅で温泉宿気分を味わえる
- 温泉地に行く交通費・宿泊費が不要
- 好きなタイミングで入浴できる
健康増進・リラックス効果
- 温泉の成分による療養効果（泉質により異なる）
- ストレス解消・疲労回復
- 血行促進・新陳代謝の向上
リモートワーク時代のライフスタイルに適合
- 在宅勤務の合間にリフレッシュできる
- 都市部から温泉地への移住が可能
- ワーケーション拠点として活用できる
リモートワークの普及により、温泉付きマンションへの移住を検討する人が増えています（2024年時点）。
(2) デメリット（管理費・修繕積立金が高い、利用頻度によるコスパ問題）
一方で、以下のデメリットもあります。
管理費・修繕積立金が高額
- 温泉設備のメンテナンス費用が上乗せされる
- 温泉配管・加熱装置・循環装置の維持コスト
- 通常のマンションより月数万円高い場合がある
利用頻度によるコスパ問題
- 温泉使用料が月約2万円（年間24万円）
- 週1回程度の利用なら温泉地に通う方が安い場合も
- 頻繁に利用する人でないとコストに見合わない
資産価値低下のリスク
- リゾートマンションは資産価値が低下しやすい
- 維持費の高さが買い手のネックになる
- 売却時に買取価格が大幅に下がる可能性
(3) 温泉配管のメンテナンス負担
温泉配管は鉱物成分で詰まりやすいという特性があります。
メンテナンスの必要性
- 温泉には硫黄・鉄分・カルシウム等の鉱物成分が含まれる
- 配管内に鉱物が付着・蓄積し、徐々に詰まる
- 定期的に専門業者による洗浄が必要
メンテナンスを怠った場合のリスク
- 配管詰まりで温泉が使えなくなる
- 配管の交換工事（数百万円）が必要になる
- 管理組合のトラブルに発展するケースもある
共同浴場タイプの場合、管理組合が一括でメンテナンスを手配するため負担は軽減されますが、専用温泉タイプの場合は各世帯で手配が必要です。
温泉付きマンションの費用と維持費の実態
(1) 温泉権の取得費用（新規150～300万円、更新料50万円）
温泉権の取得には以下の費用がかかります。
| 項目 | 費用 | 詳細 |
|---|---|---|
| 新規取得費 | 150～300万円以上 | 源泉所有者との契約で初回のみ支払い |
| 更新料 | 平均50万円 | 約10年ごとに支払い（契約により異なる） |
| 名義変更料 | 5～15万円 | 中古物件購入時に温泉権の名義を変更する際の手数料 |
更新期限の注意点
- 温泉権には有効期限があり、約10年ごとに更新が必要
- 更新料の支払いを怠ると温泉が使えなくなる
- 契約内容は物件により異なるため、購入前に確認が必須
(2) 月額維持費（温泉使用料約2万円、管理費、光熱費）
温泉付きマンションの月額維持費は、以下のように構成されます。
| 項目 | 金額 | 内容 |
|---|---|---|
| 温泉使用料 | 約2万円 | 温泉を使用するために毎月支払う料金 |
| 管理費 | 1～3万円 | 共用部分の清掃・設備点検（通常のマンションより高い） |
| 修繕積立金 | 1～3万円 | 将来の大規模修繕に備えた積立金（温泉設備分が上乗せ） |
| 光熱費 | 1～2万円 | 温泉の加熱・循環にかかる電気・ガス代 |
| 合計 | 約3～10万円 | 物件により大きく異なる |
実例: リゾートマンションの維持費
- 管理費: 月1万円
- 温泉使用料: 月1万円
- 光熱費: 約1万円
- 合計: 月約3万円（年間36万円）
(3) 名義変更料・引込工事費の実態
中古の温泉付きマンションを購入する場合、以下の費用が追加で発生します。
温泉権の名義変更料
- 費用: 5～15万円
- 内容: 温泉権の契約名義を売主から買主に変更する手数料
- 支払先: 源泉所有者または温泉組合
温泉引込工事費（専用温泉タイプの場合）
- 配管工事: 約30万円
- 加熱装置・循環装置: 数十万円
- 合計: 約50～100万円
これらの費用は物件により異なるため、購入前に売主または不動産会社に確認してください。
(4) 資産価値低下のリスク（100万円→8万円の事例）
温泉付きリゾートマンションでは、資産価値が大幅に低下するケースがあります。
実際の事例
- 購入価格: 100万円
- 買取価格: 8万円（92%減）
- 原因: 維持費・修繕費の高さ、管理組合トラブル
資産価値低下の主な原因
- 温泉設備のメンテナンス費用が高額
- 修繕積立金が不足し、一時金の負担が発生
- 管理組合の運営が不透明で買い手が敬遠
- リゾートマンション特有の需要減少
購入前に、管理費・修繕積立金の妥当性、管理組合の財務状況、過去の修繕履歴を必ず確認してください。
温泉付きマンション購入時の選び方と注意点
(1) 温泉の泉質と設備の充実度の確認
温泉付きマンションを選ぶ際は、以下を確認してください。
温泉の泉質
- 天然温泉か人工温泉か
- 泉質の種類（単純温泉、塩化物泉、硫黄泉等）
- 療養効果（リウマチ、神経痛、冷え性等）
設備の充実度
- 大浴場の広さ・清潔さ
- サウナ・露天風呂の有無
- 更衣室・休憩室の設備
- 利用可能時間（24時間利用可能か）
共同浴場タイプの場合、実際に内見時に浴場を見学することを推奨します。
(2) 管理費・修繕積立金の妥当性チェック
温泉付きマンションでは、管理費・修繕積立金が通常より高額になります。
確認ポイント
| 項目 | 確認内容 |
|---|---|
| 管理費の内訳 | 温泉設備のメンテナンス費用がどれだけ含まれているか |
| 修繕積立金の残高 | 長期修繕計画に対して十分な残高があるか |
| 過去の値上げ履歴 | 管理費・修繕積立金が頻繁に値上げされていないか |
| 一時金の徴収履歴 | 過去に修繕一時金の徴収がなかったか |
妥当性の判断基準
- 管理費・修繕積立金の合計が物件価格の0.5～1%/年以内なら妥当
- 温泉使用料が月2万円を超える場合は高額と判断
- 修繕積立金の残高が長期修繕計画の80%以上あれば健全
(3) 温泉権の契約内容と更新期限の確認
温泉権の契約内容は物件により異なるため、以下を確認してください。
確認ポイント
- 温泉権の種類（湯口権・引湯権・分湯権）
- 温泉権の有効期限（何年ごとに更新が必要か）
- 更新料の金額（次回更新時にいくら必要か）
- 月額使用料の金額（毎月いくら支払うか）
- 名義変更料の金額（購入時にいくら必要か）
契約書を確認し、不明点があれば宅地建物取引士または弁護士に相談してください。
(4) 立地とリセールバリューの検討
温泉付きマンションの資産価値は、立地に大きく左右されます。
資産価値を維持しやすい立地
- 東京都内など都市部のタワーマンション（Apple Tower Tokyo Canal Court、高輪ザ・レジデンス等）
- 温泉地でも交通アクセスが良い場所（新幹線駅から近い等）
- 観光需要が安定している温泉地（箱根、熱海、湯河原等）
資産価値が低下しやすい立地
- 都市部から遠い山間部のリゾートマンション
- 温泉地でも観光客が減少している地域
- 交通アクセスが悪い場所（最寄り駅から車で30分以上等）
将来的に売却する可能性がある場合は、リセールバリューを重視した立地選びを推奨します。
まとめ：温泉付きマンション選択の判断基準
温泉付きマンションには、共同浴場タイプ（大浴場を住民で共同利用）と専用温泉タイプ（各戸専用）の2種類があり、それぞれメリット・デメリットがあります。
温泉権の取得費用は新規150～300万円、更新料は約50万円（10年毎）、月額使用料は約2万円が相場です。管理費・修繕積立金は通常のマンションより高額で、温泉使用料・光熱費を含めると月3万円以上が目安となります。
温泉配管は鉱物成分で詰まりやすく、専門業者による定期メンテナンスが必須です。リゾートマンションでは資産価値が大幅に低下するケースもあるため、管理費・修繕積立金の妥当性、温泉権の契約内容、立地とリセールバリューを慎重に確認してください。
購入前に、宅地建物取引士や弁護士などの専門家に相談し、長期的な維持費を含めた総合的な判断を行いましょう。