福岡市のマンション市場が全国トップの注目度を誇る理由
福岡市は全国で最も価格上昇率が高いマンション市場として注目を集めています。2013年から1,000万円以上価格が上昇し、2024年には前年比40.1%増という驚異的な伸びを記録しました。
この記事では、福岡市のエリア別マンション相場、購入時の選び方、諸費用、売却のポイント、今後の市場動向を、国土交通省の不動産取引価格情報や国税庁の公式情報を元に解説します。
初めて福岡市で不動産売買を検討する方でも、市場動向を理解し、適切な判断ができるようになります。
この記事のポイント
- 福岡市の中古マンション相場は平均3,276万円、新築は平均5,598万円（2024年）
- 中央区が平均6,000万円台で最も高く、薬院・大橋・西新が人気エリア
- 2024年の新築マンション価格は前年比40.1%増と急騰、全国トップの上昇率
- 天神ビッグバン再開発により福岡市中心部のオフィス需要が増加、マンション価格も堅調
- 人口増加が続く中央区・博多区・東区・西区は資産価値維持に有利
福岡市のエリア別マンション相場と人気エリアの特徴
福岡市は7つの行政区に分かれており、エリアごとに相場と特徴が大きく異なります。
(1) 中央区：平均6,000万円台で最も高い人気エリア
中央区は福岡市で最も価格が高く、平均6,000万円台です。
中央区の特徴
- 天神エリア: 福岡市の中心部、商業施設・オフィスビルが集積
- 薬院: 天神から地下鉄で1駅、トレンディな飲食店や雑貨店が充実
- 大濠公園周辺: 緑豊かで閑静な住宅街、ファミリー層に人気
- 交通アクセス: 地下鉄空港線・七隈線が利用可能、博多駅まで約10分
中央区は利便性と住環境のバランスが良く、投資用・自己居住用ともに人気が高いです。
(2) 博多区・東区・西区・南区の相場と特徴
博多区
- 博多駅周辺: 九州最大のターミナル駅、オフィス・商業施設が充実
- 価格帯: 中央区に次ぐ高価格帯、新築タワーマンションが多数建設中
- 特徴: 出張・転勤族に人気、賃貸需要も高い
東区
- 千早・香椎エリア: ファミリー層に人気、開発が進行中
- 価格帯: 中央区・博多区より手頃、3,000万円台が中心
- 特徴: 西鉄貝塚線・JR香椎線が利用可能、海に近い住環境
西区
- 西新エリア: 福岡市の人気3大エリアの一つ、学生街として発展
- 価格帯: 比較的手頃、2,500万〜4,000万円が中心
- 特徴: 地下鉄空港線が利用可能、天神まで約10分
南区
- 大橋エリア: 福岡市の人気3大エリアの一つ、天神・博多へのアクセス良好
- 価格帯: 比較的手頃、2,500万〜3,500万円が中心
- 特徴: 西鉄天神大牟田線が利用可能、学生・若年層に人気
（※価格相場は地域・物件により異なります。詳細は国土交通省の不動産取引価格情報でご確認ください）
(3) 人気の3大エリア：薬院・大橋・西新の魅力
福岡市の賃貸・売買で特に人気が高い3大エリアです。
| エリア | 特徴 | 天神までのアクセス |
|---|---|---|
| 薬院 | トレンディな飲食店・雑貨店が充実。落ち着いた住環境 | 地下鉄で1駅（約3分） |
| 大橋 | 西鉄天神大牟田線で天神へ約5分。商業施設が充実 | 西鉄で約5分 |
| 西新 | 学生街として発展、商店街や飲食店が多い | 地下鉄で約10分 |
これらのエリアは、天神や博多へのアクセスが良好で住環境も充実しており、単身者・カップル・ファミリー層すべてに人気です。
(4) 駅別の価格相場：博多駅・天神駅周辺の動向
博多駅周辺
- 新築マンション: 5,000万〜1億円超
- 中古マンション: 3,000万〜7,000万円
- 駅直結タワーマンションは特に人気が高い
天神駅周辺
- 新築マンション: 5,000万〜1億円超
- 中古マンション: 3,500万〜8,000万円
- 天神ビッグバン再開発により需要が増加中
博多駅・天神駅周辺は福岡市で最も価格が高いエリアですが、資産価値の維持が期待できます。
マンション購入時の選び方とチェックポイント
福岡市でマンションを購入する際、新築・中古の選択、立地、再開発の影響を考慮する必要があります。
(1) 新築と中古の選択基準：平均価格差2,322万円の判断軸
新築マンション
- 平均価格: 5,598万円（2024年）
- メリット: 最新設備、耐震性能が高い、保証期間が長い（10年）
- デメリット: 価格が高い、完成前は実物を見られない
中古マンション
- 平均価格: 3,276万円（2024年）
- メリット: 価格が安い、立地条件が良い物件が多い、実物を確認できる
- デメリット: 築年数により設備が古い、修繕費用がかかる可能性
新築と中古の価格差は約2,322万円です。築年数と設備、予算のバランスを見て判断しましょう。
(2) 立地選びのポイント：将来の売却を考慮した住環境チェック
優先順位を明確にする
- 利便性重視: 博多駅・天神駅周辺、地下鉄沿線
- 子育て重視: 東区・西区など教育環境が良好なエリア
- 価格重視: 南区・東区など比較的リーズナブルなエリア
将来の売却を考慮したチェックポイント
- 再開発計画の有無（天神ビッグバンなど）
- 人口動態（中央区・博多区・東区・西区は人口増加中）
- 交通アクセス（地下鉄延伸計画など）
- 周辺環境（商業施設、学校、病院の有無）
立地選びは将来の資産価値に直結するため、慎重に検討しましょう。
(3) 天神ビッグバン再開発の影響：福岡大名ガーデンシティなど大型施設の建設状況
天神ビッグバンは、福岡市中心部の天神エリアで進む大規模再開発計画です。
主な開発プロジェクト
- 福岡大名ガーデンシティ: 複合商業施設、オフィス、ホテル
- 天神ビジネスセンター: 高層オフィスビル
- 天神ツインビル: 商業・オフィス複合施設
再開発の影響
- オフィス需要の増加により、賃貸・分譲マンション需要も増加
- 雇用創出と人口増加により、マンション価格が堅調に伸びている
- 天神周辺エリア（薬院、大橋、西新など）の資産価値も向上
天神ビッグバンは2027年完了予定ですが、完了後もエリア価値の向上が期待されます。
(4) 高級物件増加の影響：2〜3億円が「当たり前」になる市場
福岡市では近年、高級物件の供給が増加しています。
高級物件の状況
- 2〜3億円の高級マンションが「当たり前」になっている
- 福岡史上最高値6億円のマンション（福岡大名ガーデンシティ内）が既に完売
- 高級物件が平均価格を押し上げている
購入者への影響
- 高級物件の増加により、一般的な物件の相対的な価値が見えにくくなっている
- 平均価格が高騰しているが、全ての物件が高額というわけではない
- 予算に応じて、エリアや築年数を柔軟に選択することが重要
購入時の諸費用・税金・住宅ローン
マンション購入には、物件価格以外に諸費用がかかります。
(1) 諸費用の内訳：仲介手数料・登記費用・不動産取得税
諸費用は物件価格の5〜10％が目安です。
主な諸費用（3,500万円の物件の場合）
| 項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 物件価格×3%+6万円+消費税 | 約122万円 |
| 登録免許税 | 所有権移転登記時の国税 | 固定資産税評価額の2%（軽減措置あり） |
| 登記費用（司法書士報酬） | 登記手続き代行費用 | 5〜15万円 |
| 不動産取得税 | 不動産取得時の地方税 | 固定資産税評価額の3%（軽減措置あり） |
| 火災保険料 | 火災・地震保険 | 10〜20万円（10年一括払い） |
| 固定資産税・都市計画税 | 年間の地方税（日割り精算） | 年間10〜30万円 |
（※軽減措置の適用条件は国税庁でご確認ください）
(2) 住宅ローン控除の適用条件と控除額
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を取得した場合に受けられる所得税の控除です。
控除額の計算
- 控除率: 年末ローン残高の0.7%
- 控除期間: 最大13年間（新築・買取再販は13年、中古は10年）
- 控除上限: 新築認定住宅は年間35万円、中古は年間14万円（2025年時点）
適用要件
- 床面積50㎡以上（一定の場合は40㎡以上）
- 自己居住用
- 借入期間10年以上
- 合計所得金額2,000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満は1,000万円以下）
(3) 金利動向と返済計画：福岡市特有の価格上昇への対応
福岡市のマンション価格は急騰していますが、金利動向にも注意が必要です。
変動金利の動向
- 2024年以降、日銀の政策金利引き上げにより変動金利が上昇
- 年0.5〜0.8%台に上昇中、2025年以降もさらなる上昇の可能性
返済計画の注意点
- 価格上昇により借入額が増加すると、月々の返済額も増加
- 金利上昇リスクを考慮し、固定金利との比較検討が重要
- 返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）は20〜25%以内が目安
マンション売却のポイントと高値売却のタイミング
福岡市のマンション市場は全国トップの価格上昇率を誇り、売却には有利な環境です。
(1) 福岡市の売却相場と価格推移：2013年から1,000万円以上上昇
福岡市の中古マンション価格は、2013年の2,600万円から2024年には3,276万円へと、1,000万円以上上昇しました。
価格上昇の背景
- 天神ビッグバン再開発によるオフィス需要の増加
- 人口増加（特に中央区・博多区・東区・西区）
- 九州・沖縄圏の取引の約70%が福岡で行われている
(2) 全国で最も価格上昇率が高い福岡市：2024年は前年比40.1%増
福岡市は全国で最も価格上昇率が高いマンション市場です。
2024年の新築マンション価格
- 平均5,598万円（前年比40.1%増）
- 全国の不動産価格指数が210.7（2010年比で倍以上）に対し、福岡市は特に上昇が顕著
高騰の要因
- 高級物件の供給増加（2〜3億円が「当たり前」に）
- 投資用物件の需要増加
- 天神ビッグバン再開発への期待
(3) 人口増加と再開発の影響：中央区・博多区・東区・西区が有利
福岡市は人口増加が続いており、特に以下の区が有利です。
| 区 | 人口動態 | 資産価値への影響 |
|---|---|---|
| 中央区 | 増加中 | 高い資産価値維持が期待 |
| 博多区 | 増加中 | 博多駅周辺は特に需要が高い |
| 東区 | 増加中 | ファミリー層の流入で需要堅調 |
| 西区 | 増加中 | 学生街として発展、賃貸需要も高い |
これらのエリアのマンションは、将来的にも資産価値の維持が期待できます。
(4) 売却タイミングの見極め方：価格高騰の持続性とバブルリスク
福岡市のマンション価格は急騰していますが、バブルリスクにも注意が必要です。
売却に有利なタイミング
- 天神ビッグバン完了前（2027年）までの需要が高い時期
- 人口増加が続いている現在
- 金利が低い時期（買い手が購入しやすい）
注意が必要なタイミング
- 金利上昇局面（買い手の購入意欲が減退）
- 価格が天井を打った後の調整局面
- 高級物件の供給過多による需給バランスの悪化
価格高騰が続いていますが、将来的な調整局面のリスクも考慮し、複数社の査定を比較して適正価格を見極めましょう。
まとめ：状況別の選び方と次のアクション
福岡市のマンション市場は、中古平均3,276万円、新築平均5,598万円で、2024年には前年比40.1%増と全国トップの上昇率を記録しました。
中央区が平均6,000万円台で最も高く、薬院・大橋・西新が人気エリアです。天神ビッグバン再開発により福岡市中心部のオフィス需要が増加し、マンション価格も堅調に伸びています。
購入を検討する場合、新築と中古の価格差約2,322万円、立地、再開発の影響を総合的に判断しましょう。諸費用は物件価格の5〜10％、住宅ローン控除を活用することで最大13年間の控除が受けられます。
売却を検討する場合、福岡市は2013年から1,000万円以上上昇しており、売却には有利な環境です。ただし、急騰が続いており市場の過熱感もあるため、バブルリスクに注意し、複数社の査定を比較して適正価格を見極めましょう。
最終的な判断の前に、宅地建物取引士や税理士など専門家に相談し、契約内容や税金の詳細を確認することが重要です。信頼できる不動産会社を選び、納得のいく売買を実現してください。