福知山市で土地を購入する前に知っておきたいこと
福知山市で土地の購入を検討する際、「相場はどのくらいか」「どのエリアが良いのか」「水害リスクは大丈夫か」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、福知山市の土地相場、エリア別の地価、購入メリット、注意点を、国土交通省の地価公示や福知山市公式のハザードマップ等の公式情報を元に解説します。
初めて土地購入を検討する方でも、福知山市の土地市場を正確に把握し、適切な判断ができるようになります。
この記事のポイント
- 福知山市の土地平均価格は約357万円（100㎡）で、京都府内では比較的手頃な価格帯
- 最新公示地価は平均4万4285円/㎡（2024年）で、過去10年で29.4%下落したが、2024年は+0.13%とわずかにプラスに転じた
- 福知山駅周辺が最も地価が高く（6万2281円/㎡）、上夜久野駅周辺が最も安い（9100円/㎡）
- 由良川流域のため水害リスクがあり、ハザードマップの確認が必須
- 2045年の将来人口予測は2015年比84.4%と、周辺エリア平均56.6%より堅調な見通し
(1) 福知山市の土地エリアとしての特徴
福知山市は京都府北部に位置する人口約7.5万人の市です。JR山陰本線・福知山線が交差する交通の要衝で、北近畿の中心都市として発展してきました。
製造業（電機・機械等）、観光業（福知山城等）が主要産業で、由良川流域の豊かな自然環境も特徴です。京都市内と比較して地価が大幅に安く、ゆとりある住環境を求める方に適しています。
一方、由良川流域に位置するため、過去に複数回の水害被害が発生しており、土地購入前のハザードマップ確認が不可欠です。
(2) この記事で分かること
この記事では以下を解説します。
- 福知山市の土地相場と過去10年の価格推移
- エリア別（福知山駅周辺・郊外等）の地価と特徴
- 土地購入のメリット（価格・交通・産業・将来性）
- 購入前に確認すべき注意点（水害リスク・ハザードマップ・建築条件等）
福知山市の土地相場と価格推移
(1) 平均価格と公示地価（2024年）
国土交通省の地価公示によると、福知山市の2024年の公示地価は以下の通りです。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 公示地価（平均） | 4万4285円/㎡ |
| 土地平均価格（100㎡） | 約357万円 |
| 坪単価（平均） | 約14万6400円/坪 |
（出典: 国土交通省 地価公示）
京都府内では比較的手頃な価格帯で、京都市内（平均50万円/㎡以上）の約10分の1以下の水準です。
(2) 過去10年の地価推移（29.4%下落から横ばいへ）
福知山市の地価は長期的に下落傾向にありましたが、近年は下落幅が縮小しています。
| 期間 | 変動率 |
|---|---|
| 過去10年（2014-2024年） | ▲29.4% |
| 2023年 | ▲0.50% |
| 2024年 | +0.13% |
（出典: 土地代データ）
2024年は+0.13%とわずかにプラスに転じ、下落傾向に歯止めがかかった可能性があります。ただし、長期的な資産価値の維持は不透明です。
(3) 京都府内・近隣市との比較
福知山市の地価を近隣市と比較すると、以下の通りです。
| 市 | 公示地価（平均、2024年） |
|---|---|
| 京都市 | 約50万円/㎡以上 |
| 舞鶴市 | 約3万8000円/㎡ |
| 福知山市 | 4万4285円/㎡ |
| 綾部市 | 約3万5000円/㎡ |
（出典: 国土交通省 地価公示）
京都府北部の中では中間的な価格帯で、京都市内と比較すると大幅に安い水準です。
エリア別の地価と特徴
(1) 福知山駅周辺（最も地価が高い6万2281円/㎡）
福知山駅周辺は市内で最も地価が高いエリアです。
- 公示地価: 6万2281円/㎡（2024年）
- 特徴: JR山陰本線・福知山線の交差駅、商業施設・医療機関が充実
- メリット: 交通利便性が高く、生活インフラが整っている
- デメリット: 市内で最も地価が高い、駐車場確保が難しい場合も
駅徒歩圏内は利便性が高いため、商業地・住宅地として人気があります。
(2) 郊外エリア（上夜久野駅周辺9100円/㎡等）
郊外エリアは地価が大幅に安くなります。
- 公示地価: 9100円/㎡（上夜久野駅周辺、2024年）
- 特徴: 自然環境が豊か、広い土地を取得しやすい
- メリット: 福知山駅周辺の約7分の1の地価、ゆとりある住環境
- デメリット: 交通利便性が低い、生活インフラが限定的
自家用車を前提とした生活スタイルなら、郊外エリアはコストパフォーマンスが高い選択肢です。
(3) 駅別の地価と交通アクセス
主要駅の地価と交通アクセスは以下の通りです。
| 駅 | 公示地価（2024年） | 路線 | 京都駅まで |
|---|---|---|---|
| 福知山駅 | 6万2281円/㎡ | JR山陰本線・福知山線 | 約1時間30分 |
| 石原駅 | データなし | JR山陰本線 | 約1時間40分 |
| 上夜久野駅 | 9100円/㎡ | JR山陰本線 | 約2時間 |
（出典: 土地代データ）
京都市内への通勤は現実的ではありませんが、福知山市内や近隣市での就業なら、各駅からのアクセスは問題ありません。
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福知山市で土地を購入するメリット
(1) 京都府内で比較的手頃な価格帯（平均357万円/100㎡）
福知山市の最大のメリットは、京都府内で比較的手頃な価格で土地を取得できる点です。
京都市内の10分の1以下の地価で、100㎡の土地が約357万円で購入できます。初期投資を抑えて、ゆとりある住環境を実現できます。
(2) 交通アクセス（JR山陰本線・福知山線）
福知山駅はJR山陰本線と福知山線が交差する交通の要衝です。
- 大阪方面: 福知山線経由で約1時間30分
- 京都方面: 山陰本線経由で約1時間30分
- 舞鶴方面: 舞鶴線経由で約30分
北近畿の中心都市として、周辺地域へのアクセスも良好です。
(3) 産業基盤（製造業・観光）と自然環境
福知山市は製造業（電機・機械等）が盛んで、雇用機会が一定数あります。また、福知山城等の観光資源もあり、観光業も地域経済を支えています。
由良川流域の豊かな自然環境も魅力で、都市機能と自然環境のバランスが取れた生活が可能です。
(4) 将来人口予測（2045年84.4%と周辺より堅調）
ダイヤモンド不動産によると、福知山市の2045年の将来人口予測は2015年比84.4%です。
これは周辺エリア平均56.6%と比較して堅調な水準で、人口減少が緩やかであることを示しています。長期的な地域の持続可能性において、一定の安心材料と言えます。
購入前に確認すべき注意点とリスク
(1) 水害リスク（由良川流域、過去に複数回の被害）
福知山市の土地購入で最大の注意点は、水害リスクです。
市内を流れる由良川は一級河川で、過去に複数回の大規模水害が発生しています。土地購入前に必ず福知山市公式のハザードマップで浸水想定区域を確認してください。
(2) ハザードマップの確認（浸水想定区域）
福知山市は以下のハザードマップを公開しています。
これらのマップで、購入検討中の土地が浸水想定区域に含まれるかを確認し、リスクの高いエリアを避けることを推奨します。
(3) 令和5年台風第7号の被害実績（床上浸水22棟、床下浸水79棟）
直近の被害実績として、令和5年（2023年）8月の台風第7号で、福知山市内では床上浸水22棟、床下浸水79棟の被害が発生しました。
水害は現実的なリスクであり、土地購入時の立地選定で最優先で考慮すべき要素です。
(4) 地価の長期下落傾向（資産価値の維持）
福知山市の地価は過去10年で29.4%下落しており、資産価値の維持が難しい可能性があります。
2024年はわずかにプラスに転じましたが、長期的な地価動向は不透明です。投資目的での土地購入を検討する場合は、この点を十分に考慮してください。
(5) 建築条件付き土地の注意点
福知山市内の土地には「建築条件付き土地」も存在します。
建築条件付き土地とは、一定期間内に指定の建築会社と建築請負契約を結ぶことを条件とした土地販売です。自由に建築会社を選べないため、注意が必要です。
購入前に「建築条件付き」かどうかを確認し、条件なし物件と比較検討してください。
まとめ：福知山市の土地購入を成功させるポイント
福知山市の土地は、京都府内で比較的手頃な価格帯（平均357万円/100㎡）で購入できることが最大のメリットです。福知山駅周辺は地価が高い（6万2281円/㎡）ですが、郊外エリアは大幅に安く（9100円/㎡）、予算に応じた選択肢があります。
一方、由良川流域のため水害リスクがあり、ハザードマップの確認が必須です。令和5年台風第7号の被害実績（床上浸水22棟、床下浸水79棟）も踏まえ、浸水想定区域を避けることが重要です。
地価は過去10年で29.4%下落しており、資産価値の維持は不透明ですが、2045年の将来人口予測は周辺より堅調（84.4%）で、長期的な居住目的なら一定の安心材料と言えます。
信頼できる不動産会社や宅地建物取引士に相談しながら、水害リスク・価格・将来性を総合的に判断して、最適な土地を選びましょう。