土地を無料で取得する方法とは【空き地活用・譲渡・注意点】

土地を無料で取得できるって本当？仕組みと実態

「土地を無料で取得できる」と聞くと、多くの方は「怪しいのでは？」「何か裏があるのでは？」と感じるかもしれません。しかし、実際に全国で0円物件（無償譲渡物件）の取引は増加しています。

この記事では、土地を無償で取得する方法、背景にある理由、かかる税金・維持費、注意すべきリスクを解説します。無償譲渡は「完全無料」ではないため、慎重な判断が必要です。

この記事のポイント

• 0円物件（無償譲渡物件）は実際に存在し、マッチングサイトで取引が行われている
• 無償譲渡の背景には人口減少、空き家問題、相続放棄、維持費負担がある
• 「0円」でも贈与税、不動産取得税、登録免許税、維持費がかかる
• 隠れた瑕疵（シロアリ被害、境界未確定等）のリスクがあり、専門家への相談が必須
• 取得前に総額での比較と現地確認を行うことが重要

(1) 0円物件とは何か

0円物件（無償譲渡物件）とは、売買価格が0円で譲渡される土地や建物のことです。法的には「贈与」に該当します。

主に以下のような特徴があります。

• 土地や建物の売買価格は0円
• 譲渡する側・受け取る側で贈与契約を締結
• 登記手続き（所有権移転登記）が必要

(2) 無償譲渡マッチングサイトの成約率と実績

2025年6月時点で、無償譲渡マッチングサイトは90以上の自治体と提携しており、成約率は約9割と高い実績があります。

主な無償譲渡マッチングサイト:

• みんなの０円物件
• 全国０円不動産（現役司法書士運営）

これらのサイトでは、全国の0円物件を検索・問い合わせできます。

なぜ土地が無償譲渡されるのか：背景と理由

なぜ土地の所有者は「0円でも手放したい」と考えるのでしょうか。背景には以下の理由があります。

(1) 人口減少・空き家問題の深刻化

日本では人口減少に伴い、空き家・空き地が増加しています。特に地方・過疎地では、買い手がつかない土地が増えています。

(2) 固定資産税・維持費の負担

使用していない土地でも、以下のコストが発生します。

• 固定資産税（年間数万円〜数十万円）
• 草刈り・管理費（年間数万円）
• 倒壊リスクがある建物の解体費用（数百万円）

所有しているだけで費用がかかるため、0円でも手放したいと考える所有者がいます。

(3) 相続放棄・管理の困難

親から相続した土地を管理できない、遠方で管理が困難といった理由で、手放したいと考える所有者も増えています。

(4) 地方・過疎地での供給増加

特に地方・過疎地では、不動産市場で売却できない土地が多く、無償譲渡の供給が増加しています。

土地を無料で取得する具体的な方法

土地を無償で取得するには、以下の方法があります。

(1) 無償譲渡マッチングサイトの活用

無償譲渡専門のマッチングサイトを利用すると、全国の0円物件を探せます。

サイト名	特徴
みんなの０円物件	90以上の自治体と提携、成約率約9割
全国０円不動産	現役司法書士運営、法的サポートあり

(2) 空き家バンクと移住支援制度の活用

自治体が運営する空き家バンクでは、格安または無償の物件が掲載されることがあります。移住支援制度と組み合わせると、以下のメリットがあります。

• リフォーム補助金の活用
• 移住支援金の受給
• 地域の生活情報の提供

(3) 自治体の移住支援・リフォーム補助金

自治体によっては、移住者向けに以下の支援制度があります。

• 移住支援金（最大100万円〜300万円）
• リフォーム補助金（工事費の1/2、上限50万円〜100万円程度）
• 空き家バンク登録物件への補助

詳細は各自治体のホームページで確認してください。

(4) 司法書士によるサポート

無償譲渡では、贈与契約書の作成、登記手続き（所有権移転登記）が必要です。法的トラブルを防ぐため、司法書士に相談することを推奨します。

無償譲渡のメリット・デメリットと注意点

無償譲渡にはメリットとデメリットがあります。慎重に検討しましょう。

(1) メリット：取得費用を抑えられる、地方移住の選択肢

メリット:

• 物件の購入費用がかからない
• 地方移住や二拠点生活の選択肢が広がる
• 自治体の支援制度と組み合わせられる

(2) デメリット：取得後の維持費、隠れた瑕疵のリスク

デメリット:

• 贈与税、不動産取得税、登録免許税がかかる
• 固定資産税、草刈り・管理費、リフォーム・解体費用が発生
• シロアリ被害、土壌汚染、境界未確定等の隠れた瑕疵のリスク

(3) 現地確認の必須項目

0円物件を取得する前に、以下の項目を現地で確認してください。

• 建物の状態（シロアリ被害、雨漏り、傾き等）
• 土地の状態（草刈り必要性、不法投棄等）
• 境界の確定状況
• 周辺のインフラ（水道、電気、ガス）
• 解体が必要な場合の費用

(4) 贈与契約書作成と登記手続きの重要性

無償譲渡でも、正式な贈与契約書を作成し、所有権移転登記を行う必要があります。口約束だけでは法的に保護されないため、必ず書面で契約し、司法書士に登記手続きを依頼してください。

無償譲渡でかかる税金と維持費の実態

0円物件は「完全無料」ではありません。以下の税金と維持費がかかります。

(1) 贈与税（年間110万円超で課税）

土地の評価額（固定資産税評価額や路線価を基準）が年間110万円を超える場合、贈与税がかかります。

課税価格	税率	控除額
200万円以下	10%	なし
300万円以下	15%	10万円
400万円以下	20%	25万円
600万円以下	30%	65万円
1,000万円以下	40%	125万円

（出典: 国税庁「贈与税の税率」2025年時点）

(2) 不動産取得税（評価額の3%〜4%）

土地や建物を取得したときに、不動産取得税がかかります。

• 土地・住宅: 固定資産税評価額の3%
• 住宅以外の建物: 固定資産税評価額の4%

(3) 登録免許税（評価額の2%）

所有権移転登記にかかる登録免許税は、固定資産税評価額の2%です。

(4) 取得後の維持費

取得後も以下の費用が発生します。

項目	年間コスト目安
固定資産税	数万円〜数十万円
草刈り・管理費	数万円〜10万円程度
リフォーム・解体費用	数十万円〜数百万円（一時）

(5) 総額での比較が必要

0円物件を取得する前に、税金・登記費用・維持費の総額を計算し、通常の不動産購入と比較することが重要です。場合によっては、格安物件を購入したほうが総額で安くなる可能性もあります。

まとめ：無償譲渡の土地取得は慎重な判断が必要

土地の無償譲渡（0円物件）は実際に存在し、マッチングサイトや空き家バンクで取引が行われています。人口減少、空き家問題、維持費負担を背景に、0円でも手放したい所有者が増えているためです。

ただし、「0円」であっても贈与税、不動産取得税、登録免許税がかかり、取得後も固定資産税や管理費が発生します。また、シロアリ被害、境界未確定等の隠れた瑕疵のリスクもあります。

無償譲渡を検討する際は、必ず現地確認を行い、総額での比較を行ってください。税金や登記手続きについては、司法書士や税理士などの専門家に相談することを強く推奨します。