分譲マンションとは？賃貸マンションとの違い
分譲マンション購入を検討する際、「賃貸マンションと何が違うのか」「本当に購入すべきか」と迷う方は少なくありません。
この記事では、分譲マンションの定義、賃貸マンションとの違い、購入のメリット・デメリット、費用の全体像を解説します。住宅購入の判断材料として、正確な情報を得ることができます。
この記事のポイント
- 分譲マンションは「分割譲渡」の略で、建物を一室ごとに販売し、購入者が所有権を持つ
- 賃貸マンションと比較して、資産として残る・設備が充実・リフォーム可能などのメリットがある
- 一方で修繕積立金・管理費のランニングコスト、売却手続きの複雑さなどのデメリットも存在
- 2024年の全国平均マンション価格は6,082万円で前年比2.9%上昇し、価格上昇が継続している
- 購入から入居まで数ヶ月から1年以上かかることが一般的で、計画的な準備が必要
(1) 分譲マンションの定義
分譲マンションとは、「分割譲渡」の略で、建物を一室ごとに販売するマンションを指します。購入者は各住戸の所有権を取得し、自分の資産として保有できます。
一方、賃貸マンションはオーナーが所有する物件を借りる形態で、所有権は移転しません。この所有権の有無が最大の違いです。
(2) 所有権の違い
分譲マンションを購入すると、住戸部分の所有権が購入者に移ります。共用部分（エントランス、廊下、エレベーター等）は区分所有者全員の共有となります。
賃貸マンションの場合、所有権はオーナーのままで、借主は賃貸借契約に基づいて居住権を得るに過ぎません。
(3) 設備・セキュリティの違い
分譲マンションは、賃貸マンションと比較して設備・セキュリティが充実していることが一般的です。
| 項目 | 分譲マンション | 賃貸マンション |
|---|---|---|
| セキュリティ | オートロック、24時間ゴミ出し可能なゴミ置き場、防犯カメラ、セキュリティスタッフ配置 | 基本的なオートロックのみ |
| 耐震性 | 高水準の耐震基準を満たす | 物件により差がある |
| 設備 | デリバリーボックス、高品質な内装・設備 | 標準的な設備 |
分譲マンションは購入者が長期間住むことを前提に設計されるため、設備の質が高く、セキュリティ対策も充実しています。
(4) リフォーム可否の違い
分譲マンションは、管理規約の範囲内でリフォームが可能です。ライフスタイルの変化に合わせて、間取り変更や設備のグレードアップができます。
賃貸マンションは原則としてリフォーム不可で、退去時には原状回復義務があります。自由度の点で、分譲マンションの方が優れています。
分譲マンション購入のメリット
分譲マンション購入には、賃貸マンションにはない多くのメリットがあります。ここでは主要な4つのメリットを解説します。
(1) 資産として残る
分譲マンションを購入すると、住宅ローンの支払いが完了すれば自分の資産として残ります。
賃貸マンションの家賃は借りている限り発生し続けますが、分譲マンションの住宅ローンは支払いに終わりがあります。将来的に売却して現金化することも可能です。
(2) 立地が良い物件が多い
分譲マンションは立地が良い物件が多く、駅近や商業施設へのアクセスが良好な立地に建設されることが一般的です。
利便性の高い立地は、生活の質を高めるだけでなく、将来的な資産価値の維持にも貢献します。
(3) セキュリティ対策が充実
エントランスや共用部分に防犯カメラやセキュリティスタッフが配置され、セキュリティ対策が充実しています。
24時間体制の管理システムを導入している物件も多く、安心して暮らせる環境が整っています。
(4) 設備の質が高い
デリバリーボックス、24時間ゴミ出し可能なゴミ置き場、オートロック、防犯カメラなど、生活を便利にする設備が標準装備されています。
内装や水回りの設備も高品質で、長期間快適に暮らせる設計がされています。
分譲マンション購入のデメリットと注意点
分譲マンション購入にはデメリットもあります。購入前に理解しておくべき4つのポイントを解説します。
(1) ランニングコストが高い（修繕積立金・管理費）
毎月の住宅ローン返済に加えて、修繕積立金と管理費の支払いが必要です。
- 修繕積立金: 建物の大規模修繕に備えて毎月積み立てる費用（外壁塗装、防水工事等）
- 管理費: 共用部分の維持管理費用（エレベーター保守、清掃、警備等）
修繕積立金や管理費は物件により異なり、将来的に値上がりする可能性があることを考慮する必要があります。
(2) 規則や規制が多い
分譲マンションは共同生活のため、管理規約に従う必要があります。
- ペット飼育の制限
- 楽器演奏の時間帯制限
- リフォームの制約（共用部分への影響があるものは不可）
自由度を重視する方には、規則の多さがストレスになる可能性があります。
(3) 売却時の手続きが複雑
分譲マンションの売却には、契約・決済・次の家の手配など、賃貸と比べて手続きが多く、時間もかかります。
【2025年版】分譲マンションを売却する流れとは？不動産会社の選び方やポイントも解説によると、売却期間は平均約3ヶ月で、契約から引渡しまで約1ヶ月かかります。
売却時には以下の費用が発生します：
- 仲介手数料（物件価格の3%+6万円+消費税が上限）
- 譲渡所得税
- その他諸費用（登記費用、印紙税等）
(4) 住宅ローン審査のハードル
住宅ローンの事前審査では、職業や年収などから返済能力がチェックされます。
審査基準は金融機関により異なりますが、一定の収入・勤続年数が求められるため、審査を通過できない可能性もあります。複数の金融機関で事前審査を受けることを推奨します。
分譲マンション購入にかかる費用
分譲マンション購入には、物件価格以外にも様々な費用がかかります。ここでは主要な4つの費用を解説します。
(1) 手付金の相場（購入金額の5％）
分譲マンションの購入の流れと、購入のメリットを知って、失敗のないマイホーム探しによると、新築マンションの手付金は購入金額の5％が相場です。
手付金は売買契約時に買主が売主に支払う金銭で、契約成立の証として機能します。
(2) 住宅ローン返済額
住宅ローンの返済額は、借入金額、金利、返済期間により異なります。
金利は金融機関により異なるため、複数の金融機関で比較検討することが重要です。返済計画は余裕を持って設定し、将来的な収入の変動も考慮しましょう。
(3) 修繕積立金と管理費
修繕積立金と管理費は、物件により大きく異なります。
購入前に月々の負担額を確認し、住宅ローン返済と合わせた総額を把握しておくことが重要です。将来的に値上がりする可能性があることも考慮しましょう。
(4) 売却時の費用（仲介手数料・譲渡所得税）
将来的にマンションを売却する際には、以下の費用が発生します：
| 費用項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 物件価格の3%+6万円+消費税 | 売却価格により変動 |
| 譲渡所得税 | 売却益に対して課税 | 所有期間により税率が異なる |
| その他諸費用 | 登記費用、印紙税等 | 数万円〜数十万円 |
譲渡所得税は所有期間により税率が異なるため、詳細は税理士への相談を推奨します。
分譲マンション購入の流れと期間
分譲マンション購入には、計画的な準備が必要です。ここでは購入の流れと期間を解説します。
(1) 優先順位の明確化（エリア・予算・広さ）
物件選びの前に、エリア、予算、広さ、周辺環境など、自分にとって何が大切かを順位づけておくことが重要です。
優先順位を明確にすることで、後々の見学や選定がスムーズになります。
(2) モデルルーム見学のポイント
新築マンションのモデルルームは完成前に公開される場合が多く、間取りや設備を実際に確認しながら販売担当者から詳細な説明を受けることができます。
住んだときのイメージがしやすく、疑問点をその場で解消できるメリットがあります。
(3) 住宅ローン事前審査
物件を決定したら、住宅ローンの事前審査を受けます。
職業や年収などから返済能力がチェックされるため、必要書類（源泉徴収票、確定申告書等）を準備しましょう。複数の金融機関で審査を受けることで、より有利な条件を引き出せる可能性があります。
(4) 購入から入居までの期間
分譲マンションの購入の流れと、購入のメリットを知って、失敗のないマイホーム探しによると、新築マンションの場合、物件選びや住宅ローンの手続きなど、住み始めるまでに数ヶ月から1年以上の時間がかかることが一般的です。
中古マンションはより短期間で入居できる場合もあります。
市場動向：2024年〜2025年の分譲マンション市場
全国 新築分譲マンション市場動向 2024 年によると、2024年の全国新築分譲マンション供給は59,467戸で前年比8.6%減少し、4年ぶりに6万戸を下回りました。
全国平均マンション価格は6,082万円で前年比2.9%上昇、平米単価は94.3万円で2.5%上昇しました。
首都圏の新築分譲マンション市場の実態、2025年上半期の動向は？によると、2025年上半期の首都圏平均価格は8,958万円で前年比16.7%上昇し、価格上昇が継続しています。
2025年の供給予測は全国で62,000戸（前年比4.3%増）、首都圏は26,000戸（13.0%増）と回復が見込まれます。
マンション価格は地域・時期により大きく異なるため、最新の市場動向は公式データで確認することを推奨します（執筆時点：2025年）。
まとめ：分譲マンションが向いている人とは
分譲マンションは、所有権を持ち、資産として残すことができるのが最大のメリットです。設備・セキュリティが充実し、リフォームも可能なため、長期的に快適に暮らせる環境が整っています。
一方で、修繕積立金・管理費のランニングコスト、売却時の手続きの複雑さ、住宅ローン審査のハードルなどのデメリットもあります。
分譲マンションが向いているのは、以下のような方です：
- 長期的に同じ場所に住む予定がある
- 資産として不動産を保有したい
- セキュリティや設備の質を重視する
- 将来的にリフォームして自分好みの住空間を作りたい
購入前に、立地・価格・ランニングコストを総合的に検討し、複数の物件を比較することが重要です。信頼できる不動産会社や金融機関に相談しながら、無理のない資金計画を立てましょう。
詳細な契約内容は個別に異なるため、重要事項説明を十分に理解し、不明点は宅地建物取引士に確認することを推奨します。