葛飾区の不動産ガイド｜相場・購入・売却の総合情報

葛飾区の不動産市場の全体像

葛飾区は東京23区の東端に位置する下町エリアで、23区内でも最も手頃な不動産価格が魅力です。JR常磐線・JR総武線・京成線・北総線が通り、東京駅や大手町方面への通勤も30分圏内で可能です。

現在の相場感をまとめると以下のとおりです。

• 中古マンション：平均約3,723万円（㎡単価約65万円）
• 中古戸建て：平均約4,600万円（土地面積約92平米）
• 土地（住宅地）：坪単価約122万円
• 家賃：亀有駅周辺で約8.2万円

中古マンションの2LDKが約2,600万円、3LDKが約3,300万円と、23区で2,000〜3,000万円台のマンションが手に入る数少ないエリアです。地価は前年比6.7%上昇しており、金町の再開発や立石駅前の再開発など、街の変化が価格を押し上げています。

エリア別の特徴と住み分け

亀有エリア（JR常磐線）

「こち亀」の舞台として全国的に知名度が高く、駅前にアリオ亀有など大型商業施設が揃う葛飾区の代表的な住宅エリアです。JR常磐線で北千住まで約5分、千代田線直通で大手町方面へも通勤可能です。マンション・戸建てともに需要が安定しており、ファミリー層からの引き合いが強い地域です。家賃は約8.2万円と区内ではやや高めですが、商業施設の充実度を考えるとコストパフォーマンスは良好です。

金町エリア（JR常磐線）

東京理科大学のキャンパス移転をきっかけに再開発が進み、最も注目度が上がっているエリアです。駅前に大規模マンションが相次いで建設され、街の雰囲気が大きく変わりました。水元公園にも近く、23区とは思えない緑豊かな環境が魅力です。地価は亀有や新小岩と比べるとまだ手頃で、将来の値上がりが期待されるエリアです。

新小岩エリア（JR総武線）

JR総武線快速で東京駅まで約15分という抜群の交通アクセスが強みです。駅前のルミエール商店街は活気があり、物価が安いことで知られています。葛飾区の南端に位置し、江戸川区との区境でもあるため、両区から物件を探す層の需要を取り込める立地です。駅前の再開発計画も進行中です。

青砥・立石エリア（京成線）

青砥駅は京成本線と押上線が分岐するターミナルで、成田空港方面と都心方面の両方にアクセスできます。京成立石は「せんべろの聖地」として知られる下町ですが、駅前再開発が進行中で街の変化が期待されています。地価は区内でも手頃で、交通利便性を考えるとコストパフォーマンスが高いエリアです。

柴又・高砂エリア（京成線）

映画「男はつらいよ」の舞台として知られる柴又は、下町情緒が色濃く残る静かな住宅地です。落ち着いた住環境を求める方に向いており、不動産価格は区内でも控えめです。

マンション購入ガイド

葛飾区のマンション市場は中古が中心で、新築供給は限られています。中古マンションの間取り別価格は、2LDKが約2,600万円、3LDKが約3,300万円、4LDKが約3,750万円です。

23区内で3,000万円台の3LDKが手に入るのは葛飾区の大きな魅力です。住宅ローンの月々の返済額を抑えたい方にとって、現実的な購入エリアといえます。

資産性を重視するなら駅徒歩10分以内を目安にしましょう。金町は再開発の途中段階にあり、将来の価格上昇が期待できるエリアです。青砥・新小岩の駅近物件も需要が安定しています。

築古の物件はリノベーション前提で取得すればコストパフォーマンスに優れた選択肢になります。ただし1981年以前の旧耐震基準物件は耐震性の確認が必要です。

戸建て・土地の購入ポイント

中古戸建ては平均約4,600万円で、4,000万円台で23区の戸建てに住みたい方にとって有力な候補です。平均土地面積約92平米は23区としてはゆとりがあり、2階建てで庭付きの物件も選択肢に入ります。

土地購入の場合、住宅地の坪単価約122万円は23区では破格の安さです。30坪の土地で約3,660万円、建築費を加えた総額6,000万〜7,000万円で23区内に注文住宅が建てられる計算です。

葛飾区は荒川・中川・江戸川に囲まれた低地で、区の大部分が浸水想定区域に含まれています。ハザードマップの確認は戸建て・土地購入時の最重要チェック項目です。古い住宅地では接道義務を満たさない再建築不可の物件もあるため、接道条件も必ず確認しましょう。

賃貸で住むなら

賃貸物件は約5,475件と豊富です。亀有駅周辺で約8.2万円、新柴又駅周辺で約7.9万円と、23区内で8万円前後から部屋探しができます。

一人暮らしなら亀有がバランスの良い選択です。大型商業施設が徒歩圏にあり、JR常磐線で都心へのアクセスもスムーズです。予算を抑えたいならお花茶屋・新柴又周辺で7万円台から探せます。

ファミリーには亀有・金町がおすすめです。公園や子育て支援施設が充実しており、葛飾区は子育てファミリーへの支援が手厚い区として知られています。水元公園は23区最大級の水郷公園で、休日のレジャーにも最適です。

売却を検討するなら

葛飾区の不動産売却市場は売り手市場の状態にあります。マンションの平均売却価格は約7,449万円で、ファミリー層を中心に実需が厚く、市場は安定しています。

売却しやすいのは亀有・金町・新小岩の各エリアです。金町は再開発による街の価値向上が追い風で、売却のタイミングとしては良好です。立石も再開発完了後の資産価値上昇が見込まれるエリアです。

売却にかかる主な費用は、仲介手数料（売買価格×3%＋6万円＋消費税が上限）と譲渡所得税（所有期間5年超で20.315%、5年以下で39.63%）です。マイホーム売却なら3,000万円特別控除が適用できます。1〜3月のファミリー層の引っ越し需要期に合わせた売り出しが効果的です。