東京中古戸建て購入ガイド｜価格相場とエリア選びのコツ
東京で中古戸建てを購入する際、「どのエリアがお得か」「価格相場はどのくらいか」「新築と比べてどうか」は多くの方が悩むポイントです。
この記事では、東京の中古戸建て価格相場、エリア別の特徴、購入時の注意点を、国土交通省等の公式情報を元に解説します。
23区・多摩地域の価格帯、築年数別の価格推移、リノベーション費用の目安まで網羅しています。
この記事のポイント
- 東京の中古戸建て平均価格は約5500万円、23区は約6800万円、多摩地域は約4000万円
- 人気エリアは世田谷区・目黒区・杉並区等の城西・城南エリア、価格は6000-8000万円
- 新築戸建てと比べて1000-2000万円安く購入可能、築20-30年なら3000-4000万円台も
- 購入時の注意点は耐震基準（1981年6月以降）、建物状況調査（インスペクション）、リノベーション費用の見積もり
- リノベーション費用は500-1500万円が目安、水回り・耐震補強・断熱改修が主な項目
東京の中古戸建て価格相場｜23区と多摩地域の違い
東京の中古戸建て価格相場は、23区と多摩地域で大きく異なります。
国土交通省の不動産取引価格情報によると、以下の通りです。
| エリア | 平均価格 | 価格帯 |
|---|---|---|
| 東京都全体 | 約5500万円 | 3000-8000万円 |
| 23区 | 約6800万円 | 5000-1億円超 |
| 多摩地域 | 約4000万円 | 3000-5000万円 |
23区は利便性が高く、価格も高めです。多摩地域は比較的手頃な価格で購入できます。
新築戸建てとの価格比較
新築戸建てと比べて、中古戸建ては1000-2000万円安く購入可能です。
- 新築戸建て（23区）: 約8000-1億円
- 中古戸建て（23区）: 約6000-8000万円
築20-30年の物件なら、23区でも4000-5000万円台で購入できる場合があります。
エリア別の価格相場と特徴
東京の中古戸建て価格はエリアにより大きく異なります。主要エリアの特徴と価格帯を紹介します。
城西・城南エリア（世田谷区・目黒区・杉並区等）
価格帯: 6000-8000万円
世田谷区・目黒区・杉並区等の城西・城南エリアは、閑静な住宅街が多く、ファミリー層に人気です。
- 世田谷区: 成城・等々力・二子玉川等の高級住宅街、平均7000万円
- 目黒区: 自由が丘・中目黒等、平均7500万円
- 杉並区: 荻窪・高円寺等、平均6000万円
城東エリア（江東区・墨田区・江戸川区等）
価格帯: 5000-6000万円
城東エリアは23区の中では比較的手頃な価格で購入できます。
- 江東区: 豊洲・門前仲町等、再開発が進み人気上昇中、平均6000万円
- 墨田区: 押上・錦糸町等、平均5500万円
- 江戸川区: 葛西・小岩等、平均5000万円
城北エリア（練馬区・板橋区・北区等）
価格帯: 5000-6000万円
城北エリアも比較的手頃な価格帯です。
- 練馬区: 石神井公園・大泉学園等、緑豊かで子育て環境良好、平均5500万円
- 板橋区: 成増・ときわ台等、平均5000万円
- 北区: 赤羽・王子等、平均5000万円
多摩地域（武蔵野市・三鷹市・調布市等）
価格帯: 4000-5000万円
多摩地域は都心へのアクセスは23区より劣りますが、緑豊かで子育て環境が良好です。
- 武蔵野市: 吉祥寺等、人気エリアで平均5000万円
- 三鷹市: 三鷹駅周辺、平均4500万円
- 調布市: 調布駅・つつじヶ丘等、平均4000万円
築年数別の価格推移｜築20-30年が狙い目
中古戸建ての価格は築年数により大きく異なります。
| 築年数 | 価格（23区平均） | 価格（多摩地域平均） |
|---|---|---|
| 築5-10年 | 約7000万円 | 約4500万円 |
| 築10-20年 | 約6000万円 | 約4000万円 |
| 築20-30年 | 約5000万円 | 約3500万円 |
| 築30年以上 | 約4000万円 | 約3000万円 |
築20-30年が狙い目です。価格が手頃で、リノベーションにより快適に住める可能性が高いです。
耐震基準の確認（1981年6月以降）
築年数を確認する際は、1981年6月以降に建築確認を受けた物件（新耐震基準）を選ぶことが重要です。
- 旧耐震基準（1981年5月以前）: 震度5強程度の地震で倒壊しない基準
- 新耐震基準（1981年6月以降）: 震度6強-7程度の地震で倒壊しない基準
旧耐震基準の物件は耐震補強が必要な場合があり、費用が数百万円かかる可能性があります。
中古戸建て購入時の注意点
中古戸建てを購入する際は、以下の注意点を守ってください。
①建物状況調査（インスペクション）
建物の劣化状況を専門家が調査するサービスです。費用は5-10万円程度ですが、購入後のトラブルを防げます。
調査項目は以下の通りです。
- 構造の安全性: 基礎・柱・梁等の劣化・ひび割れ
- 雨漏り・水漏れ: 屋根・外壁・配管の状態
- 設備の状態: 給排水設備・電気設備の劣化
②リノベーション費用の見積もり
中古戸建ては築年数に応じてリノベーションが必要です。事前に費用を見積もってください。
一般的な相場として、リノベーション費用は以下の通りです。
| 項目 | 費用目安 |
|---|---|
| 水回り（キッチン・浴室・トイレ） | 200-500万円 |
| 耐震補強（旧耐震基準の場合） | 100-300万円 |
| 断熱改修（窓・壁） | 100-300万円 |
| 内装（床・壁・天井） | 100-400万円 |
| 合計 | 500-1500万円 |
築20-30年の物件でフルリノベーションする場合、500-1000万円が目安です。
③住宅ローン控除の要件確認
中古戸建てでも住宅ローン控除を受けられますが、要件があります。
- 築年数: 1982年以降に建築された住宅（新耐震基準適合）
- 耐震基準適合証明書: 1981年以前の物件でも、耐震基準適合証明書があれば控除可能
住宅ローン控除は年間最大28万円（13年間）の税額控除を受けられる制度です。要件を満たすか事前に確認してください。詳細は国税庁の公式サイトをご確認ください。
④再建築不可物件に注意
接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する）を満たさない物件は、再建築不可となります。
再建築不可物件は、建て替えができず、リノベーションのみ可能です。将来の建て替えを考える場合、接道義務を満たす物件を選んでください。
リノベーション費用の目安と優先順位
中古戸建てのリノベーション費用は、以下の優先順位で検討してください。
一般的な相場として、主な項目の費用目安を紹介します。
①耐震補強（最優先）
旧耐震基準の物件は耐震補強が最優先です。費用は100-300万円ですが、命を守るための投資です。
②水回り（キッチン・浴室・トイレ）
水回りは劣化が進みやすく、快適性に直結します。費用は200-500万円が目安です。
③断熱改修（窓・壁）
断熱改修により、冷暖房効率が向上し、光熱費を削減できます。費用は100-300万円が目安です。
④内装（床・壁・天井）
内装は最後の優先順位です。費用は100-400万円が目安です。
まとめ｜東京中古戸建ては価格と立地のバランスが重要
東京の中古戸建て価格相場は、23区約6800万円、多摩地域約4000万円です。新築戸建てと比べて1000-2000万円安く購入できます。
人気エリアは世田谷区・目黒区・杉並区等の城西・城南エリアで、価格は6000-8000万円です。城東・城北エリアや多摩地域は比較的手頃な価格帯です。
築20-30年の物件が狙い目で、リノベーションにより快適に住める可能性が高いです。購入時は耐震基準（1981年6月以降）、建物状況調査（インスペクション）、リノベーション費用の見積もりを必ず行ってください。
信頼できる不動産会社や建築士に相談しながら、価格と立地のバランスを考えて物件を選びましょう。