不動産担保ローンが「やばい」と言われる理由
「不動産担保ローン やばい」という検索をしている方は、リスクやトラブルを心配しているのではないでしょうか。実際、不動産担保ローンには注意すべきリスクがあります。
この記事では、不動産担保ローンが「やばい」と言われる理由、リスク・トラブル事例、安全に利用する方法について、金融庁や日本貸金業協会の公式情報を元に解説します。適切に利用すれば有用な資金調達手段であることも示します。
この記事のポイント
- 不動産担保ローンは無担保ローンより低金利だが住宅ローンより高い（年3-15%程度）
- 返済できないと不動産を失う競売リスクがある
- 利息制限法の上限（元本100万円以上は年15%）を超える違法業者が存在
- 登録貸金業者か確認し、金利を比較し、返済計画を立てることが重要
不動産担保ローンが「やばい」と言われる4つの理由
不動産担保ローンが「やばい」と言われる主な理由は以下の4つです。
①金利が高い
不動産担保ローンの金利は、無担保ローン（年15%程度）より低いですが、住宅ローン（年1%前後）より高く設定されています。
WizBiz Noteの2025年最新金利相場によると、以下のような水準です。
| 種類 | 金利相場 |
|---|---|
| 銀行系 | 0.90-9.00% |
| ノンバンク系 | 2.50-13.00% |
| 無担保ローン（参考） | 15%程度 |
| 住宅ローン（参考） | 1%前後 |
住宅ローンの借り換えに使うには金利が高すぎるため、不向きです。
②返済できないと不動産を失う
不動産担保ローンは、不動産に抵当権を設定します。返済できない場合、競売により不動産を失います。
競売では市場価格の7割程度で売却されることが多く、かつ残債が残る場合もあります。住宅ローンと異なり、団体信用生命保険（団信）に加入しないケースが多いため、債務者が死亡しても返済義務が残ります。
③悪質業者の存在
利息制限法の上限（元本100万円以上は年15%）を超える違法な高金利業者が存在します。また、「審査不要」「即日融資」を謳う業者は、闇金の可能性が高いです。
金融庁の投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果では、書類改ざん等の不正行為が指摘されています。
④使途の制限が少ない
不動産担保ローンは、事業資金・投資等に使途制限が少ないため、返済計画を立てずに借入すると多重債務化のリスクがあります。
住宅ローンは住宅購入に限定されますが、不動産担保ローンは幅広い用途に使えるため、安易に借りると返済困難に陥る可能性があります。
不動産担保ローンのリスク・トラブル事例
具体的なリスク・トラブル事例を紹介します。
高金利業者（違法な金利）
利息制限法の上限（元本100万円以上は年15%）を超える金利を請求する業者は違法です。超過分は無効で、返還請求できます。
「審査不要」「即日融資」を謳う業者は、闇金の可能性が高いため、絶対に利用しないでください。
返済困難による競売
返済できない場合、裁判所が不動産を強制売却（競売）します。市場価格の7割程度で売却されることが多く、残債が残る場合もあります。
協和信用保証のトラブル事例によると、早期対応しないと競売を避けられません。返済困難時は早めに金融機関に相談し、任意売却等の選択肢を検討すべきです。
詐欺的な勧誘（「審査不要」等）
アビックのトラブル防止ガイドによると、以下のような詐欺的な勧誘があります。
- 「審査不要」「即日融資」：闇金の可能性が高い
- 書類改ざん：投資用不動産融資で年収を水増し（金融庁調査で指摘）
- 追加担保要求：契約後に「評価額が下がった」として追加担保を要求
これらの業者は避けるべきです。
安全に利用する方法
不動産担保ローンを安全に利用するための方法を紹介します。
登録貸金業者か確認
日本貸金業協会の登録貸金業者情報検索で、登録番号を確認してください。登録番号がない業者は違法業者の可能性があります。
登録番号は、金融庁または都道府県知事の登録を受けた正規の貸金業者に付与されます。
金利を確認（利息制限法の上限内か）
利息制限法の上限金利は以下の通りです。
| 元本 | 上限金利 |
|---|---|
| 10万円未満 | 年20% |
| 10万円以上100万円未満 | 年18% |
| 100万円以上 | 年15% |
不動産担保ローンは通常100万円以上のため、年15%を超える金利は違法です。
2025年最新の金利相場は、銀行系0.90-9.00%、ノンバンク系2.50-13.00%です。複数社を比較し、最も低い金利の業者を選びましょう。
返済計画を立てる
無理のない借入額、総返済額を試算してください。以下の点を確認しましょう。
- 毎月の返済額：手取り収入の25%以内が目安
- 返済期間：短いほど総返済額が少ない
- 総返済額：元本+利息の合計
返済シミュレーションツール（金融機関の公式サイトで提供）を活用すると便利です。
複数社を比較
金利・手数料・条件を複数社で比較してください。以下の項目を確認しましょう。
- 金利（固定金利・変動金利）
- 手数料（事務手数料・保証料等）
- 条件（借入可能額・返済期間・繰上返済手数料等）
契約内容を精査
契約前に以下の項目を確認してください。
- 途中解約の条件：違約金が発生するか
- 遅延損害金：年率何%か
- 抵当権設定費用：登録免許税・司法書士報酬等（数十万円）
不明点があれば、契約前に必ず確認しましょう。
不動産担保ローンの注意点
住宅ローンの借り換えには使えない
不動産担保ローンは、住宅ローン（年1%前後）より金利が高い（年3-15%程度）ため、借り換えには不向きです。
住宅ローンの借り換えを検討している場合は、住宅ローンの借り換え専用商品を利用してください。
初期費用が必要
以下の初期費用が必要です。
| 項目 | 金額目安 |
|---|---|
| 抵当権設定登録免許税 | 債権額の0.4% |
| 司法書士報酬 | 5-10万円 |
| 印紙税 | 2万円-6万円（借入額により異なる） |
| 事務手数料 | 借入額の1-3% |
合計で数十万円になることが多いです。途中解約時も違約金が発生する場合があるため、契約前に確認してください。
返済困難時は早めに相談
返済困難になった場合、早めに金融機関に相談してください。以下の選択肢があります。
- 返済期間の延長：毎月の返済額を減らす
- 任意売却：競売より高い価格で売却し、残債を減らす
- 国民生活センターへの相談：トラブル時のアドバイスを受けられる
放置すると競売により不動産を失い、かつ残債が残ることになります。
まとめ
不動産担保ローンは、適切に利用すれば有用な資金調達手段ですが、リスクも大きいです。
登録貸金業者か確認し、金利を比較し、返済計画を立てることが重要です。「審査不要」「即日融資」を謳う業者は避けてください。
返済困難時は早めに金融機関に相談し、任意売却等の選択肢を検討しましょう。国民生活センターへの相談も可能です。
不安な場合は、専門家（ファイナンシャルプランナー・弁護士等）に相談することをおすすめします。