結論：買い替えの売却タイミングは「先に売る」が基本、ただし例外あり
住み替え（買い替え）を検討する際、「今住んでいる家を先に売るべきか、新居を先に買うべきか」という売却タイミングで迷う方は多いでしょう。結論から言えば、住宅ローン残債がある場合や資金計画を明確にしたい場合は、先に売る（売り先行）が基本です。
ただし、自己資金が十分にあり仮住まいを避けたい場合は、先に買う（買い先行）も選択肢になります。また、売却と購入を同時に進める方法もありますが、タイミング調整が難しく、不動産会社のサポートが必要です。
買い替えの売却タイミングを決めるには、まず以下の4つのステップを踏むことが重要です。
ステップ0：あなたの住宅ローン残債と自己資金を把握する
売却タイミングを決める前に、まずはあなたの住宅ローン残債と自己資金（貯蓄・預金）を確認しましょう。これが買い替えの資金計画を立てる上で最も重要な前提条件です。
住宅ローン残債の確認方法 金融機関から定期的に送られてくる返済予定表や、インターネットバンキングで確認できます。現時点でのローン残高を正確に把握してください。
自己資金の確認 貯蓄・預金・投資資産など、すぐに現金化できる資産を確認します。売却価格で住宅ローン残債を完済できない場合（オーバーローン）、この自己資金で差額を補填する必要があります。
売却価格で残債が払えるかが最大のポイント 売却価格が住宅ローン残債を上回るか下回るかで、選ぶべき売却タイミングが大きく変わります。まずはこの点を確認することが第一歩です。
ステップ1：複数社に査定依頼して売却相場を確認
住宅ローン残債と自己資金を把握したら、次は実際の売却価格の相場を確認します。これには、複数の不動産会社に査定を依頼するのが最も確実な方法です。
一括査定サービスを利用すれば、最短60秒で複数社に査定依頼ができ、数日以内に各社から査定結果が届きます。査定は完全無料で利用できるため、まだ売却を決めていない段階でも相場感を掴むことができます。
売却価格の相場感を掴むことが資金計画の第一歩 1社のみの査定では、その価格が適正かどうか判断できません。複数社の査定額を比較することで、相場感を掴み、資金計画を立てやすくなります。また、複数社の査定を受けることで、1社のみの査定よりも高値で売却できる可能性があると言われています。
ステップ2：残債が売却価格を下回るか確認→「売り先行」を選ぶ
査定結果が揃ったら、売却価格と住宅ローン残債を比較します。残債<売却価格の場合、売り先行が安全な選択肢です。
売り先行のメリット 売却で得た資金で住宅ローン残債を完済し、残りを新居購入の頭金にできるため、資金計画が明確になります。また、売却価格が確定してから新居を探すため、予算オーバーで購入できないというリスクを避けられます。
無理のない買い替えが可能 売却価格が確定しているため、新居の予算を明確に決められます。これにより、無理のない資金計画で買い替えを進められます。
ステップ3：残債が売却価格を超える場合→自己資金で補填できるか判断
一方、残債>売却価格の場合（オーバーローン）、売却で得た資金だけでは住宅ローンを完済できません。この場合、差額を自己資金で補填する必要があります。
補填できる場合 自己資金で差額を補填できる場合は、売り先行で進められます。まずは売却を完了させ、残債を完済してから新居を探します。
補填できない場合 自己資金で補填できない場合は、買い替えローン（住み替えローン）を検討する必要があります。ただし、買い替えローンは審査が厳しく、金利も高めに設定される場合があります。まずは売却価格を上げる工夫（リフォーム、値下げ交渉の回避など）を検討することをおすすめします。
買い替えの第一歩として、まずは複数社の査定を受けて売却相場を確認することが重要です。持ち家売却なら、最短60秒で複数の不動産会社に一括査定依頼ができ、数日以内に査定結果が届きます。サービスは完全無料で、東証プライム上場企業が運営しているため安心です。
なぜ買い替えで売却タイミングに迷うのか
買い替えで売却タイミングに迷う理由は、大きく分けて2つあります。1つは「よくある落とし穴」にハマってしまうケース、もう1つは「人によって正解が変わる」ケースです。
不動産の価値は時間とともに変動するため、売却タイミングを迷うことがあります。また、いち早く売却して現金化したいか、長期的戦略で高く売りたいかで最適な売却方法に迷う場合もあります。さらに、複数の不動産会社に個別に連絡する手間を避けたいという迷いもあるでしょう。
みんながハマる落とし穴：売却前に新居を決めてしまう
買い替えで最もよくある失敗パターンは、売却前に新居を決めてしまうことです。
資金不足に陥るリスク 新居を先に決めると、売却価格が予想より低かった場合に資金不足に陥ります。例えば、新居の購入に3000万円必要だと想定していたのに、売却価格が予想より500万円低ければ、頭金が不足してしまいます。
値下げ交渉に不利 新居の購入契約を結んだ後に売却を進めると、売却期限が決まってしまいます。買主から値下げ交渉があった場合、期限が迫っているため交渉に不利になり、希望価格よりも安く売却せざるを得ない状況に陥る可能性があります。
まずは売却価格を確定させてから新居を探すのが安全 売却価格が確定してから新居を探せば、予算を明確に決められるため、資金不足や値下げ交渉のリスクを避けられます。
ここは人によって正解が変わる：売り先行か買い先行か
売り先行と買い先行のどちらが正解かは、住宅ローン残債の有無、自己資金の多寡、仮住まいの可否によって変わります。
売り先行が向く人
- 住宅ローン残債がある
- 自己資金が少ない、または残債を補填できない
- 資金計画を明確にしてから新居を探したい
- 仮住まいを受け入れられる
買い先行が向く人
- 住宅ローン残債がない、または自己資金が十分にある
- 仮住まいを避けたい（引っ越しを1回で済ませたい）
- 売却価格が予想より低くてもリスクを許容できる
売却と購入のタイミング調整が最大の課題 どちらの方法を選ぶにしても、売却と購入のタイミング調整が最大の課題です。不動産会社のアドバイスを受けながら判断することが重要です。
買い替えの選択肢：売り先行・買い先行・同時進行
買い替えの方法は、大きく分けて3つあります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、あなたの状況に合った方法を選びましょう。
最大5社の厳選された不動産会社に検討依頼が可能で、物件の状態や要望に合わせた売却方法のアドバイスを受けられます。提携事業者は信頼性の高い不動産専門家で、簡単入力で一括依頼できます。利用料金は一切かかりません。
売り先行が向く人：住宅ローン残債がある／資金計画を明確にしたい
売り先行は、現在の住まいを先に売却してから新居を探す方法です。
メリット
- 資金計画が明確：売却価格が確定してから新居を探すため、予算を明確に決められる
- 残債がある場合は安全：売却で得た資金で残債を完済してから新居を購入できる
- 値下げ交渉に有利：売却期限が決まっていないため、買主からの値下げ交渉に強気で対応できる
デメリット
- 仮住まいが必要：売却後、新居が見つかるまで仮住まい（賃貸など）が必要になる
- 引っ越しが2回：仮住まいへの引っ越しと新居への引っ越しの2回が必要
買い先行が向く人：自己資金が十分／仮住まいを避けたい
買い先行は、新居を先に購入してから現在の住まいを売却する方法です。
メリット
- 仮住まいが不要：新居に引っ越してから現在の住まいを売却するため、仮住まいが不要
- 引っ越しが1回で済む：現在の住まいから新居への引っ越しが1回で済む
- じっくり新居を探せる：売却期限がないため、納得のいく新居を時間をかけて探せる
デメリット
- 自己資金が十分にある場合に限る：新居の購入に自己資金が必要なため、自己資金が十分にある場合に限られる
- 売却価格が予想より低い場合のリスク：売却価格が予想より低い場合、資金計画が狂う可能性がある
- 二重ローンのリスク：現在の住宅ローンと新居の住宅ローンを同時に返済する期間が発生する可能性がある
同時進行が向く人：タイミング調整に自信がある／不動産会社のサポートがある
同時進行は、売却活動と新居探しを同時に進める方法です。
メリット
- 仮住まいと資金計画の両立が可能：売却と購入のタイミングを合わせることで、仮住まいを避けつつ資金計画を立てられる
- スムーズな住み替え：タイミングが合えば、最もスムーズに住み替えができる
デメリット
- タイミング調整が難しい：売却と購入のタイミングを完全に合わせるのは非常に難しい
- 不動産会社のサポートが必要：専門家のサポートなしで成功させるのは困難
- 特約条件の交渉が必要：契約条件に「売却を停止条件とする」特約を入れるなどの工夫が必要
一括査定が効くのは「売り先行」を選んだ時
一括査定サービスは、特に売り先行を選んだ場合に大きな効果を発揮します。
売り先行を選んだ場合、まずは売却価格の相場を把握することが最優先です。一括査定で複数社の査定額を比較できるため、相場感を掴みやすくなります。また、売却時の時間と手間を大幅に削減できます。
早く売却相場を把握して資金計画を固めたい
買い替えを検討し始めたら、できるだけ早く売却相場を把握することが重要です。一括査定サービスを利用すれば、以下のメリットがあります。
最短60秒で複数社に一括査定依頼 査定したい不動産情報とお客様情報を簡単入力するだけで、最短60秒で複数の不動産会社に一括査定依頼ができます。入力後、数日以内に各社からメールまたは電話で査定結果が届きます。
複数社の査定額を比較して相場感を掴める 複数社の査定額を比較することで、1社のみの査定よりも正確な相場感を掴めます。また、各社から物件状況や売却希望に応じた売却戦略のアドバイスを受けられるため、売却方法の選択肢も広がります。
サービスは完全無料で利用できる サービス利用料はユーザー側は完全無料です。査定依頼・紹介に費用負担は一切かかりません。東証プライム市場上場企業が運営しているため、個人情報管理やサイト運営体制に一定の信頼性が期待できます。
買い替えの資金計画を立てるには、まず売却相場を把握することが重要です。不動産会社への一括査定依頼なら持ち家売却を利用すれば、最大5社の厳選された不動産会社に一括で査定依頼ができ、複数社の提案を比較できます。訪問査定を完了した場合、Amazonギフトカード特典（1社あたり8,000円分など）もあるため、まずは無料で査定を受けてみましょう。
逆に向かない時：まだ売るか決めていない／相場だけ知りたい
一方、一括査定サービスが向かないケースもあります。
売却意思がない場合は査定対象外 売却意思がない場合、物件の売却を目的としない問い合わせは成果対象外となります。相場確認のみの目的で査定を依頼することは避けましょう。
買い先行を選んだ場合 買い先行を選んだ場合は、新居を購入してから売却活動を始めるため、売却タイミングを後回しにできます。ただし、売却価格の相場を事前に把握しておくことは資金計画上重要なため、買い先行を選ぶ場合でも査定を受けることをおすすめします。
まとめ：買い替えの売却タイミングで迷ったらこの順で決める
買い替えの売却タイミングで迷ったら、以下の順番で判断しましょう。
住宅ローン残債がある場合 → 売り先行を選び、まずは複数社に査定依頼して売却相場を確認します。売却価格が確定してから新居を探すことで、資金計画が明確になり、無理のない買い替えが可能です。
自己資金が十分にある場合 → 買い先行も選択肢になりますが、売却価格は事前に把握しておくことをおすすめします。査定を受けることで、売却価格が予想より低い場合のリスクに備えられます。
迷ったら売り先行が安全 → 売り先行か買い先行か迷ったら、売り先行を選ぶのが安全です。不動産会社のアドバイスを受けながら、売却と購入のタイミング調整を進めましょう。
買い替えの第一歩は、売却相場を確認することです。複数社の査定を受けて、あなたに合った売却タイミングを判断しましょう。