結論：あなたのマンションはこの条件ならこの価格帯
マンションの売却価格は、エリア・築年数・広さによって大きく変動します。全国的な目安として、首都圏マンションの売却相場は3,869万円、東京都では5,180万円という数値が報告されています。
ただし、これらはあくまで目安です。実際の売却価格は、個別の条件によって大きく変わります。築年数が10年以内の築浅物件と、築20年を超える物件では数百万円から数千万円の差が出ることもあります。また、駅からの距離、階数、向き、設備状態などの要素も査定に影響します。
自分のマンションがいくらで売れるかを正確に知るには、複数の不動産会社から査定を受けることが基本です。一社のみの査定では、その査定額が適正かどうか判断できません。複数社の査定を比較することで、相場感を把握し、適正価格で売却できる可能性が高まります。
高く売れる3つの条件（エリア・築年数・設備）
マンションが高く売れる条件は、大きく分けて3つあります。
エリアが第一の条件です。東京都心、駅近、人気学区などのエリアは高値で売れる傾向にあります。駅徒歩5分以内と15分以上では、同じ広さ・築年数でも査定額に大きな差が出ることがあります。また、商業施設や医療施設が近い、治安が良いといった周辺環境も評価のポイントです。
築年数が第二の条件です。築浅ほど高値で売れるのは当然ですが、特に築10年以内と築20年以上では大きな差が出やすいと言われています。築10年以内はまだ設備が新しく、大規模修繕前であることが多いため、買主にとって魅力的です。一方、築20年を超えると設備の老朽化や修繕積立金の増額などが懸念され、査定額が下がる傾向にあります。
設備・管理状態が第三の条件です。リノベーション済み、管理状態が良好、南向き・高層階といった要素は査定にプラスに働きます。共用部が清潔に保たれている、修繕計画がしっかりしている、オートロックや宅配ボックスなどの設備が充実しているマンションは、買主に好まれます。
具体例として、同じ東京都内で築10年・駅徒歩5分・南向き・70平米のマンションと、築25年・駅徒歩15分・北向き・60平米のマンションでは、数千万円の差が出ることもあります。自分のマンションがどの条件に当てはまるか確認し、査定依頼時に不動産会社に伝えることが重要です。
相場だけ見て失敗するケース（実際の手取り額との差）
マンションの売却価格を考える際、多くの方が見落としがちなのが「売却価格と手取り額の違い」です。
例えば、マンションが3,000万円で売れたとしても、その全額が手元に残るわけではありません。仲介手数料として、売却価格×3%＋6万円＋消費税が必要になります。3,000万円の売却なら、仲介手数料は約105万円です。さらに、住宅ローンの残債がある場合、売却価格から残債を差し引く必要があります。
住み替えや資金調達を目的としている場合、この手取り額を正確に把握していないと計画が狂う可能性があります。売却価格3,000万円で新居の頭金を計画していたのに、実際の手取り額が2,800万円だったというケースもあります。仲介手数料に加えて、抵当権抹消費用、引越し費用、場合によっては譲渡所得税も発生するためです。
売却を検討する段階で、売却価格だけでなく手取り額を意識することが重要です。特に住み替えの場合、売却価格と購入価格のタイミング、手取り額と必要資金のバランスを考えて計画を立てる必要があります。
マンションの売却を検討しているなら、まずは複数社の査定で相場を把握することから始めるのが基本です。持ち家売却なら、独自審査を通過した不動産会社のみが提携先となっており、訪問査定完了でAmazonギフトカード8,000円分がもらえる特典もあります。最短60秒で査定依頼が完了するため、まずは相場感を掴むことをお勧めします。
売却価格の内訳（何で金額が決まるか）
マンションの売却価格は、どのように決まるのでしょうか。査定の基本を理解しておくと、査定額の根拠を判断しやすくなります。
査定の基本は、近隣の取引事例（成約価格）を基準に算出することです。同じマンション内で過去に売買された事例がある場合、その価格が最も参考になります。同じマンション内に事例がない場合は、近隣の類似マンション（築年数、広さ、駅距離が近い物件）の取引事例を参照します。
査定額を上げるプラス要因としては、駅近、南向き、高層階、リノベーション済み、管理状態が良好といった点が挙げられます。特に駅徒歩5分以内、南向き、10階以上の高層階は人気が高く、査定額が上がる傾向にあります。
逆に、査定額を下げるマイナス要因としては、築古、駅遠、北向き、修繕積立金不足、騒音・治安問題などがあります。特に修繕積立金が不足している場合、近い将来に大規模修繕があり、買主が負担を嫌がるため査定額が下がります。
また、不動産会社ごとに査定額が異なる理由は、得意エリアや販売ネットワークの差によるものです。地域密着型の不動産会社はその地域の細かな相場感を持っている一方、大手は広域の販売ネットワークを活かせます。このため、同じマンションでも不動産会社によって数百万円の査定額の差が出ることがあります。
よく見落とす減額要因（管理状態・騒音・修繕積立金）
売却価格を下げる隠れた要因を把握しておくと、売却前に対策できる場合があります。
管理状態は、見落とされがちですが査定に大きく影響します。共用部（エントランス、廊下、エレベーター）が汚れている、修繕計画が不十分といった点は、買主に不安を与えます。マンション全体の管理がずさんだと、将来的な資産価値の低下が懸念されるため、査定額が下がります。
騒音も減額要因です。線路沿い、繁華街近く、幹線道路沿いといった立地は、騒音が気になる買主には敬遠されます。内覧時に騒音が目立つ時間帯だと、その場で購入意欲が下がることもあります。
修繕積立金不足は、特に築年数が経ったマンションで問題になります。大規模修繕の予定がある場合、買主が追加負担を嫌がるため、査定額が下がります。修繕積立金が計画通りに積み立てられているか、管理組合の運営状況を確認しておくことが重要です。
物件状態が著しく悪い場合、買取価格が仲介の5割程度まで低下することもあると言われています。仲介売却であっても、状態が悪いと買主が見つからず、値下げを余儀なくされることがあります。
売却価格と手取り額の違い（費用を引いた実際の金額）
売却価格から差し引かれる費用を具体的に見ていきましょう。
仲介手数料は、売却価格×3%＋6万円＋消費税が一般的です。3,000万円で売却した場合、(3,000万円×3%＋6万円)×1.1 = 約105万円が仲介手数料になります。この金額は決して小さくありません。
ローン残債がある場合、売却価格から残債を差し引く必要があります。売却額が残債より少ない場合（オーバーローン）、売却できない可能性があります。事前に残債額を確認し、売却可能かどうか判断することが重要です。
その他費用として、抵当権抹消費用（数万円）、引越し費用（数十万円）、譲渡所得税（利益が出た場合）などが発生します。譲渡所得税は、売却価格から取得費と諸費用を引いた利益に対して課税されるため、購入時より高く売れた場合に発生します。
定額制仲介を利用すれば、仲介手数料を抑えられます。イエツグは18万2,900円（税抜）、マスターズ・コンサルティングは1億円未満で33万円（税込）の定額制です。3,000万円の売却なら、通常の仲介手数料105万円に対し、イエツグなら約20万円で済むため、約85万円の節約になります。
手取り額を正確に計算するには、売却価格から全ての費用を差し引いた金額を確認することが必須です。
売却価格を高くする具体策（査定前にやるべきこと）
売却価格を高くするために、実際に取れる行動を見ていきましょう。
まず、複数社の査定を比較することが基本です。一括査定サイトを使えば、最大6社の査定を同時に依頼できます。一社のみの査定では、その査定額が適正か判断できません。複数社を比較することで、相場感を把握し、高い査定額を出してくれる不動産会社を見つけられます。
室内の清掃・整理整頓も重要です。内覧時の第一印象が査定に影響します。特に水回り（キッチン、浴室、トイレ）の清潔さ、収納の整理整頓は、買主の購入意欲に直結します。逆に、散らかった部屋や汚れた水回りは、買主に「管理がずさん」という印象を与え、査定額が下がる可能性があります。
ただし、リフォーム・修繕は基本的に不要です。費用対効果が低く、買主の好みもあるため、そのままの状態で売却する方が合理的です。リフォームに数百万円かけても、その分査定額が上がるとは限りません。買主が自分好みにリフォームしたいと考える場合も多いため、無理にリフォームする必要はありません。
売却タイミングも考慮すべき点です。春の引越しシーズン（2〜3月）は需要が高まるため、売却しやすいと言われています。また、税制改正のタイミング（住宅ローン控除の拡充など）も需要に影響します。
査定依頼前に揃えるもの（書類・情報）
査定をスムーズに進め、正確な査定額を得るために、以下の書類・情報を事前に揃えておくことをお勧めします。
必要書類としては、登記簿謄本、購入時の売買契約書、間取り図、管理規約が挙げられます。登記簿謄本は法務局で取得でき、所有権や抵当権の状況を確認できます。購入時の売買契約書は、取得費の証明になるため、譲渡所得税の計算に必要です。
物件情報として、築年数、専有面積、階数、向き、リフォーム履歴を整理しておきましょう。これらの情報は、査定の基礎データになります。リフォーム履歴がある場合、その内容と時期を伝えることで、査定額がプラスに評価される可能性があります。
ローン情報として、残債額と金融機関名を把握しておくことも重要です。売却可否の判断に必要で、残債が売却価格を上回る場合（オーバーローン）、売却できない可能性があります。事前に金融機関に残債額を確認しておきましょう。
これらの書類・情報を事前に揃えておくことで、査定の精度が上がり、スムーズに進みます。不動産会社からの質問にもすぐに答えられるため、信頼関係も築きやすくなります。
不動産会社の選び方（大手vs地域密着の違い）
どのような不動産会社に査定を依頼すべきか、選び方のポイントを解説します。
大手不動産会社の特徴は、広域の販売ネットワーク、ブランド力、マニュアル対応です。全国展開しているため、遠方の購入希望者にもアプローチできます。また、ブランド力があるため、買主に安心感を与えやすいです。ただし、マニュアル対応が基本なので、柔軟な対応が難しい場合もあります。
地域密着型不動産会社の特徴は、地域の相場感に詳しい、柔軟な対応、地元の購入希望者に強いことです。その地域で長年営業しているため、細かな相場感や地域特性を把握しています。また、地元の購入希望者とのネットワークがあり、早期売却につながることもあります。
理想的なのは、複数社（大手＋地域密着）の査定を比較することです。大手の広域ネットワークと、地域密着の相場感の両方を活かせるため、適正価格が見えてきます。一括査定サイト（持ち家売却など）を使えば、効率的に複数社に依頼できます。
仲介売却と買取のコスパ比較（高値 vs スピード）
マンションを売却する方法は、大きく分けて「仲介売却」と「買取」の2つがあります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分の状況に合った方法を選ぶことが重要です。
仲介売却は、市場価格に近い高値で売れますが、売却まで数ヶ月かかります。仲介手数料（売却価格×3%＋6万円＋消費税）が発生し、内覧対応も必要です。時間に余裕があり、少しでも高く売りたい方に向いています。
買取は、市場価格の6～8割ですが、即時現金化できます。仲介手数料が不要で、内覧対応も不要です。急いで資金を調達したい方に向いています。
具体的な数値を見ると、東京都の戸建ての例では、仲介価格が4,845万円に対し、買取価格は3,876万円と約970万円の差が出ています。買取価格は市場価格の7～8割が目安ですが、物件状態次第で6割まで下がることもあります。
どちらを選ぶかは、「時間」と「価格」のどちらを優先するかで決まります。
高値優先なら仲介売却（時間に余裕がある場合）
仲介売却が向くケースは、以下の通りです。
向くケース：時間に余裕がある、少しでも高く売りたい、住み替え先が決まっていない場合です。売却を急いでいない場合、じっくりと買主を探すことで、市場価格に近い高値で売却できる可能性が高まります。
メリットは、市場価格に近い高値で売れること、購入希望者を広く募集できることです。仲介売却では、不動産会社が広告を出し、多数の購入希望者にアプローチします。その中から条件の良い買主を選べるため、高値で売却できる可能性があります。
デメリットは、売却まで数ヶ月かかること、仲介手数料が発生すること、内覧対応が必要なことです。購入希望者が見つかるまで数ヶ月かかることもあり、その間は内覧対応や価格交渉に時間を取られます。また、仲介手数料として売却価格の約3%が必要になります。
時間に余裕があり、高値で売却したい方は、仲介売却を選ぶのが合理的です。
スピード優先なら買取（急ぎの資金調達）
買取が向くケースは、以下の通りです。
向くケース：相続税納付期限が迫っている、離婚の財産分与で早期確定が必要、事業資金の調達を急いでいる場合です。期限が決まっている場合、仲介売却では間に合わない可能性があるため、買取が有効です。
メリットは、即時現金化（1ヶ月程度）できること、仲介手数料が不要なこと、内覧対応が不要なことです。買取業者が直接買い取るため、査定から契約まで1ヶ月程度で完了します。また、仲介手数料が不要なので、その分の費用を節約できます。
デメリットは、売却価格が市場価格の6～8割になること、買取業者の選定が重要なことです。市場価格より安くなるため、時間に余裕がある場合は仲介売却の方が得です。また、買取業者の中には悪質な業者もいるため、信頼できる業者を選ぶことが重要です。
物件状態が悪い場合、買取価格が仲介の5割程度まで低下する可能性もあります。買取を検討する場合は、複数の買取業者に査定を依頼し、条件を比較することをお勧めします。
一括査定が向いている人／向いていない人
一括査定サイトは、効率的に複数社の査定を比較できる便利なツールですが、全ての人に向いているわけではありません。
向いている人は、複数社を効率的に比較したい、相場感を知りたい、訪問査定を受け入れられる人です。一括査定サイトを使えば、一度の入力で複数社に査定依頼でき、手間を大幅に削減できます。また、複数社の査定を比較することで、相場感を正確に把握できます。
向いていない人は、既に依頼先が決まっている、専任媒介契約済み、売却意思が不明確（相場確認のみ）の人です。既に不動産会社と専任媒介契約を結んでいる場合、一括査定は使えません。また、売却意思が不明確で相場確認のみが目的の場合、多くの一括査定サイトで否認条件に該当します。
否認条件として、既存顧客、専任媒介済み、売却意思なし、室内確認不可、ポイント目的、23歳未満などが挙げられます。これらに該当する場合、査定依頼しても成果対象外となる可能性があります。
一括査定サイトは、売却意思が固まっており、複数社を比較したい方に最適なツールです。自分の状況に合わせて活用してください。
マンションの売却を検討しているなら、一括査定で複数社の査定を比較することから始めましょう。持ち家売却なら、独自審査を通過した不動産会社のみが提携先となっており、訪問査定完了でAmazonギフトカード8,000円分がもらえる特典もあります。
まとめ：今日やることチェックリスト
マンションの売却価格を把握し、実際に売却を進めるための具体的なステップをまとめます。
Step1：自分のマンションの相場を調べる
築年数、エリア、広さから目安を確認しましょう。首都圏なら3,869万円、東京都なら5,180万円という全国平均を参考に、自分のマンションが平均より上か下かを大まかに把握します。
Step2：必要書類を揃える
登記簿謄本、購入時の売買契約書、間取り図、管理規約を準備します。これらを事前に揃えておくことで、査定がスムーズに進みます。
Step3：一括査定サイトで複数社に査定依頼
持ち家売却なら、最短60秒で査定依頼が完了し、訪問査定完了でAmazonギフトカード8,000円分がもらえます。複数社の査定を比較することで、適正価格が見えてきます。
Step4：査定額と根拠を比較し、信頼できる不動産会社を選ぶ
査定額だけでなく、その根拠（類似物件の取引事例、査定の根拠）を確認しましょう。根拠が明確な不動産会社の方が、信頼できます。
Step5：仲介売却か買取か、売却タイミングを決める
時間に余裕があり高値で売りたいなら仲介売却、急いで現金化したいなら買取を選びます。売却タイミング（春の引越しシーズン）も考慮に入れましょう。
マンション売却は、人生で何度も経験することではありません。相場感を正確に把握し、信頼できる不動産会社を選ぶことが、成功の鍵です。まずは一括査定で複数社の査定を受け、次のステップに進んでください。
よくある質問
マンションの売却価格はどのように決まりますか？
近隣の取引事例（成約価格）を基準に、築年数、駅距離、階数、向き、設備状態などを考慮して算出されます。同じマンション内の過去の売買事例がある場合、その価格が最も参考になります。
不動産会社ごとに得意エリアや販売ネットワークが異なるため、査定額に差が出ることがあります。そのため、複数社の査定を比較することで、適正価格が見えてきます。査定額が高すぎる場合、媒介契約を取りたいだけの可能性もあるため、根拠を確認することが重要です。
売却価格と手取り額はどれくらい違いますか？
売却価格から仲介手数料（売却価格×3%＋6万円＋消費税）、ローン残債、その他費用（抵当権抹消、引越し費用など）を差し引いた金額が手取り額になります。
例えば3,000万円で売却した場合、仲介手数料は約105万円です。ローン残債が1,500万円ある場合、手取り額は3,000万円 - 105万円 - 1,500万円 = 約1,395万円になります。定額制仲介（イエツグ18万円、マスターズ33万円）を利用すれば、仲介手数料を大幅に抑えられます。
仲介売却と買取はどちらが良いですか？
時間に余裕があり高値で売りたいなら仲介売却、急いで現金化したいなら買取が向きます。
仲介売却は市場価格に近い高値で売れますが、売却まで数ヶ月かかります。買取は市場価格の6～8割ですが、即時現金化できます。東京都の戸建ての例では、仲介4,845万円に対し買取3,876万円と約970万円の差が出ています。
相続税納付期限や離婚の財産分与など、期限が迫っている場合は買取が有効です。時間に余裕がある場合は、仲介売却を選ぶ方が合理的です。
マンションを高く売るにはどうすれば良いですか？
複数社の査定を比較すること（一括査定サイトで最大6社比較）、室内を清掃・整理整頓すること、売却タイミング（春の引越しシーズン）を選ぶことが有効です。
ただし、リフォーム・修繕は費用対効果が低いため、基本的には不要です。買主の好みもあるため、そのままの状態で売却する方が合理的です。リフォームに数百万円かけても、その分査定額が上がるとは限りません。
複数社の査定を比較することで、高い査定額を出してくれる不動産会社を見つけられる可能性が高まります。
一括査定サイトは本当に無料ですか？
利用者側は完全無料です。不動産会社が査定サイトに広告費や紹介料を支払うビジネスモデルのため、査定依頼にあたって利用者が費用を負担することはありません。
ただし、売却が成約した際の仲介手数料は、通常の不動産売却と同じく発生します。仲介手数料は売却価格×3%＋6万円＋消費税が一般的ですが、定額制仲介（イエツグ、マスターズなど）を利用すれば手数料を抑えられます。